Polska na irlandzkim kursie. "Mamy chroniczny niedobór mieszkań"

W ostatnich tygodniach z rządu napływają kolejne zapowiedzi dotyczące zmian przepisów na rynku mieszkaniowym. Trzy nowe pomysły to: program Pierwsze Mieszkanie, walka z "patodeweloperką" i podatek od nabywania większej liczby mieszkań.

Mieszkaniowa ofensywa rządu to odpowiedź na pogarszające się nastroje społeczne spowodowane pasmem kryzysów na rynku. Drastyczny spadek zdolności kredytowej, drożejące materiały budowlane, szalejące ceny najmu, "walka" o mieszkania na wynajem - to tylko część problemów.

Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) również nie dostarcza dobrych wieści. W III kwartale 2022 roku indeks wyniósł 47,2 pkt (poniżej 50 pkt to zły prognostyk dla rynku - red.), notując kolejny już spadek z rzędu. Pośrednicy zauważają przy tym, że sytuację pogarszają rosnące koszty życia i niestabilność rynku, przekładająca się na obawy ludzi o przyszłość.

O ocenę sytuacji pytamy też dra Adama Czerniaka, kierownika Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej. Jak wskazuje na początku rozmowy, kryzys na rynku mieszkaniowym dyktuje wiele czynników, w tym długo- i krótkofalowe.

Chroniczny niedobór mieszkań

- W Polsce mamy chroniczny niedobór mieszkań. W tej chwili nie wiadomo nawet, jaka dokładnie jest to skala, ponieważ nikt w pełni nie zbadał tego zagadnienia. Wszystkie analizy prowadzone są w ujęciu makro, a niedobór mieszkań najlepiej widać na poziomie mikro, czyli lokalnie. Mamy regiony Polski, które się wyludniają, takie, w których pojawiają się nieruchomości stanowiące dla właścicieli drugi dom, albo dom letniskowy ulokowany w kurorcie. Ostatnie dane o mieszkaniach niezamieszkanych, które popularnie nazywa się pustostanami, pokazują, że najwięcej takich lokali jest w miejscowościach turystycznych - np. Kołobrzeg, Szczyrk, Szklarska Poręba. Tam takich pustych mieszkań jest dużo, a nie tam są one potrzebne. Mieszkań brakuje w dużych miastach - w Warszawie, Katowicach, Krakowie - mówi dr Czerniak.

- Inny wymiar niedoboru mieszkań to kwestia tego, jakie mieszkania są dostarczane na rynek. Coraz mniejsza jest powierzchnia budowanych lokali, ona systematycznie spada i teraz wynosi ledwo powyżej 50 m kw. I to są niejednokrotnie mieszkania niedostosowane do potrzeb kupujących. Eurostat wyliczył, że Polska jest w pierwszej piątce w Unii Europejskiej wśród krajów o najwyższym odsetku przeludnionych mieszkań - kontynuuje.

- Mamy też instytucjonalno-kulturowy problem w naszym kraju. Mieszkanie postrzegane jest jako dobro rodzinne - dodaje. Jak argumentuje, patrzenie na mieszkanie w taki sposób powoduje, że pętla niedoboru lokali na rynku jeszcze bardziej się zaciska. 

Mieszkanie dobrem rodzinnym

Rzeczywiście, w dyskusji na temat trudności z zakupem mieszkania w naszym kraju często pojawia się hasło "mieszkanie prawem, nie towarem". Zwolennicy takiego kierunku wskazują, że mieszkanie to dobro, którego pozyskanie nie powinno być ograniczane przez chęć zarobkowania innych osób na wolnym rynku.

Dr Czerniak tłumaczy, że w Europie występują trzy główne podejścia do mieszkalnictwa, które wpływają nie tylko na krajowy rynek, ale i na politykę danego państwa.

