"Polak kupi nawet dziurę w ziemi". Deweloperzy żerują na naszym głodzie

Łukasz Rogojsz, Interia: Swoją książką wkurzyłeś, kogo się dało - władze państwowe, samorządy, deweloperów, architektów. Za patodeweloperkę w Polsce obrywają wszyscy.

Dr Łukasz Drozda, Uniwersytet Warszawski, Uniwersytet SWPS: - Obrywają wszyscy, ale żeby było śmieszniej, wielu deweloperów, z którymi rozmawiałem o tej książce jeszcze przed rozpoczęciem pisania, reagowało na pomysł jej napisania pozytywnie.

Pewnie nie wiedzieli, o czym będzie.

- Wiedzieli. Tyle że deweloperzy to nie jest jednolite środowisko. Nie wszyscy lubią się między sobą. Jedni obwiniają drugich o psucie rynku, zaniżanie standardów i szkodzenie wizerunkowi całego środowiska.

Spychologia?

- Niekoniecznie. Nie wszyscy deweloperzy są źli, żeby była jasność. Chociaż niemal ze wszystkimi zgoła inaczej rozumiemy, co jest dobrą architekturą.

Co nią jest dla statystycznego polskiego dewelopera?

- W zasadzie wszystko, co chce zbudować. Niezależnie od wartości estetycznej albo historycznej danego miejsca i otoczenia.

To kwestia pieniędzy czy specyfiki rynku? Deweloperzy myślą, że jeśli ja tego nie zrobię, to i tak zrobi to ktoś inny?

- W większości przypadków to faktycznie pieniądze odgrywają decydującą rolę. To najgorszy efekt uboczny tego, że deweloperzy nie mają dla siebie konkurencji w postaci sektora publicznego. Konkurencji, która zmuszałaby ich, żeby do swoich produkcji zachęcali wysoką jakością i proklienckimi rozwiązaniami.

Dlatego tytuł książki dotyka bezpośrednio właśnie deweloperów? Oni są najbardziej winni ze wszystkich winnych?

- Tytuł odpowiada realnemu problemowi społecznemu. W Polsce deweloperzy budują do 150 tys. mieszkań rocznie, co stanowi większość rynku nieruchomości. W przypadku miast inwestycje deweloperów to nierzadko ponad 90 proc. i skala nieprawidłowości jest naprawdę duża.

Naprawdę duża, czyli...

- Nawet gdybyśmy uznali, że do zjawiska patodeweloperki zalicza się 10 proc. produkcji deweloperskiej, to oznaczałoby, że rok w rok oddajemy 15 tys. koszmarów mieszkaniowych. A jest ich znacznie więcej. Ja w mojej książce staram się rozgryźć to, czym konkretnie jest patodeweloperka.

Rozgryzłeś?

- Wyrazem patodeweloperki mogą być różne rzeczy. Kwestia specyficznych procedur związanych z zakupem nieruchomości, korumpowanie urzędników i wpływ na planowanie przestrzenne, lobbowanie za czymś nie do końca przejrzyście, maksymalizacja wykorzystania gruntu odbijająca się na jakości projektu. Wyrazem patodeweloperki jest też postawienie płotu na grodzonym osiedlu albo wykorzystywanie fatalnych materiałów, które są nieprzystosowane do zmian klimatycznych. Gdybyśmy chcieli wskazać Świętego Graala patodeweloperki, to pewnie trudno byłoby nam znaleźć pozycję spełniającą wszystkie te warunki, ale w przypadku zdecydowanej większości inwestycji znajdziemy sporo tych czynników. W książce piszę też o tym, że te najfajniejsze osiedla są tak fajne głównie dlatego, że są najdroższe. Siłą rzeczy mieszka tam niewiele osób, więc nie rozwiązują problemów mieszkaniowych w skali makro.

Bez zmiany u podstaw, czyli wzięcia przynajmniej części odpowiedzialności za sytuację mieszkaniową przez państwo, nie rozwiążemy problemu. Inne podejście to wiara w magię.

---

Problemem w skali makro jest zjawisko deprywacji mieszkaniowej, czyli ubóstwa mieszkaniowego. Piszesz o tym w książce. Jaki to ma związek z patodeweloperką?

