Dostali powiadomienia o "dubajskich" czynszach. Awantura o TBS-y

To miała być szansa. Protesty mieszkańców TBS-ów sygnalizują jednak, że projekt ten wywołuje mieszane uczucia. Z jednej strony lokatorzy wyliczający wysokość swoich, jak mówią, "dubajskich" czynszów i prawnicy popierający ich roszczenia. Z drugiej Towarzystwa Budownictwa Społecznego argumentujące, że sytuacja na rynku jest inna niż przed laty, a część mieszkańców Polski nie może funkcjonować w zupełnym oderwaniu od realiów na rynku mieszkaniowym.

W środku Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które choć nie jest stroną w sprawie, przygląda się kłótni i prezentuje własne wyliczenia w tej niełatwej batalii.

W rozmowach na temat problemów na rynku mieszkaniowym TBS jawi się jako remedium na wszelkie bolączki tego sektora. Rozwijanie tej gałęzi mieszkalnictwa uznawane jest za wyjście naprzeciw dwóm podstawowym problemom: niedoborowi mieszkań na rynku i trudnościom w uzyskaniu kredytu na zakup lokalu własnościowego.

Jak się jednak okazuje, sprawa nie jest czarno-biała. Pierwsze echa problemów pojawiły się w ubiegłym roku we Wrocławiu. Lokalna prasa grzmiała za mieszkańcami TBS-ów, że doszło tam do drastycznych podwyżek czynszów. Dziś problem rozlewa się na kolejne miasta - Kraków, Poznań, Toruń - wywołując protesty. "Jeśli pensję masz prezesa, to cię stać na TBS-a" - brzmi jedno z haseł protestu. Mieszkańcy budynków czują się oszukani. Czy słusznie?

Pierwsze Towarzystwa Budownictwa Społecznego powstały w latach 90. ubiegłego stulecia, jednak przez kolejne dekady, duszone niesprzyjającymi warunkami na rynku mieszkaniowym, zatraciły ideę, która miała im przyświecać. Niemal 10 lat temu doszło do reaktywacji TBS-ów, a w znowelizowanych w 2021 roku przepisach zyskały nowe miano: SIM (Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa).

TBS (SIM) ubiega się o preferencyjny kredyt i buduje mieszkania pod wynajem. Koszty takiej budowy są niższe z kilku powodów. Po pierwsze wspomniany już wyżej preferencyjny kredyt na inwestycję. Po drugie spory udział lokalnych samorządów, które dokładają się do budowy i udostępniają grunty, na których powstają bloki.

A za tym idą, przynajmniej w zamyśle i obietnicach twórców, niskie czynsze. W oficjalnym serwisie informacyjnym Towarzystwa Budownictwa Społecznego możemy przeczytać: "Nie ma tu samowolki ze strony administracji w ustalaniu lub podnoszeniu czynszu (co bardzo cieszy!), tak jak ma to miejsce na wolnym rynku wynajmu mieszkań" - czytamy na tbs24.pl.

Pomysł był prosty. Masz dochody, ale nie są one wystarczające, by dostać kredyt hipoteczny? TBS jest dla ciebie. Po wpłaceniu opłaty partycypacyjnej (niczym wkład własny do mieszkania) opłacasz niewielki czynsz i możesz liczyć na najem długoterminowy. Wówczas albo wynajmujesz mieszkanie w taki sposób przez długie lata, albo po odłożeniu gotówki kupujesz własne.

Jednak dostęp do takich mieszkań jest skomplikowany, a by ubiegać się o lokal, należy spełniać kilka warunków, m.in. wpisywać się w progi dochodowe.

Wyczekiwana przez najemców, a wprowadzona dopiero niedawno, możliwość wykupu mieszkania na własność również nie należy do najłatwiejszych. I tu trzeba wpisać się w całą listę wymogów, a na koniec być zależnym od ostatecznej decyzji zgromadzenia akcjonariuszy TBS, które orzeka, czy lokal sprzedać czy też nie. Cena? Rynkowa. Na forach poświęconych TBS-om roi się od zarzutów, że budowane "ekonomicznie" mieszkania za rynkową cenę lokali o wyższym standardzie to oferta z góry niekorzystna, zniechęcająca do zakupu wspomnianego lokum.

Wszystko funkcjonowało bez większych zarzutów, dopóki lokatorom nie wysłano powiadomień o większym czynszu. Największe oburzenie wywołały podwyżki znacząco przekraczające 20 zł z metra kwadratowego, jakie "zaśpiewał" wrocławski TBS. Jednak po awanturze z mieszkańcami z takiej kwoty się wycofano.

