"The Economist": Dlaczego ceny nieruchomości będą dalej rosły w najbliższych latach
"Supercykl" cen nieruchomości na świecie dopiero się rozkręca. Co to oznacza? Ceny mieszkań będą rosły szybciej niż dochody. Nawet taki wstrząs jak pandemia nie wyhamował rozpędzonego rynku. Dobrze już było.
- Cotygodniowy, piątkowy cykl "Interia Bliżej Świata" to najciekawsze artykuły najważniejszych zagranicznych gazet
- Ceny mieszkań w Polsce od dawna biją rekordy, ale i na świecie mamy do czynienia z hossą w nieruchomościach
- To jednak nie koniec - uważa brytyjski tygodnik "The Economist"
- Nadciąga supercykl. Dzięki niemu ceny nieruchomości jeszcze zdrożeją. Zdecydują o tym trzy czynniki
Po kryzysie finansowym z lat 2007-2009, globalne ceny nieruchomości spadły o 6 proc. w ujęciu realnym. Wkrótce ponownie wzrosły i przekroczyły swój szczyt sprzed kryzysu. Kiedy wybuchła pandemia COVID-19, ekonomiści uznali, że zbliża się krach na rynku nieruchomości. W rzeczywistości nastąpił boom, a łowcy mieszkań rozpoczęli polowanie o pożądane własne cztery kąty.
Począwszy od 2021 r., gdy banki centralne podniosły stopy procentowe, by zdusić inflację, narastały obawy przed złymi czasami dla rynku. W rzeczywistości realne ceny spadły o 5,6 proc. - a teraz znów szybko rosną. Wydaje się, że nieruchomości mieszkaniowe mają niezwykłą zdolność do ciągłej aprecjacji, niezależnie od sytuacji w światowej gospodarce. I wszystko wskazuje, że w nadchodzących latach prawdopodobnie będą jeszcze bardziej zuchwale przeciwstawiać się siłom grawitacji.
Ceny mieszkań a subsydiowanie kredytów hipotecznych
Historia budownictwa mieszkaniowego obejmuje niegdyś niewyróżniającą się klasę aktywów, która z czasem stała się największą na świecie. Do około 1950 r. ceny domów w krajach zamożnego Zachodu utrzymywały się na stałym poziomie w ujęciu realnym.
Inwestycje realizowano zgodnie z zapotrzebowaniem, co uniemożliwiało znaczny wzrost cen w ramach gier rynkowych. A do tego rozwój infrastruktury w XIX i na początku XX w. pomógł złagodzić wzrost cen, argumentują David Miles, były pracownik Banku Anglii, i James Sefton z Imperial College London.
Lepszy transport pozwolił ludziom na zamieszkanie z dala od miejsca pracy, zwiększył ilość ekonomicznie użytecznych gruntów, zmniejszając jednocześnie konkurencję o cenną przestrzeń w centrach miast. Jednak wydarzenia po drugiej wojnie światowej postawiły wszystkie te procesy na głowie, tworząc "supercykl mieszkaniowy". Mamy z nim do czynienia i dzisiaj.
Jak do tego doszło? Rządy zaczęły subsydiować kredyty hipoteczne. Ludzie w wieku 20 i 30 lat mieli liczne potomstwo, co zwiększyło zapotrzebowanie na mieszkania. A gwałtowna urbanizacja jeszcze przyspieszyła ten proces, windując ceny działek w atrakcyjnych lokalizacjach.
Wzrost realnych płac a sytuacja kredytobiorców
Druga połowa XX w. przyniosła surowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Trudniej było budować infrastrukturę, przez co miasta stały się mniej podatne na rozbudowę. Metropolie, które kiedyś z powodzeniem budowały mieszkania, od Londynu po Nowy Jork, zaciągnęły hamulce.
W krajach zamożnych liczba inwestycji mieszkaniowych wyrażona jako odsetek populacji osiągnęła szczyt w latach 60. ubiegłego wieku, a następnie stale spadała do obecnego poziomu. Stanowi on mniej więcej połowę tego, co jeszcze kilkadziesiąt lat temu. A ceny domów zaczęły nieubłaganie rosnąć.
Ostatnie kilka lat było mniej destrukcyjne dla rynków mieszkaniowych, niż jeszcze trzy lata temu przewidywali nawet najbardziej optymistyczni eksperci. Gdy banki centralne podnosiły stopy procentowe, wielu posiadaczy kredytów hipotecznych nic nie odczuło. Przed i w trakcie pandemii wielu z nich zaciągnęło kredyty o stałym oprocentowaniu, chroniąc je przed ewentualnymi podwyżkami.
