"The Washington Post": Kurczą się amerykańskie domy

• Cotygodniowy, piątkowy cykl "Interia Bliżej Świata" to najciekawsze artykuły najważniejszych zagranicznych gazet
• The "Washington Post" zwraca uwagę na kryzys na rynku nieruchomości w USA
• Przestronny dom na przedmieściach jest jednym z symboli "amerykańskiego snu", jednak coraz mniej osób stać na jego zakup

W USA trwa boom na budowę mniejszych domów. Spowodowało to, że mediana powierzchni nowych domów zmniejszyła się w ubiegłym roku o 4 proc., do około 202 metrów kwadratowych. To najmniej od 2010 r., wynika z danych United States Census Bureau. Pomogło to obniżyć ogólne koszty i przyczyniło się do 6-proc. spadku cen nowych domów w tym samym okresie.

Szczególną popularnością cieszą się zwłaszcza domy miejskie w budowie szeregowej. Stanowiły jedną na pięć realizowanych inwestycji pod koniec 2023 r. To rekordowy poziom dla tego segmentu - wynika z danych National Association of Home Builders (NAHB), jednego z największych stowarzyszeń w branży budowlanej. Mechanizm jest prosty. By obniżyć koszty, firmy budują mieszkania o mniejszej powierzchni, z mniejszą liczbą okien, drzwi itd.

Nowy trend na rynku jest pierwszą próbą wyjścia naprzeciw problemowi związanego z brakiem zdolności przeciętnej rodziny na zakup domu. Wysokie ceny zepchnęły całą grupę osób na koniec kolejki oczekiwania, a przy okazji nakręciły inflację.

- Nawet nieco mniejszy dom może być tańszy o tysiące dolarów i to zarówno dla budujących, jak i kupujących - podkreśla Andy Winkler, ekspert ds. mieszkalnictwa i infrastruktury w waszyngtońskim think tanku Bipartisan Policy Center.

Przyczyny? Ekspert wymienia kilka. Na pierwszym miejscu - gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. I coraz uboższa oferta na rynku przy jednoczesnym wzroście cen.

Jedną z osób, którą musiała zmierzyć się z trudną sytuacją na rynku, była Nikki Cheshire. Gdy rozpoczęła poszukiwania wymarzonego domu w hrabstwie Frederick w Wirginii, zależało jej na kilku rzeczach: trzech sypialniach, dużym garażu i podwórku dla psa. Szybko jednak zdała sobie sprawę, że z powodu wysokich cen będzie musiała urealnić listę życzeń.

Domy oglądane przez Nikki Cheshire znacznie przekraczały jej budżet w wysokości 450 tys. dolarów. Kobieta szukała przez sześć tygodni, dwukrotnie jej oferta została przelicytowana i ostatecznie wylądowała w nowo wybudowanym szeregowcu za 408 tys. dolarów. Spełnia on wszystkie wymagania, choć w mniejszej skali - w garażu mieści się jeden samochód, a nie dwa. Ale jak przyznaje oferta jest przystępna cenowo.

- Obejrzałam mnóstwo domów, ale wiele z nich było zbyt dużych i zbyt drogich - mówi 29-latka, na co dzień pracująca w dziale komunikacji korporacyjnej. - Ten, który mam, wprawdzie jest mniejszy i nie ma wszystkiego, na czym mi zależało, ale jest wystarczający - dodaje.

Sytuacja na rynku jest odwróceniem trendów obserwowanych w trakcie pandemii COVID-19, kiedy Amerykanie szukali większych przestrzeni do życia. Wielu przeprowadziło się do rozległych domów na obrzeżach miasta, co spowodowało wzrost cen.

Dodatkowe oszczędności w połączeniu z najniższymi stopami procentowymi od lat umożliwiły wielu rodzinom zakup pierwszej w życiu nieruchomości lub przeprowadzkę do większych i droższych domów.

W rezultacie mediana cen domów wzrosła aż o 28 proc. w ciągu ostatnich czterech lat, do prawie 418 tys. dolarów. W tym samym czasie oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło ponad dwukrotnie do prawie 7 proc., nieznacznie spadając z 23-letniego maksimum osiągniętego w listopadzie. W efekcie domy w Stanach Zjednoczonych są mniej przystępne cenowo niż kiedykolwiek wcześniej - wynika z szacunków banku Goldman Sachs.

Niedobór domów, zwłaszcza mniejszych i bardziej przystępnych cenowo, przyczynił się do pogłębienia problemu. Według Roberta Dietza, głównego ekonomisty NAHB, deweloperzy przez lata skupiali się na bardziej dochodowych nieruchomościach. Koncentrowali się przy tym na dwóch skrajnościach: domach na dużych działkach podmiejskich lub budynkach z prefabrykatów stalowo-betonowych budynkach na obszarach miejskich.

