"Przegląd": Koszmarnie drogie mieszkania

Polacy mieszkają źle. Ogłoszenia o 12-metrowej "kawalerce" w piwnicy bez okien za 1000 zł albo najmie "pokoju" dla matki z dzieckiem za ścianką z dykty lub parawanem, wykrojonego z jeszcze innego, przechodniego pokoju, w XXI w. nie dziwią. W Warszawie w styczniu 2020 r. ktoś oferuje na wynajem pokój o powierzchni 3 m kw. (!) za 990 zł. We Wrocławiu, obok największego i najbardziej prestiżowego wieżowca SkyTower, ktoś na pokój "dla studentów Uniwersytetu Ekonomicznego" zaadaptował balkon w bloku. Przynajmniej cena jest zachęcająca - 450 zł - choć to kiepskie rozwiązanie na zimę. Ogłoszenia te budzą w internecie - gdzie najłatwiej je znaleźć - rozbawienie, gorycz, złość, ironiczne i agresywne komentarze. Ale są - wiszą jako przypomnienie o tym, czego jako społeczeństwo i pokolenie nie mamy, a co mieć możemy.

Można przecież wziąć kredyt i przestać narzekać, być na swoim - powie ktoś. Kredyt to wszak najpopularniejszy sposób dochodzenia do własnego mieszkania w Polsce. Problem jest taki, że osoby urodzone w czasach transformacji ustrojowej - jak autor tego tekstu - nawet jeśli mają zdolność kredytową, co w dobie zleceń i umów śmieciowych wcale nie jest oczywiste, mogą tej własności nigdy się nie doczekać. 30-latek, rocznik 1989, jeśli weźmie kredyt, mieszkanie na własność będzie miał... na emeryturze. Dobre i to, bo z emerytury raczej nie byłby w stanie spłacać nawet najtańszego kredytu. Nie mówiąc już o tym, że przecież zgodnie z rynkową logiką (i obietnicą) na emeryturze obywatel III RP powinien wyłącznie zarabiać na swoim kapitale, odcinać kupony, pomagać dzieciom i wnukom. A wakacje spędzać pod palmami. Mało wskazuje, aby emerytów roku 2050, którzy na rynek pracy weszli w XXI w., rzeczywiście czekała taka złota jesień życia.

Ale spójrzmy też prawdzie w oczy: Polacy nigdy nie mieszkali specjalnie dobrze. Ziemianki, osiedla namiotowe, lepianki, sutereny, familoki, komórki i kąty - sama liczba nieprzekładalnych często na inne języki słów w polszczyźnie, które opisują jakiś mieszkaniowy kompromis, pokazuje, że w historii nie mieliśmy łatwo. II RP, PRL i III RP - każda zawiodła. Lub inaczej: każda na swój sposób nie była w stanie zaspokoić głodu własnego kąta w społeczeństwie, dla którego mieszkanie było dobrem równie pożądanym, jak deficytowym.

Dzisiejszy problem mieszkaniowy razi zwłaszcza dlatego, że pod wieloma względami Polskę coraz mniej dzieli od zamożniejszych krajów starej UE. Poziom konsumpcji - szczególnie w ostatnich latach - niezwykle wzrósł, a nawet mniej zamożnych Polaków i Polki stać na coraz więcej (coraz tańszych) towarów. Natomiast często mieszkają tak, jak im się udało, a nie jak marzyli i chcieli. To nie tak łatwo jak kupić nowy telewizor czy wyjechać na zagraniczne wakacje.

Tych, którym się udało - mają własne mieszkanie czy dom - mur niezrozumienia dzieli dziś od tych, którzy cierpią z powodu wszystkich patologii polskiego rynku mieszkaniowego. Ci drudzy doskonale wiedzą (bo odczuwają to na własnej skórze), że nie jest to sytuacja, którą można ot tak załatwić. Ale nie uśmiecha się im czekanie kilkanaście czy kilkadziesiąt lat na lepszą i mądrzejszą politykę mieszkaniową, która zresztą może nigdy się nie zmaterializować.