Czynsze po podwyżkach w wielu miastach wzrosły jednak o ok. 30 proc., co było dla mieszkańców finansowym szokiem.

Lokatorzy TBS postanowili wyjść na ulice, by zaprotestować przeciwko takim stawkom. Poszli także po pomoc do prawników, którzy zasypali sądy zbiorowymi pozwami. Sprawy są w toku, żadna z nich nie została jeszcze rozstrzygnięta. Jednocześnie mieszkańcy skrzyknęli się i zbierają podpisy pod petycją do Sejmu. Żądania opisane na kilku stronach można podsumować w kilku słowach: niższe czynsze, większa przejrzystość wydatków TBS, łatwiejszy wykup zajmowanego mieszkania.

Mieszkańcy wskazują także, że niezrozumiałe jest dla nich wyliczenie czynszów dla wynajmowanych przez nich mieszkań. Podają przykład z ulicy generała Juliana Filipowicza w Krakowie. W jednym z bloków administrowanych przez ten sam TBS są mieszkania pod społeczny wynajem, ale i lokale własnościowe, jednak czynsze znacząco się tam od siebie różnią - czytamy.

Lokator prywatnego mieszkania płaci za eksploatację budynku 2,5 zł za metr kwadratowy, mieszkaniec TBS 2,92 zł - wynika z tabelki. Usługi remontowe dla tego samego budynku to dla właściciela mieszkania koszt 1 zł od metra, dla lokatora TBS 2,5 zł. Koszty zarządu - 70 gr za metr od prywatnego mieszkania, 2,5 zł od mieszkańca TBS. Kwota opisana jako rezerwa (również amortyzacja) to zero opłat dla właściciela, dla lokatora TBS 3,53 zł - głosi podsumowanie.

"Lokator TBS utrzyma za swój czynsz trzy mieszkania własnościowe" - alarmują mieszkańcy na powołanej przez siebie stronie obywatelTBS. I sumują. Ogólne składniki czynszu dla tego samego budynku to w przypadku właściciela 4,2 zł od metra kwadratowego, a 11,45 zł od najemcy TBS. "Tak spółki TBS pompują czynsze" - oceniają.

W raporcie Ministerstwa Rozwoju i Technologii z 2020 roku (Raport o stanie mieszkalnictwa) pojawiły się wyliczenia, z których wyłania się obraz zbliżony do tego, który zaprezentowali w swoich wyliczeniach lokatorzy TBS.

"Poza lokalami socjalnymi najniższe stawki są w gminnych mieszkaniach komunalnych i mieszkaniach należących do zakładów pracy, najwyższe z kolei w TBS-ach" - wynika z treści raportu.

O ustalenia raportu sprzed trzech lat pytamy w ministerstwie. - W raporcie nie uwzględniono rynkowych stawek za najem mieszkania, a to właśnie do nich należy porównywać ofertę społecznego budownictwa czynszowego - słyszymy w odpowiedzi.

- Pomimo ostatnich podwyżek opłaty w TBS kształtują się na dużo niższym poziomie niż stawki, jakie najemca może uzyskać, szukając mieszkania na rynku komercyjnym. Wg danych NBP z 2020 r. opłaty na rynku komercyjnym w Warszawie za 1 mkw wynosiły 49,2 zł, natomiast na rok 2023 maksymalna stawka w TBS wynosi 28,5 zł, w Krakowie odpowiednio 42,9 zł i 24,5 zł, a w Rzeszowie odpowiednio 32,3 zł i 20,4 zł. Obecne stawki w SIM/TBS pozostają znacząco niższe nawet wobec tych, jakie na rynku komercyjnym można było uzyskać dwa lata temu. Biorąc pod uwagę wzrost opłat za najem, jaki miał miejsce w tym okresie, można bezpiecznie założyć, że w stosunku do rynkowych, maksymalne opłaty w TBS-ach pozostają nawet o połowę niższe - podsumowuje ministerstwo.

Jednocześnie resort zaznacza, że nie jest uprawniony do ingerowania w działalność TBS, bo są to spółki niezależne. - Ich działalność jest jednak szczególnie regulowana i pod tym względem ministerstwo analizuje wszystkie spływające informacje - zastrzega MRiT.

Mieszkańcy nie odpuszczają. W petycji do Sejmu przygotowanej przez reprezentującego część z nich adwokata Grzegorza Prigana domagają się sześciu głównych zmian. Połowa dotyczy zmian w czynszach (z korzyścią dla lokatorów), dwie możliwości wykupu mieszkania bez zgody akcjonariuszy TBS, i na korzystniejszych zasadach, a ostatnia społecznej kontroli zarządów spółek poprzez umieszczenie w radzie nadzorczej reprezentanta mieszkańców.

