Szef związku deweloperów odpowiada minister: Jesteśmy stygmatyzowani

W listopadzie minister funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz wywołała burzę wśród największych firm deweloperskich. Stwierdziła, że w 2014 r. ich marże wynosiły 20 proc., a obecnie sięgają 30 proc. i są ponad dwa razy wyższe niż średnia europejska. Zapowiedziała, że złoży wniosek o zbadanie sprawy przez UOKiK twierdząc, że rynek mieszkaniowy jest zmonopolizowany przez kilka największych podmiotów.

W środę Polski Związek Firm Deweloperskich zorganizował konferencję prasową pod nazwą "Rynek nieruchomości: wczoraj, dziś i jutro". W pierwszych słowach prezes związku Maciej Wandzel odpowiedział minister Pełczyńskiej-Nałęcz.

- Można dużo mówić o tym rynku, ale nie że jest zmonopolizowany. Jest historycznie największa oferta, deweloperzy prześcigają się w rabatach, konkurują między sobą. To bardzo konkurencyjny rynek, zróżnicowany. Nic w tej sprawie nie ma do zrobienia UOKiK. Kierujemy do pani minister pismo, gdzie te dane są zaprezentowane. Moim zdaniem zamyka to temat - oświadczył Wandzel.

Jako dowód przedstawił dane (przygotowane przez Otodom.pl) potwierdzające jego słowa. Z zaprezentowanych przez niego liczb wynika, że udział siedmiu największych deweloperów na sześciu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź) oscylował w 2023 roku na poziomie 32,9 proc. Pozostała część rynku należała do innych podmiotów. Zdaniem prezesa PZFD nie można więc mówić o monopolu największych.

- Generalnie czujemy się troszeczkę rozczarowani, że w oderwaniu od faktów, jako uczestnik tego rynku, jesteśmy do pewnego stopnia stygmatyzowani. Nasza branża dostarcza 98 proc. mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Jesteśmy poważnym podmiotem, dzięki któremu Polki i Polacy mają gdzie mieszkać. Oczekujemy normalności, nie przywilejów. Rzetelnej rozmowy, bazującej na faktach, nie stereotypach. Nie chcemy być w sposób charakterystyczny dla polityki atakowani. Mamy wrażenie, że może to być podyktowane jakąś taktyką polityczną. Zapraszamy do rozmowy. Chcemy swoją ekspertyzą i doświadczeniem pomóc, by ten rynek się rozwijał, by zrobić coś dobrego dla społeczeństwa - skarżył się Wandzel.

Prezes PZFD przekonywał także, że posługiwanie się sformułowaniem "marże brutto" w przypadku deweloperów jest nieuprawnione. - Powinniśmy się posługiwać parametrem "marże netto". Macie państwo dane dotyczące wszystkich spółek na giełdzie za ostatnie 10 lat. One są względnie stabilne. Średnia marża to 16 proc. W 2023 roku faktycznie wyniosła ponad 19 proc., ale w 2024 wróciła do 16 proc. Nieprawdziwa jest teza, że marże istotnie wzrosły. Tu nie ma w ogóle pola do interpretacji - utrzymywał.

- 16 proc. to na pewno nie są małe marże, ale jak to w ekonomii, chodzi o ryzyko. Kiedy kupuje się działkę nie wie się, kiedy i ile zbuduje się tam metrów kwadratowych. Pokażę to na własnej sytuacji z wczoraj. Otrzymaliśmy pozwolenie na budowę na pewien projekt na nieruchomość kupioną w 2018 roku. W 2018 roku. Problem polega na tym, że czynnik czasu jest tutaj trudny. Pięć lat to żadna nietypowa sytuacja. Wszystko ma odzwierciedlenie w marżach. Nam tylko zależy na tym, by podawać fakty i posługiwać się "marżą netto" - powtórzył.