W badaniach - pokazują to np. regularne raporty organizacji Habitat for Humanity Polska - brak mieszkania lub niedostateczne warunki mieszkaniowe są wymieniane jako jeden z najważniejszych problemów życiowych Polaków. W 2018 r. wskazywało tak 40 proc. badanych. To jeden z tych wielkich braków systemowych, które - po niewydolnej służbie zdrowia - doskwierają nam najbardziej. Według ostatniego raportu OECD dotyczącego mieszkalnictwa, z zimy 2019 r., Polska zajmuje jedno z ostatnich miejsc wśród krajów rozwiniętych, jeśli chodzi o podaż mieszkań na 1000 mieszkańców. W 2018 r. wskaźnik ten wynosił 380 mieszkań, podczas gdy średnia dla państw UE wynosi 490. Ceny kupna mieszkań - ocenia Narodowy Bank Polski - od kilku lat znów rosną szybciej niż wynagrodzenia.

Według raportu GUS z 2018 r. w co dziesiątym mieszkaniu nie ma toalety. Z badań polskich i rachunków prowadzonych przez Eurostat wynika, że średni metraż na osobę w gospodarstwie domowym - choć rośnie - jest jednym z najniższych w Europie. Dla Polski wynosi on, według najnowszych danych, 30,4 m kw. Za nami są Serbowie, Rumuni czy Łotysze. Różne wyliczenia pokazują, że wysoki odsetek mieszkań w budowie i liczba oddawanych do użytku lokali na razie prowadzą nas wyłącznie ku powolnemu zasypywaniu dziury - pomimo deweloperskiego bumu sprzed dekady i wielomiliardowych wydatków na rządowe programy wspierania mieszkalnictwa. Tak zwana luka czynszowa - odsetek ludzi za biednych na kredyt i zbyt zamożnych na mieszkanie komunalne - sięga w ostatnich latach 40 proc. Choć w Europie regułą jest raczej to, że wieś się starzeje i wyludnia, więc stosunkowo łatwo znaleźć tam dla siebie dom, w Polsce na złe warunki mieszkaniowe skarży się ponadprzeciętnie dużo mieszkańców wsi.

Fakty na temat gospodarki mieszkaniowej w drugiej połowie XX w. i na początku XXI są również takie, że pod względem podaży - niezależnie od tego, jakie kryterium przyjąć: czy ilość bezwzględną, czy podzieloną przez liczbę mieszkańców - Polska Ludowa wyprzedzała III RP. Słowem, za PRL budowano więcej. W rekordowym 1978 r. oddano do użytku ponad 280 tys. mieszkań, a w końcowym ćwierćwieczu PRL corocznie oddawano do użytku przynajmniej 150 tys. Dla porównania: najlepszy pod tym względem rok III RP, 2017, skończył się oddaniem do użytku niespełna 180 tys. lokali. Jeśli chodzi o łączny metraż budowanych mieszkań, do gierkowskiego rekordu ponad 17 mln m kw. rocznie III RP zbliżyła się dwukrotnie - w 2008 i 2017 r.

Jedną z przyczyn złej sytuacji mieszkaniowej są oczywiście wieloletnie, wręcz cywilizacyjne problemy kraju, przez który przechodziły fronty obu wojen światowych, a jego granice zszywano z trzech zaborów i zmieniano. Ale część bolączek, na które uskarżają się dziś przede wszystkim młodsi Polacy, to skutki złej polityki, zaniedbań lub wypaczeń w realiach wolnorynkowych czy trwale utrzymujących się, błędnych założeń, które prowadzą do pogłębiania się patologii. Z nimi można walczyć szybciej lub przynajmniej poprawnie je diagnozować.

- Główna idea opozycji solidarnościowej w zakresie mieszkalnictwa w latach 80. głosiła, że rynek mieszkań musi zostać skomercjalizowany. Tak myślą do dzisiaj starzy, którzy muszą legitymizować sukces swojego pokolenia, a więc sukces transformacji - mówi prof. Dariusz Łukasiewicz, autor książki "Dobre i złe adresy" o tym, jak w różnych okresach mieszkali Polacy. - Dziś, po 30 latach od przyjęcia się tej idei, mamy rynek koszmarnie drogich jak na nasze dochody mieszkań własnościowych, które są dostępne tylko dla części młodych, i to na kredyt. Starzy zaś mają od dziesięcioleci peerelowskie tanie mieszkania i nie rozumieją problemu - dodaje. To prowadzi do coraz wyraźniej dającego o sobie znać konfliktu pokoleń i klas.