- Pierwszy model to "mieszkanie jako przywilej społeczny" - charakterystyczny dla Niemiec i Austrii. Tam nie chodzi o to, żeby mieszkanie mieć na własność, ale żeby po prostu mieć gdzie mieszkać - w odpowiedniej przestrzeni i za adekwatną do metrażu kwotę. "Mieszkanie jako element majątku" to z kolei paradygmat typowy dla krajów anglosaskich, Niderlandów, częściowo także krajów śródziemnomorskich. Tam cała polityka mieszkaniowa polega na obracaniu mieszkaniem jako towarem, np. hipoteka może być wykorzystywana pod zastaw kredytu studenckiego - tłumaczy ekspert.

- Trzeci model charakterystyczny dla Europy Środkowo-Wschodniej, czy w dużej mierze także Włoch, to "mieszkanie dobrem rodzinnym". W tym podejściu chodzi o nabycie mieszkania na własność i przekazywanie go z pokolenia na pokolenie, żeby je mieć w rodzinie najlepiej na zawsze. Tutaj nie myśli się o maksymalizowaniu zwrotu z inwestycji, tylko o zabezpieczeniu dla swoich dzieci i wnuków - mówi.

Polska, z dominującym modelem "mieszkanie dobrem rodzinnym", prowadzi więc politykę, która ma na celu pomagać obywatelom zakupić mieszkanie na długi termin. - Nawet jak chcieliśmy mieć program promujący najem, to i tak wymyśliliśmy najem z dojściem do własności - komentuje ekspert z SGH.

Uzależnieni od kredytów

- Problem w tym, że tego typu podejście do mieszkalnictwa przy równoczesnym niedoborze lokali powoduje, że niezależnie od tego, ile tych mieszkań powstaje, koniec końców i tak stale ich brakuje. W spisach powszechnych widać, że w ciągu ostatnich 20 lat liczba nieruchomości mieszkaniowych na własność zwiększyła się o blisko pięć milionów. Ludzie mają o pięć milionów mieszkań więcej przy praktycznie niezmienionej liczbie gospodarstw domowych. To pokazuje, że ludzie dokupują sobie mieszkań, wyprowadzają się do mniejszej miejscowości lub ze wsi do miasta, zachowują sobie starą nieruchomość i często nic z nią nie robią, ani nie sprzedają, ani nie wynajmują. A ona w tym czasie niszczeje. Jest także problem z samymi domami. Jak się przejedzie przez Polskę to widać, że domy są zbyt duże względem tego, ile osób w nich mieszka lub planuje mieszkać. 200-300 m kw., a w środku jedna lub dwie osoby - dodaje.

- Długofalowe problemy na rynku powodują, że polski rynek mieszkaniowy jest silnie uzależniony od kredytów. Jak stopy procentowe są niskie i rośnie zdolność kredytowa, to na rynku pojawia się popyt na mieszkania. Te z kolei wtedy drożeją. A kiedy kurek kredytowy się zakręca, tak jak to się stało w 2022 roku, to drastycznie spada popyt, a cały rynek praktycznie zamiera. Następuje wówczas okres wyczekiwania na zmiany. Cykliczność tych zjawisk prowadzi w konsekwencji do jeszcze wyższego poziomu cen, a osoby bez majątku w postaci nieruchomości i dodatkowo bez odpowiedniej zdolności kredytowej są całkowicie z tego rynku wyłączone - wyjaśnia.

Ofensywa mieszkaniowa

Z Ministerstwa Rozwoju i Technologii napływają sygnały o zmianach na rynku mieszkaniowym w Polsce. Pierwsze efekty mają być widoczne już w 2023 roku. Najpierw ministerstwo zaskoczyło programem Pierwsze Mieszkanie.