- Ubóstwo mieszkaniowe mamy w Polsce we krwi. Oswoiliśmy się z nim i w nim urządziliśmy. Zupełnie go już nie widzimy, dzięki czemu patodeweloperka mogła rozwinąć skrzydła. Dlatego do tej pory nie było ani presji politycznej na rozwiązanie problemu za pomocą odpowiednich regulacji prawnych, ani na stworzenie alternatywy dla budownictwa deweloperskiego.

Ubóstwo mieszkaniowe dotyka dużej grupy Polaków?

- Ciężko powiedzieć, bo nie ma badań dotyczących tylko tego zjawiska, które prowadzono by na dużej próbie. Pomiar warunków mieszkaniowych jest trochę podobny do badania jakości życia w środowisku zurbanizowanym. Składa się z bardzo wielu elementów.

Jakich?

- Między innymi tego, czy mieszkamy w przeludnionym domu albo mieszkaniu. Przyjmuje się, że powinno przypadać 40 m kw. powierzchni mieszkaniowej na jedną osobę i 20 m kw. na każdą kolejną. W Polsce minister Buda triumfalnie obwieszcza na konferencji prasowej, że zaczniemy w końcu przestrzegać prawnie limitu 25 m kw., czyli prawie dwukrotnie mniej od pożądanej normy. Ale to tylko jedna z twarzy deprywacji mieszkaniowej.

- Deprywacja ta to również ubóstwo energetyczne czy wyposażenie mieszkań w podstawową infrastrukturę techniczną. Przecież jeszcze w 2020 roku, wg danych GUS-u, 900 tys. mieszkań nie miało dostępu do toalety, a 1,2 mln do łazienki. Deprywacja mieszkaniowa to także funkcjonalność mieszkań - czy te 25 m kw. jest ergonomicznie zaprojektowane, czy wygodnie się w nich żyje - oraz otoczenie naszego miejsca zamieszkania (np. dostęp do parków albo kluczowych usług).

W książce i wywiadach używasz zwrotu "mieszkać dobrze". Co to dzisiaj znaczy?

- Mamy w Polsce niskie standardy mieszkalnictwa, które sprawiają, że to, co w państwach lepiej rozwiniętych od Polski jest substandardem mieszkaniowym, u nas uchodzi za standard. Mieszkać godnie powinno oznaczać spełnienie standardów dotyczących wielkości mieszkania i jego wydajności energetycznej. Jeszcze innym parametrem jest to, jaką część naszych miesięcznych dochodów powinno pochłaniać mieszkanie - czynsz, rata kredytu i wszystkie opłaty.

W Polsce to spora część - między jedną trzecią a nawet połową.

- Tutaj najczęściej wskazuje się wartość 30 proc. Im bardziej odjeżdżamy od poziomu 40 m kw. na jedną i 60 m kw. na dwie osoby w mieszkaniu, albo od poziomu 30 proc. naszych miesięcznych dochodów przeznaczanych na mieszkanie, tym mieszkamy gorzej. Im bardziej nasi czytelnicy poczują, że ten rozdźwięk jest w ich przypadku duży, tym bardziej unaoczni im to, jak poważne mamy problemy z godnym mieszkaniem.

My, Polacy, mamy w ogóle pojęcie, jak chcemy czy jak powinniśmy mieszkać, żeby to było dla nas dobre? Czy może głód mieszkaniowy w Polsce jest tak wielki, że bierzemy co jest i cieszymy się, że mamy chociaż to?

- Mamy w społeczeństwie i na rynku gigantyczną presję na mieszkania własnościowe. Znika wszystko, co zostanie wpuszczone w obieg. Polak kupi nawet tytułową dziurę w ziemi. To psuje rynek, bo po taniości powstają fatalne mieszkania niskiej jakości, które nakręcają zjawisko ubóstwa mieszkaniowego. Przed nami naprawdę wiele do zrobienia. Pewnym rozbudzeniem świadomości w tym zakresie była pandemia. Zwłaszcza jej pierwsza faza, gdy bardzo duża liczba ludzi żyła w warunkach faktycznego lockdownu. Polacy w końcu rozpoznali wówczas swoje potrzeby mieszkaniowe i zaczęli szukać rozwiązań problemów.