Trudno powiedzieć, czy pocieszeniem jest to, że dołączyliśmy pod tym względem do krajów Zachodu. Problem rzesz młodych Brytyjczyków i Amerykanów wchodzących w dorosłe życie z długiem za studia i mieszkanie jest dobrze znany i opisany. Koszmarna drożyzna i kolejki po mieszkania dotyczą także młodych ludzi w Sztokholmie, Berlinie, Paryżu i Londynie. Zjawisko nasila się za sprawą zarówno olbrzymiej migracji wewnętrznej wykwalifikowanych pracowników do centrów gospodarki i technologii, jak i kolejnych fal imigracji: z krajów nowej UE po 2004 r., a z Afryki Północnej i Bliskiego Wschodu po roku 2014. Z drugiej strony w krajach Europy Północnej i Zachodniej, gdzie w ostatnich latach deficyt mieszkań daje się we znaki, i tak buduje się więcej dostępnych dla młodych ludzi mieszkań komunalnych i na wynajem niż w Polsce - i to mimo że od ponad dziesięciu lat wszystkie rządy obiecują miliony mieszkań i wydają miliardy na programy wsparcia mieszkalnictwa.

Te programy, powiedzmy jasno, okazały się w najlepszym razie skromną pomocą, w najgorszym - totalnym fiaskiem. Zawiodły i Mieszkanie dla młodych z czasów rządów PO-PSL, i pisowskie Mieszkanie+. Ten pierwszy program powszechnie oceniano jako wspierający deweloperów i pogłębiający patologie na rynku mieszkań. Konserwatywny socjolog Jarema Piekutowski na łamach magazynu "Więź" wskazywał, że ostatnie programy nastawione na wynajem mieszkań realizowano w Polsce we wczesnych latach 90. Po 2004 r. i PiS, i PO wspierały własność i kredyt, co wykluczało z udziału w publicznie przecież współfinansowanym projekcie mieszkalnictwa miliony osób niezdolnych do wzięcia kredytu. Odmienny pomysł PiS, wdrażany od czasów rządu Beaty Szydło projekt Mieszkanie+, zwyczajnie nie realizuje założonego celu tanich mieszkań dla Polaków, zwiększającego szanse niezależnie od zasobności portfela, bo liczba powstających w jego ramach lokali jest symboliczna i nijak nie usprawiedliwia propagandowych, legislacyjnych ani urzędowych nakładów na jego realizację.

Premier Mateusz Morawiecki mówił w zeszłym roku, że jeśli ktoś mu nie wierzy, może go rozliczyć. I chwalił się, że dzięki wdrożonym przez PiS rozwiązaniom w Polsce buduje się coraz więcej mieszkań, a niedługo będą to znów liczby wręcz rekordowe. Problem w tym, że liczby te są właśnie zawstydzająco małe. Do końca 2019 r. oddano... mniej niż 1000 mieszkań. Nawet gdyby wziąć pod uwagę wszystkie mieszkania, które dopiero są w planach, podlegają analizom prawnym i urbanistycznym lub są projektowane - słowem, wszystkie te, które potencjalnie mogą powstać, ale nie wbito pod nie łopaty - jest ich 38 tys., sześcio-, siedmiokrotnie mniej, niż rokrocznie oddawano za Gierka.

Zdaniem wielu bogaci po prostu mają łatwiej - Francja i Niemcy mogą budować, bo ich stać. To część prawdy - właśnie przykład powojennej odbudowy Polski i gierkowskiego bumu budowlanego pokazuje, że relatywnie ubogie państwa w pewnych warunkach też stać na budownictwo. Ktoś złośliwy mógłby zacytować kredo Beaty Szydło: "wystarczy nie kraść". Lub: "trzeba chcieć". III RP - z powodów czasem uważanych za słuszne, a czasami za błędne - budować na wynajem jednak nie chciała.