W USA, gdzie wiele osób ustala oprocentowanie kredytu hipotecznego na 30 lat, odsetki od kredytów hipotecznych gospodarstw domowych, jako część dochodu, pozostają na stałym poziomie. Natomiast nowi nabywcy muszą stawić czoła wyższym kosztom kredytu hipotecznego niż dawniej.
Jednak szybki wzrost zarobków pomaga im zniwelować ten efekt. Dowód? Wystarczy spojrzeć na płace. W tzw. grupie dziesięciu (kraje Zachodu, które dołączyły do porozumienia w ramach Ogólnych Uzgodnień Pożyczkowych z Międzynarodowych Funduszem Walutowym - red.) zarobki są o 20 proc. wyższe niż w 2019 r.
Kredyt hipoteczny a spadające stopy procentowe
Nie wszędzie jednak ceny mieszkań zachowują się racjonalnie lub spadają. Wprawdzie w Niemczech, Nowej Zelandii i Szwecji realne ceny domów skurczyły się o ponad 20 proc. od szczytów w trakcie pandemii. Jednak w innych miejscach ceny domów zmniejszyły się nieznacznie, a w wielu krajach wystrzeliły do rekordowych poziomów.
Tak jest np. w USA, gdzie ceny osiągają nowe szczyty niemal każdego miesiąca, rosnąc nominalnie o 5 proc. w ciągu ostatniego roku. W Portugalii ceny także gwałtownie rosną. Włochy przez wiele lat zmagały się z kryzysem zadłużeniowym, dlatego w latach 2011-2019 ceny mieszkań w Rzymie spadły nominalnie o ponad 30 proc. Ale obecnie znów szybują w górę.
W perspektywie krótkoterminowej ceny nieruchomości prawdopodobnie nadal będą rosnąć. Pomagają w tym spadające stopy procentowe. W USA oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu spadło o blisko 1,5 punktu proc. w stosunku do ostatniego szczytu.
W Europie główne banki centralne powoli zaczynają obniżać stopy procentowe. Oznacza to, że wielu kredytobiorców z hipoteką o stałym oprocentowaniu będzie wkrótce próbowało refinansować pożyczkę po niższych stopach procentowych. Ale to niejedyny powód. Bo na wzrost cen na rynku nieruchomości będą miały wpływ trzy inne czynniki. I to one sprawią, że supercykl mieszkaniowy będzie trwał przez kolejne dziesięciolecia.
Mieszkaniówka ma przed sobą złote lata. Demografia ponad wszystko
Pierwszy z powodów dotyczy demografii. Szacujemy, że liczba urodzonych za granicą mieszkańców zamożnych państw zachodniego świata rośnie w tempie 4 proc. rocznie, co stanowi najszybszy wzrost w historii. Imigranci potrzebują miejsca do życia, co, jak sugerują badania, wpływa na wzrost czynszów oraz cen nieruchomości.
Dowody? W Hiszpanii wzrost wskaźnika imigracji o jeden punkt procentowy powoduje skok średnich cen nieruchomości o 3,3 proc. - wynika z analizy autorstwa Rosy Sanchis-Guarner z Uniwersytetu w Barcelonie. W odpowiedzi na rekordowy napływ przybyszów z zagranicy politycy od Kanady po Niemcy usiłują ograniczyć imigrację.
Jednak nawet przy najbardziej restrykcyjnej polityce bogate kraje będą prawdopodobnie nadal przyjmować więcej przybyszów z innych państw niż dotychczas.
Powodem są rekordowo niskie wskaźniki przyrostu naturalnego. Konieczność zaspokojenia potrzeb starzejącej się populacji prawdopodobnie przeważy nad chęcią uszczelnienia granic. Bank Goldman Sachs szacuje, że jeśli Kamala Harris wygra wybory prezydenckie w USA, imigracja netto spadnie do 1,5 mln rocznie z ponad 2 mln w 2024 r. Jeśli wygra Donald Trump, analitycy spodziewają się, że liczba ta spadnie do 1,25 mln.
Przedwczesna śmierć miast
Drugi czynnik dotyczy miast. Wraz z pojawieniem się pandemii COVID-19 w 2020 r. wiele osób uważało, że obszary miejskie na długo stracą siłę przyciągania. Rozwój pracy zdalnej oznaczał, że teoretycznie ludzie mogli mieszkać w dowolnym miejscu i pracować z domu. Miało to umożliwiać zakup bardziej przestronnych mieszkań za mniejsze pieniądze.