To i my ich poszukajmy. Remedium na patodeweloperkę może być zmiana modelu własności mieszkań - coraz chętniej je wynajmujemy, a nie kupujemy?

- Tak, zresztą widzimy to na Zachodzie. Po pierwsze, w niektórych państwach nawet połowa mieszkań to lokale na wynajem. Po drugie, na Zachodzie nie ma stygmatyzacji wynajmu mieszkań. Wynajem nie jest synonimem życia na wczesnym etapie - studenckiego czy przed założeniem rodziny. Na Zachodzie normalne jest, że rodziny z dziećmi wynajmują mieszkania przez wiele lat.

- U nas przyjmuje się, że patodeweloperka to problem ludzi biednych. Nic bardziej mylnego, patodeweloperzy potrafią kantować nawet wyższą klasę średnią na segmencie premium. Chociaż rzeczywiście to biedniejsza część społeczeństwa jest bardziej narażona na działania patodeweloperów. Z prostego powodu: ma mniejsze pole manewru i często desperacko pragnie mieć swoje "własne M", żeby jakkolwiek zabezpieczyć swoją przyszłość.

Tu dochodzimy do wątku historyczno-kulturowego. Polacy są narodem, któremu od półtora wieku zawsze wszystko odbierano, który nie miał nic swojego, nic na własność. Stąd nasza fiksacja na punkcie mieszkań własnościowych, którą dodatkowo od małego starsze pokolenie wpaja młodszemu jako sposób na zabezpieczenie swojego bytu w dorosłym życiu.

- Przy obecnej sytuacji rynkowej, gdzie ceny najmu wystrzeliły w kosmos, kupno mieszkania własnościowego jest racjonalną strategią inwestycyjną. Rzecz w tym, że nie każdego na to stać, dlatego ważne jest, żeby warunki najmu były cywilizowane prawnie, oferta możliwie szeroka, a sam najem nie był stygmatyzowany społecznie.

- Co do mieszkań własnościowych, to nawet jeśli ktoś już zyskał możliwość finansową takiego zakupu, model deweloperski jest kompletnie niedopasowany do wszystkiego, co wiemy o współczesnym społeczeństwie. Oferta szyta jest pod stabilne życie tradycyjnych rodzin i wiele lat pracy w jednym miejscu. Tymczasem rośnie liczba rozwodów, coraz więcej jest też singli. Nasze miejsca pracy zmieniają się, co wpływa na geografię, w jakiej funkcjonujemy. A kredyt na 30 lat brać trudno - nie da się przewidzieć czy np. nie przejdziemy załamania psychicznego, które uczyni nas mniej regularnie zarobkującymi ludźmi.

- Jedynym sposobem, w jaki współczesny rynek dopasował się do zmieniającego się obrazu polskiego społeczeństwa jest fakt, że powierzchnia mieszkaniowa przestała rosnąć. Ona rośnie w przypadku willi milionerów budowanych pod miastami, ale jeżeli chodzi o mieszkania sprzedawane i budowane w samych miastach, to wzrostu metrażu już nie ma. W takim sensie jest to dopasowane do rodzin z mniejszą liczbą dzieci, ale nie wynika z obserwacji trendów demograficznych, tylko z rosnących cen mieszkań.

Deweloperka to biznes - klient nasz pan. Jakim cudem to wszystko przeszło i zakorzeniło się w naszej polityce mieszkaniowej, skoro jest wbrew potrzebom i interesom klientów?

- Odpowiedź jest bardzo prosta: brak konkurencji. Na rynku nie ma innych podmiotów niż prywatni deweloperzy, a głód mieszkań jest potworny.

Przecież deweloperzy konkurują między sobą.

- To iluzja. Konkurencja jest wyłącznie cenowa, a i to w ograniczonym stopniu. Kiedy dochodzi do załamania na rynku, deweloperzy obniżają podaż i nie budują mieszkań. Przez to nie ma realnej konkurencji.

Nie budują, bo ekonomicznie im się to nie opłaca. To normalne w prywatnym biznesie.