Jest to program skierowany do osób do 45. roku życia, które nie są i nigdy nie były w posiadaniu mieszkania, domu lub spółdzielczego prawa do lokalu. Jeśli taka osoba zechce kupić mieszkanie na warunkach programu, może dostać kredyt na maksymalnie 500 tys. zł (a w przypadku małżeństw lub rodziców z co najmniej jednym dzieckiem - 600 tys.). Budżet państwa będzie wówczas preferencyjnie dopłacał przez 10 lat do rat kredytu.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zamieściło grafiki, które obrazują mechanizm działania takiej dopłaty. Przykładowo - kredyt na 350 tys. na 30 lat przy oprocentowaniu na 8,46 proc. (Bank Pekao S.A.) daje ratę 1802,31 zł po dopłacie z budżetu państwa, a po 10 latach wsparcia 2019,02 zł - przy założeniu niezmienności warunków. W przypadku wynajęcia mieszkania pozyskanego w ramach programu dopłaty wygasną.

Co ciekawe, kredyt na preferencyjnych warunkach planowo ma być udzielany do 2027 roku - zaznacza ministerstwo. To kwestia kluczowa, jeśli zamierzamy połączyć dwa rządowe rozwiązania - preferencyjny kredyt i mechanizm Konto Mieszkaniowe.

Konto Mieszkaniowe to alternatywa dla popularnych niegdyś książeczek mieszkaniowych. Założenie jest proste - co najmniej przez 11 miesięcy w roku wpłacamy na konto kwotę od 500 do 2000 zł. Wartość każdej miesięcznej wpłaty może wahać się we wspomnianych widełkach, nie muszą to być kwoty stałe.

Spełnienie warunków powoduje, że każdego roku oszczędzania, z budżetu wpływa nam premia. Jaka? Zależy od wskaźnika inflacji w danym roku. Jeśli w ciągu roku odłożymy po 1000 zł miesięcznie (12 tys. zł za cały rok) przy wskaźniku inflacji 9,6 proc. to naliczona premia wyniesie 624 zł - wylicza ministerstwo. Do tego należy dołożyć również oprocentowanie proponowane przez bank. Zysk będzie zwolniony z podatku Belki, a by otrzymać premię należy prowadzić konto przez minimum trzy lata.

Po zakończeniu oszczędzania środki muszą zostać wydane w ciągu pięciu lat. Po tym czasie premia od państwa przepada. Start programu planowany jest na lipiec 2023 roku.

Skorzystają najzamożniejsi

- Jestem sceptycznie nastawiony do tego programu. Uważam, że w najlepszym wypadku on nie pomoże, a w najgorszym zaszkodzi. To jest kolejny program, który wspiera dostęp do kredytów, a nie wspiera dostępności finansowej samego mieszkania. To może lekko stymulować budowanie nowych mieszkań, ale nie poprawia zdolności ludzi, którzy chcieliby zakupić nieruchomość. Zastrzyk kredytowy szybko przełoży się na wzrost cen, co odczują zarówno osoby korzystające z tego programu, jak i te, które się na niego nie załapią - komentuje w rozmowie z Interią dr Czerniak.

- Będzie grupa osób, które na tym skorzystają, bo wejdą do programu na samym początku, kiedy jeszcze rynek nie zdąży zareagować wyższymi cenami. Reszta, która przyjdzie później - albo w ogóle się nie załapie, albo będzie już odczuwać skutki wzrostu cen - prognozuje.

- Drugi problem to kwestia limitu dochodowego. Ministerstwo zachwala, że z tego programu może skorzystać każdy, nie ma żadnych ograniczeń finansowych. To nie jest prawda. Może i nie ma górnego limitu dochodu, ale jest limit dolny, bo żeby wziąć udział w programie trzeba mieć zdolność kredytową na zakup mieszkania. Przy obecnej obniżonej zdolności z tego programu skorzysta zamożniejsza grupa społeczna, która i bez tego prędzej czy później i tak prawdopodobnie weszłaby na ten rynek. Z programu nie skorzystają natomiast ci, którzy nawet przy niskich stopach nie mieli możliwości otrzymania kredytu. W związku z tym uważam ten program za dość mocno populistyczny i dodatkowo zwiększający nierówności majątkowe w Polsce - dodaje.

