Polskie mieszkania na tle Europy. To nie ceny porażają najbardziej

Może i jest u nas bardzo drogo, ale sąsiad ma jeszcze drożej - moglibyśmy się pocieszać "po polsku" w kontekście niesłychanie trudnej sytuacji na rynku nieruchomości. Ale zanim przejdziemy do szczegółowej analizy, na początek kilka faktów.

To prawda, że ceny nieruchomości w Polsce rosną w szalonym tempie. Wzrost ten jest jednym z najwyższych w Europie.

To nieprawda, że ceny mieszkań w Polsce są wysokie. W porównaniu z innymi krajami europejskimi plasujemy się pod tym względem w "drugiej lidze". Mimo rosnących cen nieruchomości w Polsce wciąż jest tanio. Prawdą jest natomiast, że najdroższe są największe polskie miasta, ale nie jest to wyjątek na tle Europy.

By zapracować na 70-metrowe mieszkanie, w Polsce trzeba średnio odkładać całą swoją pensję brutto przez 7,9 lat. Pod względem tego wskaźnika plasujemy się w środku europejskiej stawki - Czesi na własne M muszą pracować ponad 13 lat, a Duńczycy niewiele ponad cztery.

Pod jednym względem jesteśmy natomiast absolutnym liderem na tle Europy. Kredyty hipoteczne nad Wisłą, kolejny raz z rzędu, są horrendalnie drogie - w żadnym innym państwie banki nie zarabiają tak dużo na kredytobiorcy co w Polsce. W aż połowie badanych krajów oprocentowanie kredytu jest dwukrotnie niższe niż w Polsce, a w niektórych nawet trzykrotnie niższe.

Punktem wyjścia naszego porównania jest świeży raport firmy Deloitte, czyli Property Index 2024. Analitycy wzięli pod lupę 2023 rok na rynku nieruchomości. Jest to jedno z niewielu narzędzi, które pozwala porównać sytuację między poszczególnymi krajami. I choć Deloitte nie badało wszystkich państw Europy, raport daje nam odpowiedzi na najważniejsze pytania.

Co jednak warte zaznaczenia - metodologia takich badań jest tak skonstruowana, że wartość końcowa dotyczy sytuacji w całym państwie. Analitycy z Polski sprawdzali więc ceny transakcyjne zarówno w Warszawie, Skierniewicach, Dźwirzynie, Nowym Targu i Kole. Wyniki są więc uśrednione i mogą odbiegać od krzykliwych nagłówków typu: "Horrendalne ceny w Krakowie i Gdańsku", bo średnia dla całej Polski będzie niższa niż choćby w tych dwóch wielkich miastach.

Analitycy skupili się, jak wspomnieliśmy, na cenach transakcyjnych a nie ofertowych, które dają bardziej realny obraz sytuacji. W większości państw badania oparli na rynku pierwotnym, a nie wtórnym. Zacznijmy od najważniejszej kategorii, czyli ceny za metr kwadratowy mieszkania.

W Polsce cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w 2023 roku wyniosła 2219 euro, co przy średnim arytmetycznym kursie euro za cały 2023 rok (wg Ministerstwa Finansów to 4,5437 - red.) daje dokładnie 10 082 zł. Dużo? Mieszkania w takich cenach w Warszawie, Gdańsku i Krakowie pewnie zostałyby potraktowane jako okazja, ale w Tarnowie, Hrubieszowie czy Braniewie jako niebywale drogie.

Widać to zresztą w szczegółowym zestawieniu miast, bo Warszawa, jako jedyne polskie miasto, ma średnie ceny transakcyjne powyżej 3 tys. euro (dokładnie 3022 euro/m2). Nieco poniżej średniej jest natomiast Łódź z ceną 1937 euro/m2. Wrocław, Poznań, Kraków, Katowice i Gdańsk mieszczą się natomiast w przedziale 2100-2600 euro/m2.

Jak to wygląda w Europie? Zerknijmy najpierw na naszych sąsiadów. W Niemczech, Czechach i na Słowacji jest wyraźnie drożej. W pierwszym przypadku to 4700 euro/m2 (21 355 zł), w drugim 4112 euro/m2 (18 683 zł), a w trzecim 3107 euro/m2 (14 117 zł). Czesi najwięcej za mieszkanie zapłacą rzecz jasna w Pradze, aż 5135 euro/m2. Drogo jest również w Brnie (4586 euro/m2), a porównywalnie z Polską w Ostrawie (2655 euro/m2).

Na Słowacji stolica także jest najdroższa. W Bratysławie metr kwadratowy kosztuje średnio 3884 euro, w Koszycach 3122 euro, a w Bańskiej Bystrzycy 2920 euro.

Co ciekawe, w Niemczech stolica nie jest najdroższym miastem, ale Monachium. W stolicy Bawarii cena za metr kwadratowy przebiła barierę 10 tys. euro (dokładnie 10 900 euro/m2), co czyni to miasto drugim najdroższym w całym zestawieniu (po Paryżu z ceną 14 900 euro/m2). W Berlinie za mieszkanie trzeba zapłacić "tylko" 7300 euro/m2, a droższy jest też Frankfurt nad Menem z ceną 7700 euro/m2.

Co jednak warte zaznaczenia, jedynie w Czechach utrzymuje się wzrost cen, które w porównaniu z 2022 rokiem skoczyły o 9,3 proc. W Niemczech i na Słowacji odnotowano spadki, odpowiednio 2,1 oraz 1,6 proc.