- Dlatego model dyskontów deweloperskich nie ma sensu, a mniej zarabiający nie powinni kupować mieszkań własnościowych na wieloletni kredyt, tylko je wynajmować. Jakość inwestycji mogłyby regulować odgórne regulacje, które wymuszałyby określone działania na deweloperach, ale te są obecnie płytkie. Jak pokazuje przykład teoretycznego limitu 25 m kw. - także łatwe do obejścia.

Mamy w społeczeństwie i na rynku gigantyczną presję na mieszkania własnościowe. Znika wszystko, co zostanie wpuszczone w obieg. Polak kupi nawet tytułową dziurę w ziemi. To psuje rynek, bo po taniości powstają fatalne mieszkania niskiej jakości, które nakręcają zjawisko ubóstwa mieszkaniowego

---

Dlaczego? Państwo nie potrafi, nie chce, przymyka oczy?

- Wszystko naraz. To kwestia niedoborów mieszkaniowych oraz tego, co odziedziczyliśmy po poprzednich systemach, kwestia korupcji polegającej na tym, że ktoś uwala rozwiązanie, które mogłoby być dobre dla ogółu, ale nie pasuje jakiejś grupie interesu, wreszcie jest też kwestia skomplikowania całego procesu takich inwestycji. Kiedy po przejęciu władzy Prawo i Sprawiedliwość zaproponowało, że wybuduje 100 tys. mieszkań do 2019 roku, wiele osób miało nadzieję na zmianę. Dzisiaj wiemy, że tych mieszkań powstało raptem kilka tysięcy, chociaż jest rok 2023. Program "Mieszkanie plus" okazał się klęską, do której przyznał się nawet sam Jarosław Kaczyński.

To nie problem tylko tego programu. Żaden program mieszkaniowy po 1989 roku nie okazał się sukcesem.

- Umiarkowanym sukcesem były Towarzystwa Budownictwa Społecznego, czyli popularne TBS-y, które pojawiły się w połowie lat 90. Gdyby rządy PiS-u i PO nie uznały, że deweloperzy zrobią wszystko lepiej, bo wolny rynek jest piękny, wspaniały i rozwiąże każdy problem, być może nie mielibyśmy dzisiaj problemu mieszkaniowego na taką skalę. Niestety wygrało myślenie, że rynek zrobi to lepiej. Wszystko przez ostatnie kilkanaście lat to próby dofinansowywania kredytów albo powoływania firm państwowych, które działają dokładnie tak samo jak prywatne korporacje. Z marnym skutkiem.

Państwo mogło wyjść z tego z tarczą? Kiedy PiS chciało budować mieszkania w ramach programu "Mieszkanie plus", to szybko zrozumiało, że nie bardzo ma je gdzie budować. Brakowało dostępnych gruntów. Politycy wieszali psy chociażby na PKP, które nie chciały oddawać ziemi pod budowę osiedli. Brzmi absurdalne, bo mówimy jednak o państwowej spółce i rządzie, który lubi robić to, na co ma ochotę.

- Tu dochodzimy do clou problemu. PiS uważało, że "Mieszkanie plus" okaże się podobnym hitem jak "500 plus", a rządzący znowu pokażą opozycji, jak walczy się z polskim imposybilizmem. Tylko różnica między tymi dwoma programami polega na tym, że "Mieszkanie plus" było przedsięwzięciem złożonym w realizacji.

Tu chodziło o zmianę systemową, a nie transfer pieniędzy.

- Dokładnie. Co więcej, trudną reformę systemową, która wymaga zaangażowania dużych środków organizacyjnych i przeprowadzenia skomplikowanego procesu inwestycyjnego. To nie jest łatwe. Zwłaszcza w przypadku tak podzielonego wewnętrznie obozu jak Zjednoczona Prawica, gdzie toczy się mnóstwo gier interesów i walk zwaśnionych stronnictw.

Mam wrażenie, że w naszej rozmowie dochodzimy do bardzo smutnej dla dużego kraju w środku Europy konkluzji, że państwo polskie nie ma polityki mieszkaniowej.

- Jako człowiek zajmujący się rozmaitymi politykami publicznymi, w tym polityką mieszkaniową, muszę się nie zgodzić. Ale forma zaniechania też jest formą prowadzenia danej polityki publicznej.

Rewelacja.

- W Polsce w kwestii mieszkalnictwa puszczamy wszystko na rympał i patrzymy, czy będzie płonąć. To taka nasza swojska forma zarządzania strategicznego.