Duża część dyskusji dotyczyła programów rządowych - zarówno zrealizowanego już Bezpiecznego Kredytu 2 procent, jak i niedoszłego Kredytu na Start. Zdaniem Aleksandry Gawrońskiej z JLL oba instrumenty zachwiały rynkiem.

- 2024 rok upłynął pod względem chaosu informacyjnego związanego z nowym programem. A jednocześnie wcześniejszy program się skończył. Na sześciu głównych rynkach deweloperzy sprzedali ok. 10 tys. mieszkań kwartalnie. Najprawdopodobniej następny kwartał przyniesie podobne liczby na sześciu głównych rynkach. Rok zamknie się więc wynikiem sprzedaży 40-42 tys. jednostek - wymieniała Gawrońska.

Jej zdaniem na kształt rynku miało wpływ otoczenie, czyli m.in. wysokie stopy procentowe, a także inflacja. Jak dodawała, "oba programy wsparcia wywołały pewne turbulencje". - Do dyskusji pozostaje czy rząd powinien mieć prawo do interwencji, gdy turbulencje na rynku się pojawiają. Wszystko zależy od szczegółów, jak takie programy należy skonstruować - podkreślała.

Co dalej? - Wiemy, że Kredytu na Start nie będzie. Pojawiła się ostatnio informacja, że rząd może skorzystać z instrumentów jak w dawnym programie Mieszkanie dla Młodych, ale ciężko snuć domysły. Dla rynku pierwsze miesiące 2025 roku dalej mogą być trudne. Część osób powinna podjąć decyzję, że pójdzie po kredyt na komercyjnych warunkach. Zapewne tylko część, bo są one drogie, bo oprocentowanie to 8 proc. - podkreśla Gawrońska.

Sam prezes związku deweloperów Maciej Wandzel nie ma natomiast wątpliwości, że nowy, potencjalny program rządowy wciąż pozostaje dużą zagadką. - Nie wiem, co ministerstwo ma na myśli. Jesteśmy raczej sceptyczni co do tego, czy cokolwiek powstanie. To bardzo ogólne sformułowanie. My przede wszystkim uważamy, że w stosunku do klientów, mieszkańców, trzeba podawać komunikaty w sposób transparentny i precyzyjny, bo inaczej utrudnia się ludziom życie. To kolejna tego typu zapowiedź, która - jak będą konkrety - będziemy się odnosić. Interpretowałbym to raczej w ten sposób, że istnieje proces realizacji obietnic wyborczych, który jest rozłożony w czasie. Ale moim osobistym zdaniem to nie nastąpi - podkreślił Wandzel.

Tymczasem swoją coroczną debatę w sprawie rynku nieruchomości zorganizował też serwis Otodom. Gościem był tam Tomasz Stoga, wiceprezes PZFD. Również i on krytycznie odnosił się do działań rządzących, a także poprzedników, którzy wprowadzili Bezpieczny Kredyt 2 procent.

- Ten nowy program nie powinien być adresowany dla całości rynku. Nie dla tych, których stać wziąć kredyt. Ale dla tych, którym my jako społeczeństwo chcielibyśmy pomóc w nabyciu mieszkania. Jeśli ktoś ma zdolność kredytową na najdroższy w Europie 8-procentowy kredyt - który jest obecnie największym blokerem - niech bierze kredyt komercyjny. Ale są osoby, którym trzeba pomóc - mówił Stoga.

- Program Bezpieczny Kredyt 2 procent został naprawdę skandalicznie wprowadzony, bez limitów cenowych i powierzchniowych. Jeśli mogę apelować do rządzących: kochani, ten kredyt to nie jest kwestia tego, że my potrzebujemy. Deweloperzy sobie poradzą. Są natomiast osoby, których nie stać na kredyt komercyjny. I jeśli chcielibyśmy im jako wspólnota pomóc, to taki program powinien posiadać limity cenowe, powierzchniowe i inne blokery, które zapobiegną temu, że będą za niego kupowane najdroższe apartamenty w Warszawie - mówił przedstawiciel deweloperów.