Dlatego młodszej generacji pozostaje kredyt, czyli dług - problematyczny spadek po dokonaniach pokolenia rodziców. Burzliwa dyskusja publicystyczna, która na przełomie roku wybuchła w mediach, dotyczy dwóch rzeczy: oceny odrębnych polityk mieszkaniowych PRL i III RP oraz konfliktu między młodymi na dorobku i wiecznym kredycie a uwłaszczonymi czy ustawionymi starymi.

Odcinając publicystyczny naddatek i podgrzane emocje, sedno sporu dotyczy tego, że pokolenie, nazwijmy je tak, "rodziców transformacji", osób, które wchodziły na rynek pracy około roku 1989 i później, nie rozumie, dlaczego młodzi (pokolenie "dzieci transformacji") uważają, że mają pod względem mieszkalnictwa gorzej - skoro mogą wziąć kredyt. Nie przyjmuje też do wiadomości, że PRL - często przez tych ludzi znienawidzona - w pewnym sensie zafundowała im lepszy start, nawet jeśli nie zawsze i nie wszystkim.

Dziś bowiem osoby, które stały się prywatnymi właścicielami mieszkań wybudowanych przez państwo w Polsce Ludowej, a w III RP kupionych za ułamek wartości, są w dużo lepszej sytuacji niż te, które dopiero wchodzą na rynek mieszkaniowy. I często oznacza to dla nich 30-letni kredyt za mieszkanie lub wydatek połowy pensji na wynajem kawalerki. Możliwość kupna mieszkania z bonifikatą, odziedziczenia lub posiadania go na własność była dla pokolenia polskiej transformacji, dzisiejszych 50- i 60-latków, wielką zapomogą od państwa, kapitałem i rodzajem buforu czy zabezpieczenia na trudniejsze czasy.

Dzisiejsi młodzi dorośli uważają zaś, że mają "gorzej", bo coraz częściej nie dostają mieszkań ani od państwa, ani od rodziców, lecz z tymi rodzicami mieszkają jeszcze po trzydziestce. Polacy według szacunków mieszkają z rodzicami dłużej, niż wynosi europejska średnia, a połowa osób poniżej 34. roku życia dzieli mieszkanie z rodziną. Nie są to statystyki rekordowo złe, ale zadają kłam tezie o tym, że każdy może dziś mieszkanie kupić lub wynająć i usamodzielnić się od zaraz. "Żeby móc wylecieć z tego gniazda, trzeba mieć dokąd", mówiła niedawno w rozmowie z gdańską "Gazetą Wyborczą" dr Magdalena Żadkowska, socjolożka badająca rodziny. "Z porównania wynika, że w nowych krajach unijnych, które nie rozwiązały problemu mieszkaniowego dla osób młodych, średnia wyprowadzenia się z domu jest wyższa. W Polsce wciąż przypada znacznie mniej metrów kwadratowych na osobę niż w innych krajach Unii Europejskiej", tłumaczyła.

To, co dla starszych jest niedojrzałością i niesamodzielnością młodych, dla nich samych jest wymuszonym przez sytuację na rynku pracy i mieszkań kryzysem mobilności społecznej. Spór toczy się wokół odmiennych biografii i tożsamości - dzieci transformacji, równolatków przemian z 1989 r., i postawy ich rodziców. Większa lewicowość i mniejsza wiara w moc rynku dzisiejszych 30-latków nie bierze się z tego, że mają "gorzej niż za PRL", oni czują (nie bez powodu), że w porównaniu z rodzicami mają trudniejszy start w dorosłość i gorsze perspektywy.

Socjolożka Joanna Erbel, której książka o mieszkalnictwie "Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej" ukaże się niebawem, uważa, że tak zakrojony spór jest jałowy. - Dyskusja w takim kształcie jest bez sensu, chociażby dlatego, że nie możemy po prostu wrócić do systemu mieszkalnictwa z czasów Polski Ludowej, zresztą chyba najwięksi przeciwnicy obecnej sytuacji wcale nie chcieliby zrezygnować z możliwości wynajmu na wolnym rynku czy wzięcia kredytu - wyjaśnia. - Jedni i drudzy odbywają pewnego rodzaju publiczny rytuał, przekonując, że mają rację - nikt zaś nawet nie próbuje powiedzieć, jak powinno być, jaka jest dobra i zła polityka, na czym polega niewydolność dzisiejszego modelu.