Większa odległość między balkonami? "Nie będzie balkonu i tyle"

Rząd ma się również pochylić nad zmianami, które ukrócą tzw. patodeweloperkę. Pod tym pojęciem skrywa się takie budowanie mieszkań, które utrudnia późniejsze egzystowanie w danym miejscu. Najbardziej jaskrawe przykłady patodeweloperki to mikrokawalerki, blokowiska, na których zabetonowany jest każdy skrawek ziemi, czy balkony, które niemalże stykają się ze sobą.

W myśl proponowanych przez MRiT zmian ma m.in. zostać ukrócone budowanie mikroskopijnych kawalerek sprzedawanych jako lokale użytkowe. Nowe przepisy mają wymusić na deweloperach budowanie lokali użytkowych o powierzchni minimum 25 m kw., czyli takiej, jaka aktualnie obowiązuje w przypadku metrażu lokalu mieszkalnego.

MRiT zapowiada, że zwiększy się również odległość bloków (z czterech do sześciu metrów) od granic działki, na której powstają. Zwiększy się także odległość między balkonami. Proponowane przepisy pojawiły się dopiero w zapowiedziach, resort nie przedstawił pełnego projektu, ani czasu wprowadzenia zmian w życie. 

- Urbaniści zauważają, że jest tak wiele odstępstw od przepisów na poziomie miejskim, że to i tak będzie się rządzić własnymi prawami. Skoro tak wiele obostrzeń ma dotyczyć balkonów, to co zrobią architekci? Zaplanują budowę bez balkonów i tyle - analizuje dr Adam Czerniak.

- Najbardziej wątpliwa jest dla mnie kwestia minimalnej powierzchni dla lokalu usługowego. To nie będzie wpływało na patodeweloperkę tak bardzo jak wpłynie na same lokale użytkowe. Tu trzeba zwrócić uwagę, że są w Polsce lokale figurujące jako lokale mieszkalne, ale spełniające funkcję usługowych. W takich małych lokalach przyjmują prawnicy, są gabinety psychologiczne, itd. Wystarczy zobaczyć, jak wygląda centrum Warszawy - jest wypełnione takimi lokalami. Wydaje mi się, że ten pomysł będzie wylewaniem dziecka z kąpielą - dodaje.

- Poza tym, dopóki będzie popyt na mieszkanie w suterenie o wielkości 8 m kw. z okienkiem, przez które ledwo zmieści się gołąb, to takie mieszkania będą powstawać. Dlatego problem polega na tym, jak dostarczać ludziom mieszkania w adekwatnej cenie, jednocześnie spełniające ich potrzeby. Samo wyjęcie takich mieszkań z rynku i niezaoferowanie niczego w zamian spowoduje, że osoby, które takie mieszkania wynajmowały, mogą nie mieć gdzie mieszkać. Albo będą mieszkać w mieszkaniach, gdzie łącznie pokoje będzie wynajmowało pięć innych osób - zauważa ekspert.

"Zamożni milionerzy"

To jednak nie koniec mieszkaniowej ofensywy rządu. Najnowsza propozycja dotyczy opodatkowania hurtowego kupowania mieszkań. Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda tłumaczył w rozmowie z Interią, że zmiana będzie jeszcze dyskutowana, jednak jej główne założenie to sześcioprocentowy podatek od wartości mieszkania, kiedy nabywca posiada już pięć lub więcej mieszkań.

Pytany, jak został ustalony wspomniany próg, odpowiada: "Najwięcej inwestorów indywidualnych lokujących nadwyżki finansowe w nieruchomości to osoby kupujące po 2-3 nieruchomości i my nie chcemy tego blokować, dokładamy do tego bufor. Na przykład na mieszkanie w spadku i dopiero wszystkich, którzy mają powyżej pięciu mieszkań traktujemy jako zamożnych milionerów".