Tyle o sąsiadach, bo Ukraina, Białoruś, Litwa i Rosja nie zostały uwzględnione w zestawieniu.

Napisaliśmy już o najdroższym mieście w Europie, którym jest Paryż, ale zaskoczeniem może być najdroższe państwo na Starym Kontynencie. Jest nim bowiem Austria ze średnią ceną 4920 euro/m2 (22 355 zł). Tymczasem w niektórych krajach wciąż można znaleźć nieruchomości nawet poniżej 1,5 tys. euro za metr kwadratowy. Najtaniej jest w Bośni i Hercegowinie ze średnią ceną w okolicach 1315 euro/m2 (ok. 6 tys. zł), a niewiele drożej w Grecji i Rumunii (ok. 1500 euro, czyli poniżej 7 tys. zł/m2).

Najbardziej zbliżonym cenowo do Polski krajem jest natomiast Chorwacja, w której "uśredniony" metr jest droższy dokładnie o 27 euro. Porównywalnym państwem są też... Włochy, które zanotowały duży spadek cen (10,7 proc.), a średnia cena metra kwadratowego spadła tam do poziomu 2118 euro/m2, czyli poniżej 10 tys. zł. W takim Turynie mieszkania są dziś tańsze niż w Katowicach czy Poznaniu.

Katowice i Poznań to zresztą dobre przykłady, które mogą nam pomóc zobrazować sobie "polską średnią". To właśnie te dwa miasta są najbliżej reprezentatywnej ceny metra kwadratowego dla Polski. Ceny w Katowicach są minimalnie niższe od średniej krajowej, a w Poznaniu minimalnie wyższe.

Tyle suche liczby, bo przecież nie sama cena decyduje o tym, czy stać nas na zakup mieszkania. Kluczowa jest tzw. przystępność cenowa mierzona siłą nabywczą. Co z tego, jeśli nasze mieszkania będą dość tanie, jeśli będziemy mało zarabiać i wciąż nie będzie nas na nie stać? Nawet jeśli w Danii czy Norwegii mieszkania są dwukrotnie droższe niż w Polsce, to Duńczyk czy Norweg zarabiający czterokrotnie więcej niż Polak będzie mógł powiedzieć: "wcale nie jest tak drogo, stać mnie na zakup mieszkania. A u was, w Polsce, to kupiłbym nawet dwa".

Aby przygotować takie zestawienie, autorzy raportu Deloitte od lat korzystają ze wskaźnika "przystępności cenowej". Nie jest idealny, ale jest jednym z najbardziej wymiernych narzędzi, które pozwalają porównać dane państwa. Wskaźnik zakłada korelacją między średnią ceną mieszkania w danym kraju a przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniem brutto. W ten sposób można oszacować, jak długo należy zbierać/pracować na mieszkanie.

Autorzy raportu za punkt wyjścia wzięli 70-metrowe mieszkania. W Polsce na taki lokal trzeba odkładać 7,9 rocznych pensji. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw za cały rok 2023 wynosiło 7544,98 zł brutto. Gdyby ktoś całą tę kwotę odkładał przez blisko osiem lat, mógłby sobie kupić mieszkanie 70-metrowe, kosztujące średnio 10 082 zł/m2 (taki lokal kosztuje nieco ponad 700 tys. zł).

Ten sam wskaźnik pozwala oszacować, w którym kraju średnio najszybciej uzbieramy na swoje.

Polska z 7,9 rocznych pensji znalazła się w środku stawki, a na jej czele jest Dania. Duńczykowi wystarczy 4,7 rocznych pensji, by kupić mieszkanie 70m2. Niewiele więcej w Norwegii (4,8) i we Włoszech (5,2). Najgorszą sytuację mają natomiast nasi południowi sąsiedzi. Czesi na zakup mieszkania muszą przeznaczyć 13,3 rocznych pensji, a Słowacy 12,7. Najbliżej polskiego wskaźnika jest znów Chorwacja (8,3) oraz Bośnia i Hercegowina (7,7).

O ile w przypadku liczby rocznych pensji potrzebnych na zakup mieszkania jesteśmy w środku stawki, a pod względem cen nominalnych jesteśmy wręcz tanim krajem, tak jeden wskaźnik zdecydowanie wyróżnia nas spośród wszystkich innych. Mowa o oprocentowaniu kredytów hipotecznych, które w Polsce znów są najwyższe w Europie.

W całym zestawieniu tylko w jednym państwie oprocentowanie kredytu hipotecznego przekroczyło 8 proc. Który to kraj? Oczywiście Polska, ze wskaźnikiem na poziomie 8,1 proc. Taniej jest w Rumunii (7,7 proc.), na Węgrzech (7,4 proc.) i wszystkich innych państwach uwzględnionych w zestawieniu. W porównywalnej do nas pod względem dwóch innych wskaźników (ceny mieszkań i przystępności cenowej - red.) Chorwacji kredyty oprocentowane są średnio na 3,3 proc. To tyle samo co w Belgii, a wyżej niż w Hiszpanii (3,1 proc.) czy Bułgarii (2,6 proc.).

Wnioski? My nie mamy drogich mieszkań, mamy drogie kredyty. Najdroższe w Europie.

Łukasz Szpyrka