Kiepska.

- Zależy dla kogo.

Dla wszystkich poza tymi, którzy ją stosują.

- Długofalowo rzeczywiście jest niekorzystne dla wszystkich, bo w interesie ogółu byłoby bardziej spójne społeczeństwo. Włącznie z biznesem, który mniej musiałby się bać o ochronę swojego majątku. Ale czy zawsze myślimy długookresowo?

Z pewnością nie. Zwłaszcza politycy, którzy działają w perspektywie najbliższych wyborów czy nawet najbliższego sondażu.

- Nie myślę, że w tej materii to wyłącznie polska specyfika.

Gdzieś za granicą ten schemat jest powielany?

- Pytanie, czy będziemy porównywać się ze Szwajcarią, czy z Rumunią, Ukrainą i Czechami.

Porównajmy się z Czechami - kraj z naszego regionu, podobnie jak my postkomunistyczny, na zbliżonym poziomie zamożności.

- Jest wiele istotnych różnic. W Polsce inaczej rozwiązano kwestie prywatyzacji i komunalizacji majątku w zakresie polityki mieszkaniowej. Czesi różnią się od nas też chociażby tym, że mają duże fundusze mieszkaniowe, które istotnie oddziałują na rynek najmu. Pod tym względem są bardziej podobni do Niemiec niż do Polski.

To do kogo my jesteśmy podobni?

- My bardziej do Rosji i Ukrainy. Mamy gąszcz nie do końca rozstrzygniętych kwestii prawnych, które zostawiają dużo spraw niedorozumianych. Prywatyzacja nie przebiegła jedną, spójną regulacyjną falą, wiele spraw rozstrzygają pojedyncze orzeczenia sądów, stabilność reform nie jest wysoka. W Polsce jest też ciągle transformacyjny rynek finansowania kredytów hipotecznych polegający na tym, że brakuje kredytów o stałym oprocentowaniu.

Można by stwierdzić, że dwa hasła przewodnie polskiego podejścia do mieszkalnictwa to bajzel i wolna amerykanka.

- Mogę tylko potwierdzić.

Ktoś to kiedyś uporządkuje? Politycy lewicy obiecują państwo budujące setki tysięcy mieszkań na tani wynajem albo z opcją dojścia do własności. Tylko tych mieszkań nie ma ani gdzie budować (brak dostatecznej ilości państwowych gruntów), ani za co (rynkowe ceny budowy wykluczają, że coś takiego może być tanie). Śmiać się czy płakać?

- Nie skreślałbym tych pomysłów. Budowanie mieszkań przez sektor publiczny dzieje się na całym świecie. Lewica odwołuje się tutaj do zachodnich standardów cywilizacyjnych, mówiących, że państwo powinno odgrywać aktywną rolę i budować ofertę konkurencyjną wobec deweloperów. Weźmy słynny Wiedeń, który ma największy udział mieszkań komunalnych w swoich zasobach mieszkaniowych. Nawet wyższa klasa średnia w Wiedniu często mieszka w lokalach komunalnych, bo dlaczego miałaby tego nie robić, skoro to są zasoby dobrej jakości.

Ubóstwo mieszkaniowe mamy w Polsce we krwi. Oswoiliśmy się z nim i w nim urządziliśmy. Zupełnie go już nie widzimy, dzięki czemu patodeweloperka mogła rozwinąć skrzydła. Dlatego do tej pory nie było ani presji politycznej na rozwiązanie problemu za pomocą odpowiednich regulacji prawnych, ani na stworzenie alternatywy dla budownictwa deweloperskiego

---

Naprawdę wierzysz w Wiedeń w Warszawie? W przeszczepienie ich rozwiązań jeden do jednego?

- Nie trzeba nawet odwoływać się do Wiednia. Można odwołać się do Turcji, która ma gigantycznego państwowego dewelopera - agencja o nazwie TOKI, która jest dość brutalna i wiele osób w Turcji nie jest jej miłośnikami. Problemem w jej przypadku nie jest jednak własność państwowa, tylko specyficzny stosunek Turcji jako państwa do procedur demokratycznych.