Minister zaznacza, że nowy podatek to nie wszystko. Pojawi się także ograniczenie czasowe w kupowaniu kolejnych mieszkań. Osoba z minimum pięcioma mieszkaniami nie kupi kolejnego przez rok od chwili nabycia poprzedniego - zakłada ministerialny plan. Mowa tu zarówno o funduszach inwestycyjnych, jak i inwestorach prywatnych.

Polska idąca drogą Irlandii

Ideę programu chwali ekspert z SGH. - To jest odpowiedź na problem, z którym się borykamy, jednak patrząc na doświadczenie irlandzkie, warto zauważyć znaczenie podatku katastralnego, zanim wprowadzi się podatek PCC.

To właśnie sześcioprocentowy PCC - podatek od czynności cywilnoprawnych - proponuje nam dziś ministerstwo. Zdaniem eksperta wcześniej należy wprowadzić podatek katastralny, idąc za przykładem Irlandii.

- Po kryzysie z 2008 roku w Irlandii pękła ogromna bańka na rynku nieruchomości. Wtedy mieszkania w tym kraju były praktycznie niedostępne dla zdecydowanej większości społeczeństwa, a garstka ludzi miała po pięć, siedem i dziesięć mieszkań. Wtedy zmieniono kurs polityki mieszkaniowej. Najpierw wprowadzono podatek katastralny, a później podatek od zakupów hurtowych. Zwiększenie opodatkowania własności mieszkaniowej, odprowadzanie tym wyższego podatku im więcej ma się nieruchomości i większe wydatki państwa na politykę mieszkaniową spowodowały, że Irlandia w tej chwili ma najwyższy udział w całej UE wydatków państwa na cele mieszkaniowe. To jest kierunek, w którym zmierza także Polska - tłumaczy dr Czerniak.  

- Im więcej mamy mieszkań, tym większy mamy dochód i tym łatwiej możemy nabyć kolejne mieszkanie. Tworzy się mechanizm kuli śnieżnej. Podatek katastralny jest po to, żeby zakup każdego kolejnego mieszkania nie zwiększał tej kuli. To oznacza, że ten podatek musi być progresywny, czyli rosnąć z każdym kolejnym mieszkaniem, które nabywamy. Dopiero przy takim mechanizmie można ograniczyć popyt inwestycyjny na mieszkania. Tak zrobili Irlandczycy - dodaje.

- Kiedy to nie wystarczy, pojawia się wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC - red.), który zniechęca do dokonywania kolejnych transakcji. To ograniczy flipowanie, czyli szybki zakup i sprzedaż za większą kwotę. Dziś i tak fliperzy mocno ograniczyli aktywność, bo nie ma popytu na zakup mieszkań, średni czas wyświetlania ogłoszenia o sprzedaży to 90-100 dni - kontynuuje.

"Niedoceniane" TBS-y

Kierunek irlandzki to nie wszystko, czego potrzebuje rynek mieszkaniowy w Polsce. - Pierwsza zmiana na rynku nieruchomości powinna dotyczyć usystematyzowania i zwiększenia liczby danych dotyczących mieszkalnictwa w naszym kraju. Rzetelne dane, które powiedzą, ile, jakich i gdzie mieszkań potrzebujemy. Nikt tego nie wie i nie ma danych, które pozwalają wyciągnąć prawidłowe i pewne wnioski. Wszystkie bazy są rozproszone i niedokładne - mówi nam ekspert.

- Gdybym miał doradzać, na co dziś zwrócić uwagę, to zaleciłbym rozwijanie sprawdzonych rozwiązań - TBS-y (nieruchomości z zasobu Towarzystwa Budownictwa Społecznego - red.). Samorządy bardzo chcą budować osiedla w takiej formie, więc zamiast tworzyć nowe programy, warto dołożyć do już istniejących - podsumowuje dr Czerniak.

Krystyna Opozda