- Mieszkańcy TBS chcieliby, aby ich czynsz w części kosztów eksploatacji i remontów był na poziomie czynszów wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych - argumentuje Grzegorz Prigan.

- Najemcy nie mają żadnych narzędzi do weryfikacji kosztów oraz przychodów TBS. TBS Wrocław, pomimo że to spółka miejska, odmawia ujawnienia danych także w trybie informacji publicznej. Już z samych doniesień prasowych wiadomo, że np. TBS Wrocław wbrew ustawie sponsorował klub koszykarski i tymi kosztami obciążył najemców TBS - dodaje adwokat.

Na pretensje mieszkańców odpowiada Polska Izba Gospodarcza Towarzystw Budownictwa Społecznego, zrzeszająca TBS-y, a także reprezentująca toruński TBS Beata Żółtowska.

Jak wskazuje prezes Żółtowska, na obecną sytuację wpływają czynniki zewnętrzne - skutki pandemii, wojny na terenie Ukrainy, a co za tym idzie trudnej sytuacji gospodarczej m.in. w zakresie wzrostu stóp procentowych. Polska Izba Gospodarcza TBS deklaruje także, że wnosiła o możliwość zawieszenia spłat rat kredytów i objęcia ochroną taryfową najemców w związku ze wzrostem cen nośników energii.

- Gdyby nie te działania, konieczny byłby "nierealny" wzrost czynszów - nie do udźwignięcia przez najemców. (...) Z drugiej strony, w jakiej sytuacji są osoby, które wynajmują mieszkania na wolnym rynku, gdzie wysokość czynszów osiąga absurdalne poziomy? - odpowiada PIGTBS.

Przedstawiciel TBS-ów krytykuje również petycję, pod którą zbierane są podpisy i deklaruje, że w zamyśle towarzystwa nie jest odsprzedaż mieszkań, tylko ich ciągły wynajem.

- Jeżeli najemcę, w wyniku wzrostu dochodów, stać na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych - zakup mieszkania czy budowę domu, to może to zrealizować poza programem i zwolnić zasoby TBS. Na mieszkania oczekuje potężna grupa osób, z jednej strony o dochodach zbyt wysokich, aby starać się o przydział mieszkania komunalnego, z drugiej zbyt niskich, aby zaciągnąć kredyt na kupienie mieszkania czy budowę domu. Czy w nie takiej sytuacji byli najemcy, którzy teraz chcą wykupu mieszkań? - pyta retorycznie Wiesław Źrebiec, prezes Polskiej Izby Gospodarczej TBS.

- Sytuacja z Wrocławia nie jest wyznacznikiem funkcjonowania innych towarzystw. Myślę, że znacząca grupa najemców zaniepokojona jest wzrostem czynszów, tak samo jak TBS-y, ale należy tutaj szukać innych rozwiązań, np. możliwości dopłat do czynszów dla najemców i nieradzących sobie z tym problemem. Kluczowa na dziś jest trudna sytuacja ekonomiczna części najemców i brak mieszkań na wynajem - kontynuuje.

Zdaniem prezesa PIGTBS petycja, pod którą zbierane są właśnie podpisy, zawiera żądania, które nie są spójne ze sprawiedliwością społeczną. - "Sprawiedliwym" jest, kiedy ja mam mieszkanie, a inni mogą czekać w nieskończoność. "Sprawiedliwym" jest sprzedać mi mieszkanie, najlepiej za półdarmo - niech inni czekają, może kiedyś TBS wybuduje nowe. "Sprawiedliwa" jest bonifikata, bo dotyczy mnie, a koszty pokryją w podatkach inni. Nie wiem, czy czekający na mieszkania są tego samego zdania. Jak zwykle - punkt widzenia zależy od punktu siedzenia - dodaje.

Reprezentujący mieszkańców adwokat Grzegorz Prigan odpowiada:

- Zarządy TBS oraz ich właściciele nie powinni zapominać, że TBS-y nie mają swoich pieniędzy, a wybudowali mieszkania za pieniądze partycypantów (zazwyczaj 30 proc. wkładu) oraz z taniego kredytu, jakiego udzieliło temu systemowi całe polskie społeczeństwo. To z opłat czynszowych TBS spłacają kredyty. Trudno uznać za sprawiedliwe, że niezamożni mieszkańcy Polski mają budować mieszkania dla spółek gminnych, bo de facto to oni sfinansowali ich wybudowanie i spłacili zaciągnięte na ten cel kredyty - słyszymy.