- Powoływanie tego typu podmiotów także w Polsce jest zupełnie realne. Zwłaszcza że jesteśmy zróżnicowanym przestrzennie społeczeństwem. Polska to kraj małych miast - w tych powyżej 100 tys. mieszkańców żyje tylko jedna trzecia populacji. Nie ma powodu, dla którego tylko jeden typ budownictwa mieszkaniowego miałby rozwiązywać nasze problemy. W Polsce jest miejsce i dla państwowego dewelopera, i dla deweloperów prywatnych, którzy będą tworzyć ofertę dla lepiej prosperującej części społeczeństwa. Powinno być również więcej mieszkań komunalnych i TBS-ów. Wreszcie jest też u nas duże zapotrzebowanie na formułę spółdzielczą - jak rozwijane aktualnie kooperatywy mieszkaniowe.

Stawiasz w książce ciekawą, ale kontrowersyjną na polskim gruncie, tezę, że państwo powinno skoncentrować na wynajmie mieszkań po powszechnie dostępnych cenach, a nie promowaniu dojścia do własności. W naszych realiach ktoś zapyta: a co będzie na starość, skoro polski emeryt za średnią emeryturę nie opłaci nawet połowy czynszu wynajmowanego mieszkania?

- Polski emeryt nie da rady wynajmować mieszkania na starość dlatego, że nie ma żadnych regulacji, które by to określały. Nie ma żadnego systemu, który tworzyłby jakieś standardy, wprowadzałby limity podwyżek czy zapewniał ochronę lokatorską. Weźmy istotną zmianę ostatnich lat, czyli formułę najmu okazjonalnego. Miała spopularyzować wynajem mieszkań, zapewniając właścicielom łatwiejszą drogę eksmisji najemcy, ale jest emanacją problemów polskiej polityki mieszkaniowej. Zezwalamy na łatwiejszą eksmisję lokatorów, bo nie mamy w Polsce lokali socjalnych, do których należałoby ich przenieść w razie problemów z zapłatą czynszu. Dlatego przez wiele lat będziemy tkwić w sytuacji, w której rzeczywiście mamy poczucie, że państwo pozbywa się swojego obowiązku i zrzuca go na barki prywatnego właściciela. Cały system mieszkalnictwa w Polsce jest dzisiaj oparty na zarządzaniu konfliktem, przerzucaniu go pomiędzy dwiema stronami, na czym przegrywają i właściciele, i najemcy.

Jak to uzdrowić?

- Bez zmiany u podstaw, czyli wzięcia przynajmniej części odpowiedzialności za sytuację mieszkaniową przez państwo, nie rozwiążemy problemu. Inne podejście to wiara w magię.

W jednym z wywiadów powiedziałeś: "Mieszkanie jest podstawowym dobrem, do którego każdy powinien mieć dostęp. Każdy też powinien mieć dostęp do mieszkania dobrej jakości". Ktoś żyjący i mieszkający w Polsce mógłby powiedzieć, że to jest dopiero wiara w magię.

- Nie wiem, czy to moje słowa, czy może fragment polskiej konstytucji, ale chyba się ze sobą pokrywają. Takie podejście funkcjonuje w Wiedniu, a Wiedeń nie jest jednostką magiczną, tylko dużym miastem w Europie Środkowej.

***

Łukasz Drozda - politolog i urbanista; absolwent Uniwersytetu Warszawskiego, Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego i Szkoły Głównej Handlowej; doktor nauk o polityce publicznej; adiunkt na Wydziale Stosowanych Nauk Społecznych i Resocjalizacji Uniwersytetu Warszawskiego oraz wykładowca w School of Ideas Uniwersytetu SWPS; badacz z obszaru studiów miejskich zainteresowany szczególnie procesami stanowienia polityki miejskiej w Europie Środkowej i Wschodniej oraz gentryfikacją; autor książek "Lewactwo. Historia dyskursu o polskiej lewicy radykalnej" (2015), "Uszlachetniając przestrzeń. Jak działa gentryfikacja i jak się ją mierzy" (2017), "Dwa tysiące. Instrukcja obsługi polskiej urbanizacji w XXI wieku" (2018) oraz "Urbanistyka oddolna. Koszmar partycypacji a wytwarzanie przestrzeni" (2019).