Brzmiało rewelacyjnie, ale rzeczywistość zadziałała w inny sposób. Ludzie pracują w domu znacznie więcej niż kiedyś, ale duże miasta nadal przyciągają. W USA 37 proc. firm zlokalizowanych jest na dużych obszarach miejskich. To dokładnie tyle samo, co w 2019 r. Szacujemy, że udział ogólnego zatrudnienia w zamożnych krajach Zachodu w stolicach wzrósł w ostatnich latach. W miastach stołecznych w Japonii, Korei Południowej i Turcji powstaje więcej miejsc pracy niż gdziekolwiek indziej.
Miasta są także domem sektora przemysłu rozrywkowego i branży czasu wolnego. Udział brytyjskich barów i pubów zlokalizowanych w Londynie wzrósł nieznacznie od czasów sprzed pandemii. Wszystko to zwiększa konkurencję o przestrzeń życiową w zwartych ośrodkach miejskich, gdzie podaż mieszkań jest już ograniczona.
Zmora miast: korki i zatłoczenie
Triumf miasta potęguje skutki trzeciego czynnika: infrastruktury. W wielu miastach dojazdy do pracy stały się bardziej uciążliwe niż dawniej, znacznie ograniczając odległość, w jakiej ludzie mogą mieszkać od miejsca zatrudnienia. W Wielkiej Brytanii średnia prędkość podróży spadła o 5 proc. w ciągu ostatniej dekady. Według danych Texas A&M Transportation Institute w wielu amerykańskich miastach zatłoczenie jest bliskie rekordowego poziomu.
Wiele rządów jest już zdania, że budowa nowych sieci transportowych, po to by rozładować korki, jest prawie niemożliwa. I tak np. długo wyczekiwana trasa szybkiej kolei między Los Angeles a San Francisco - miała połączyć wiele obszarów mieszkalnych pomiędzy dwoma ośrodkami - prawdopodobnie nigdy nie powstanie.
Dlatego niektórzy ekonomiści upatrują szansy w trendzie YIMBY (z ang. akronim od Yes, In My Back Yard - tak, na moim podwórku - red.). To postawa osób, które zgadzają się na pewne inwestycje, np. mieszkaniowe oraz infrastrukturalne w swoim sąsiedztwie, potrzebne dla dobra ogólnego, mimo że są one niekorzystne dla nich samych.
I w niektórych miejscach widać skutki, przez zmianę przeznaczenia gruntów, by zachęcić inwestorów do budowy. M.in. dzięki temu na początku 2022 r. pozwolenia na budowę domów w Nowej Zelandii osiągnęły rekordowy poziom, przyczyniając się do obniżki cen nieruchomości.
Problem podażowy
Jednak poza Nową Zelandią wpływ YIMBY pozostaje marginalny. "Elastyczność podaży" mieszkań w USA - stopień, w jakim budownictwo reaguje na wyższy popyt - spadła od 2000 r. - przekonują ekonomiści Knut Are Aastveit, Bruno Albuquerque i André Anundse.
Nie znajdujemy dowodów na ogólny wzrost w budownictwie od czasu pandemii. Problem z podażą pozostaje najbardziej dotkliwy w miastach, gdzie przepisy są najbardziej rygorystyczne. W San Jose, najdroższym mieście w USA, w ubiegłym roku zezwolono na budowę zaledwie 7 tys. mieszkań, co stanowi znaczny spadek w porównaniu z sytuacją sprzed dekady. Ale nawet w Houston i Miami, które szczycą się unikaniem błędów popełnianych przez inne duże ośrodki, nie widać ożywienia w budownictwie.
W efekcie w nadchodzących latach rynki mieszkaniowe mogą być narażone na różnego rodzaju wstrząsy, od wahań wzrostu gospodarczego i stóp procentowych po załamania w sektorze bankowym. Biorąc jednak pod uwagę długoterminowe skutki demografii, gospodarki miejskiej i kwestii infrastruktury, wydaje się, że nie da się uciec od prognozy postawionej jeszcze w 2017 r. przez Milesa i Seftona.
Stwierdzono w niej, że "w wielu krajach ceny domów mogą teraz stale rosnąć szybciej niż dochody". Wniosek? Mieszkaniówka, czyli największa klasa aktywów na świecie, prawdopodobnie stanie się jeszcze większa.
-----
-----
Bądź na bieżąco i zostań jednym z 200 tys. obserwujących nasz fanpage - polub Interia Wydarzenia na Facebooku i komentuj tam nasze artykuły!
-----
Tekst przetłumaczony z "The Economist"© The Economist Newspaper Limited, London, 2024
Tłumaczenie: Mateusz Kucharczyk
Tytuł i śródtytuły oraz skróty pochodzą od redakcji
-----