Sytuacja powoli zaczyna się zmieniać. Deweloperzy muszą stawić czoła wyższym kosztom inwestycji oraz rosnącemu popytowi na bardziej przystępne cenowo nieruchomości. I rzeczywiście niektórzy z największych deweloperów zmieniają plany, by zaspokoić popyt na nieruchomości z mniejszym metrażem.

D.R. Horton sprzedał w ubiegłym roku ponad 82 tys. domów, z których większość kosztowała poniżej 400 tys. dolarów i była przeznaczona dla osób kupujących swoją pierwszą nieruchomość. W ofercie D.R. Horton można znaleźć domy od około 83,6 metrów kwadratowych.

Nawet firma Toll Brothers, znana z ofert apartamentów o wyższym standardzie w średniej cenie około miliona dolarów, zmienia politykę i buduje bardziej przystępne cenowo i szybsze w realizacji inwestycje. Sprzedaż "niedrogich luksusowych" domów - zaczynających się od około 400 tys. dolarów - wzrosła ponad dwukrotnie w ciągu ostatniego roku, przewyższając popyt na droższe nieruchomości.

- Biorąc pod uwagę 75 mln millenialsów (osób urodzonych między  1980 a 1996 - red.) na rynku, nie zamierzaliśmy czekać, aż osiągną czterdziestkę i kupią swój pierwszy dom - podkreślił dyrektor generalny Douglas Yearley. Jego zdaniem tańsze domy będą ostatecznie stanowić 45 proc. wolumenu nieruchomości sprzedawanych przez firmę. - Jestem naprawdę dumny z tego, jak wyszliśmy naprzeciw potrzebom klientów - powiedział.

Kryzys na rynku nieruchomości jest nieustannym wyzwaniem dla administracji Joe Bidena. W niedawnym orędziu o stanie państwa prezydent zaproponował środki na wsparcie Amerykanów w zakupie pierwszej nieruchomości, w tym m.in. budowę i renowację 2 mln niedrogich domów oraz oferowanie 9,6 tys. dolarów ulg podatkowych, z przeznaczeniem na wkład własny do kredytu hipotecznego.

- Wiem, że ceny mieszkań wielu osobom spędzają sen z powiek. Wprawdzie inflacja spada, w końcu spadnie też oprocentowanie kredytów hipotecznych. Ale ja nie będę czekał - powiedział Biden.

Według szacunków firmy Redfin ceny domów dla osób nabywających nieruchomość po raz pierwszy osiągnęły w zeszłym roku rekordowy poziom 243 tys. dolarów - gwałtownie wzrosły od czasu kryzysu ekonomicznego z lat 2008-2009. Wówczas wiele inwestycji zamarło na kilkanaście miesięcy.

W 2010 r. w USA wybudowano mniej domów jednorodzinnych niż w jakiejkolwiek innej dekadzie od lat 60. XX w., co doprowadziło do niedoboru milionów domów - wskazuje Daryl Fairweather, główny ekonomista Redfin.

- Jest oczywistością, że nie ma wystarczającej liczby domów, by pomieścić wszystkich - twierdzi Orphe Divounguy, starszy ekonomista w firmie Zillow.

Ekspert szacuje, że w USA brakuje co najmniej 4,3 mln domów. - Spadek przystępności cenowej oznaczał, że kupujący zwrócili się w stronę nieruchomości z niższego pułapu cenowego. Jeszcze kilka lat temu można by je zaliczyć do kategorii domów nabywanych przez Amerykanów u progu dorosłości (tzw. domy startowe).

I chociaż w ostatnich miesiącach wzrost cen domów luksusowych uległ złagodzeniu, kwoty za mniejsze domy wystrzeliły, częściowo z powodu rosnącego popytu. Ceny "pierwszych" domów wzrosły o 2 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym i o ponad 45 proc. w porównaniu z 2019 r., wynika z danych Redfin.

Jednocześnie gwałtownie wzrosły koszty kredytów hipotecznych od czasu, gdy Rezerwa Federalna zaczęła podnosić stopy procentowe na początku 2022 r., by obniżyć inflację.W odpowiedzi rynek mieszkaniowy gwałtownie zwolnił. Najzamożniejsi nabywcy, dysponujący wystarczającą ilością gotówki inwestowali w mieszkania, ponieważ nie musieli przejmować się rosnącymi kosztami pożyczek. Pozostali musieli zmieniać plany życiowe związane z mieszkaniem.