Niewydolność i problemy dzisiejszego modelu, tłumaczy dalej Erbel, objawiają się choćby tym, że kredyt i własność, które miały dać wolność, realnie często ją ograniczają. Coraz więcej osób zaczyna mieć świadomość, że kupowane na kredyt mieszkania nie okazały się żadną inwestycją - deweloperskie mieszkania, w przeciwieństwie do tych odziedziczonych w przedwojennej kamienicy lub podmiejskim domu, szybciej tracą na wartości. - Coś, co miało w założeniu dawać wolność, czyli własnościowe mieszkanie, w rzeczywistości stanowi balast w postaci raty kredytu i ogranicza mobilność, a nie zwiększa.

Długoletni kredyt oznacza nierzadko formę "przywiązania do ziemi". Osoba, która go wzięła, o ile nie ma możliwości spekulowania mieszkaniami albo innego, odziedziczonego czy własnościowego mieszkania, po prostu rzadziej podejmuje decyzje o przeprowadzce, zmianie pracy, jest mniej skłonna do ryzyka. Z tego powodu, paradoksalnie, także przedstawiciele biznesu czy organizacji pracodawców coraz częściej mówią, że brakuje państwowych, tanich form mieszkalnictwa, bo mobilność pracowników i zdolność przyciągania ich do nowych zakładów pracy bądź klastrów przemysłowych jest ograniczona. Czas tracony na drogę z domu do odległego miejsca pracy to jeden z największych powodów zmęczenia, frustracji i obniżonej produktywności.

Oczywiście same fakty i racjonalne argumenty nie rozwiązują sporu o wyższość jednego systemu nad drugim. Ci, których rodziny miały przed 1989 r. złe warunki mieszkaniowe, są bardziej skłonni podkreślać wady poprzedniego systemu. Analogicznie ci, którzy za PRL mogli skorzystać z wybudowanych przez państwo mieszkań i właściwie za darmo zamieszkali w schludnych i nowoczesnych (na swoje czasy) czterech kątach, dziś chętniej idealizują sytuację. Nierozstrzygalna jest doprowadzona do absurdu dyskusja o tym, czy gorszy jest 30-letni kredyt, czy 30-letnie oczekiwanie na "dostanie" mieszkania - także dlatego, że dotyczy osobistych odczuć, a nie lepszej bądź gorszej polityki mieszkaniowej. W dzisiejszej Polsce uderza chaos przestrzenny, fatalna jakość wielu deweloperskich projektów i budowanie bez dostępnej infrastruktury lub pośrodku niczego. Nieprawdą byłoby jednak stwierdzenie, że Polska Ludowa była wolna od wszystkich tych bolączek, chociaż trudno to na chłodno zmierzyć.

Bezsporne jest, że Polska musi zdecydowanie, wręcz agresywnie, nie tylko naprawić błędy PO i PiS w tym zakresie, ale także uprzedzić przyszłe problemy. Jak bowiem zwracają uwagę ekspertki i eksperci, problem będzie się zaostrzał - i to pomimo znów rosnącej liczby corocznie oddawanych mieszkań. Polacy żyją dłużej, więc młodsi później dziedziczą mieszkania. Coraz więcej osób chce na mieszkaniach dorobić do emerytury, a nie oddawać je następnemu pokoleniu. Rośnie liczba mieszkań, które kupowane są jako lokata kapitału - i stoją puste. Atrakcyjne lokale w centrach miast są wykupowane przez prywatne firmy i wynajmowane turystom. Maleje zasób komunalny, a trwa rabunkowa reprywatyzacja. Ci, którzy mają mieszkanie o dobrym standardzie i korzystnie położone, jego wartości i swojej własności będą bronić za wszelką cenę, także blokując wszystkie propozycje mogące prowadzić do spadku cen. Deweloperzy, rzecz jasna, ani pół metra kwadratowego nie zbudują charytatywnie.

Wygląda więc na to, że wszystkim zależy, żeby w Polsce mieszkało się albo źle, albo drogo. Oczywiście poza tymi, którzy muszą gdzieś mieszkać.

Jakub Dymek