Mieszkający w mieście Anaheim w Kalifornii Anna Kolev wraz z narzeczonym rozpoczęli poszukiwania domu we wrześniu 2023 r. Z każdym tygodniem musieli weryfikować plany ze względu na koszty oprocentowania kredytów hipotecznych. Zależało im na obniżeniu miesięcznych zobowiązań poniżej 25 proc. ich pensji.

- Musieliśmy dokonywać ponownej oceny kredytowej, gdy zmieniały się stopy procentowe lub ceny zaczynały rosnąć. Za każdym razem zastanawialiśmy się, czy nadal stać nas na mieszkanie - mówi 29-letni partner Anny, zawodowo inżynier programowania. - Zdecydowanie musieliśmy obniżyć nasze oczekiwania co do tego, na jaki dom możemy sobie pozwolić - dodał.

Na początku br. para kupiła dom z trzema sypialniami za 910 tys. dolarów. Przy powierzchni około 143 metrów kwadratowych jest o około 18,5 metrów kwadratowych mniejszy, niż chciałaby Anna Kolev. Ale jak przyznaje, na więcej nie mogli sobie pozwolić ze względu na wysokie ceny.

- Poszliśmy na kompromis w wielu kwestiach: lokalizacji, metrażu, kuchni. Ale mamy szczęście, że w ogóle udało nam się coś kupić - przyznała.

Ogromne zapotrzebowanie na większą liczbę mieszkań zmusza lokalne władze do ponownego przemyślenia przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, wymogów dotyczących wielkości działek i innych zasad użytkowania gruntów, które często mają na celu utrzymanie mniejszych domów z dala od zamożniejszych dzielnic.

Władze Portland w Oregonie oraz Austin w Teksasie wprowadziły ostatnio zmiany, które pozwalają na budowę nawet czterech domów na jednej działce. Niektóre społeczności idą jeszcze dalej. Hrabstwo Sheboygan w stanie Wisconsin współpracuje z lokalnymi pracodawcami, by zbudować 600 "pierwszych" domów w ramach starań o przyciągnięcie większej liczby pracowników.

Hrabstwo zaoferuje również pomoc w przedpłacie na nowe domy w cenie od około 230 tys. dolarów do 250 tys. dolarów. Mimo to ekonomiści ostrzegają, że wzrost dostępności mniejszych domów stanowi niewielką część całego rynku mieszkaniowego. Zwykle są droższe niż istniejące domy, co sprawia, że są poza zasięgiem wielu osób.

- Jestem sceptyczny co do tego, czy budujemy wystarczająco dużo, by zmniejszyć niedobór nieruchomości - wskazuje Andy Winkler z Bipartisan Policy Center. Według eksperta, nawet jeśli trend utrzyma się, potrzeba będzie wielu lat trwałego wzrostu, by zbudować wystarczającą liczbę domów i zaspokoić popyt.

Jest jeszcze jedna przeszkoda: Amerykanie od dawna są przekonani, że im większy dom, tym lepiej. - Mniejsze domy są obecnie tańsze, zarówno w budowie, jak i dla kupujących, ale trudno mi sobie wyobrazić, że stanie się to długoterminowym trendem - wskazuje Winkler. - Amerykanie nie stali się nagle amatorami małych domów. Po prostu nie stać ich na nic innego - podkreśla.

Trzy lata temu Gary i Christen Powers znaleźli idealny "pierwszy dom" dla swojej rodziny: nowy budynek o powierzchni około 204 metrów kwadratowych w Texas City, podzielony na dwa apartamenty,  w tym jednym dla starzejącej się matki Christen.

Zanim zdążyli go zarezerwować, ceny drewna poszybowały w górę, podnosząc cenę domu z 287 tys. dolarów do 340 tys. dolarów, co znacznie przekroczyło ich budżet.

Musieli zacząć szukać ponownie. W zeszłym miesiącu zamknęli transakcję kupna domu, który jest o około 25 proc. mniejszy niż wymarzony, z trzema sypialniami zamiast czterech. Z ceną 273 tys. dolarów zmieścili się w budżecie.

- Jest niewielki - powiedział Gary Powers, 56-letni dyrektor finansowy ośrodka zdrowia psychicznego dla osób LGBTQ. - Najważniejsze było znalezienie czegoś, na co było nas stać - podsumował.

---

Więcej ciekawych historii z całego świata w każdy piątek w Interii

---

Bądź na bieżąco i zostań jednym z 200 tys. obserwujących nasz fanpage - polub Interia Wydarzenia na Facebooku i komentuj tam nasze artykuły!

---

Artyku przetłumaczony z "The Washington Post". Autor: Abha Bhattarai 

Tłumaczenie: Mateusz Kucharczyk

Tytuł i śródtytuły oraz skróty pochodzą od redakcji.

Więcej tekstów "Washington Post" możesz znaleźć w płatnej subskrypcji.

---