Wywłaszczenia pod CPK. Prawnik: W tej bitwie można tylko minimalizować straty

"Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem" - stanowi art. 21 Konstytucji. Jak wyjaśnia Mirosław Ochojski, prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne, pojęcie "słusznego" odszkodowania precyzują odpowiednie ustawy i rozporządzenia, przede wszystkim cały pakiet tzw. specustaw, które regulują kwestie wywłaszczenia nieruchomości, oraz Ustawa o gospodarce nieruchomościami.

- Niestety ustawowa definicja słuszności daleka jest od jej intuicyjnego rozumienia - podkreśla prawnik.

- Słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie ogranicza się do rynkowej wartości utraconego prawa własności. Odszkodowanie nie uwzględnia innych szkód, takich jak: obniżenie wartości pozostałej po podziale nieruchomości, utrata źródła dochodów, likwidacja przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego. Jak wielokrotnie argumentował w uzasadnieniach wyroków sąd: słuszne, to nie to samo, co pełne. Jest zatem słusznym odszkodowanie, które nie pokrywa wszystkich wyrządzonych szkód - wyjaśnia Ochojski.

Czym zatem jest rynkowa wartość nieruchomości? - Z założenia jest to wartość, za którą dotychczasowy właściciel nieruchomości mógłby ją zbyć w warunkach dobrowolności. Jej ekwiwalent kwotowy określa organ w oparciu o sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Ustawodawca preferuje tutaj metodę wyceny porównawczą. Oznacza to, że rzeczoznawca wartość nieruchomości określa w odniesieniu do wartości ujawnionych w aktach notarialnych, dotyczących historycznych transakcji nieruchomościami podobnymi. Jeśli niemożliwe jest zastosowanie metody porównawczej i określenie wartości rynkowej, to rzeczoznawca stosuje metodę kosztową, dzięki której określa koszt odtworzenia nieruchomości. Odtworzenia w stanie, w jakim nieruchomość się znajduje, tj. z uwzględnieniem stopnia zużycia - tłumaczy ekspert.

I dodaje, że założenie ustawodawcy jest takie, że osoba wywłaszczona nie ma prawa do odbudowania sobie nowego podobnego domu, tylko powinna kupić dom używany na rynku wtórnym. - Trudno sobie wyobrazić sytuację, w której osoby wywłaszczane w skali masowej odkupują w tym samym czasie domy na rynku wtórnym. Wywłaszczenie kilkuset domów w jednym miejscu pod Centralny Port Komunikacyjny zmieni lokalny rynek nieruchomości. Domów do zakupu zabraknie, a ich cena znacznie wzrośnie. Problem dodatkowo się nawarstwia przez inne okoliczności wywłaszczenia, chociażby fakt, że odszkodowanie jest wypłacane najczęściej długo po odebraniu nieruchomości - komentuje Mirosław Ochojski.

Nasz rozmówca dodaje: polski sposób definiowania słusznego odszkodowania nie jest jedynym możliwym modelem. - Zupełnie inaczej problem rozwiązuje Bank Światowy. W normie OP 4.12 wskazuje on minimalne standardy przymusowych przesiedleń. Pierwsza zasadnicza różnica to wysokość odszkodowania. Bank Światowy stoi na stanowisku, że były właściciel ma prawo do tzw. efektywnego odtworzenia nieruchomości, czyli fizycznej odbudowy nowego domu o podobnym położeniu, wielkości i standardzie - mówi ekspert.

Co więcej, Bank Światowy nie pozwala na zajęcie nieruchomości przed wypłatą odszkodowania. - Idąc dalej, nakazuje naprawę wszystkich szkód i utraconych korzyści oraz zapewnienie pomocy prawnej i psychologicznej osobom szczególnie potrzebującym - dodaje Ochojski.

- Na marginesie można dodać, że Polska zobowiązana jest do stosowania tych norm na inwestycjach przeciwpowodziowych, które są finansowane przez Bank Światowy. Wywłaszczenia w Polsce mają zatem podwójne standardy - zauważa.

7 czerwca rząd przyjął projekt noweli o gospodarce nieruchomościami zmieniający sposób określania wysokości odszkodowania za wywłaszczenia nieruchomości pod inwestycje celu publicznego. Rozwiązania mają być stosowane przy nabywaniu nieruchomości pod budowę CPK. Projekt został przedłożony przez pełnomocnika rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego, którym jest Marcin Horała.

- Dyskusja o zmianach w przepisach jest zdecydowanie pożądana - komentuje Mirosław Ochojski. - Polskie standardy na dzień dzisiejszy są bardzo niskie. Pytanie brzmi: czy właściwą osobą do inicjowania tych zmian jest Pełnomocnik Rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego? Przecież, jako odpowiedzialny za największą planowaną inwestycję w Polsce, potrzebuje on łatwych i tanich wywłaszczeń - ocenia prawnik.

I dodaje: - Pełnomocnik Rządu ds. CPK Marcin Horała zapewnia, że w swoich pomysłach chce poprawić los wywłaszczonych. Czyżby działał na szkodę reprezentowanej przez siebie inwestycji?

Marcin Horała zapewniał w Sejmie: - Każdy wywłaszczany ze względu na inwestycję celu publicznego dostanie odszkodowanie większe niż wynosi rynkowa wartość nieruchomości, z której jest wywłaszczany. Największe ci, którzy są wywłaszczani z nieruchomości mieszkalnych i będą musieli zmienić swoje miejsce bytowania.

Jak czytamy na stronie KPRM, dzięki noweli do wartości rynkowej ma być dodany bonus w wysokości od 10 do 20 proc. wartości nieruchomości.

Zlikwidowana zostanie również tzw. zasada korzyści. - Te nieliczne, patologiczne przypadki, w których - tak jak to się działo podczas wywłaszczania przy budowie dróg - wartość szacunkowa nieruchomości to było np. 500 tys. złotych, a wypłacono odszkodowanie w wysokości 10 milionów złotych. Takich przebitek, idących w tysiące procent, nie będzie - dodał.

Dodatkowo wywłaszczanym przysługiwać będzie roszczenie do sądu cywilnego o szkodę rzeczywistą "w zakresie szerszym niż wynika to z odszkodowania". "Z rozwiązania tego będzie mógł skorzystać np. przedsiębiorca, dla którego wywłaszczenie spowodowało wyjątkowo wysokie szkody, nie rekompensowane odszkodowaniem" - informuje KPRM.

"Jeżeli wysokość odszkodowania za nieruchomość zamieszkałą będzie niższa niż ustalone ustawowo wskaźniki, przysługiwać będzie zwiększenie odszkodowania do poziomu pozwalającego na odtworzenie sytuacji mieszkaniowej (może to być nawet 100 proc. wzrost wysokości odszkodowania), zależnie od liczby osób zamieszkujących nieruchomość. Obowiązywać tu będzie kryterium zameldowania na pobyt stały w okresie poprzedzającym wywłaszczenie. Rozwiązanie to ograniczono do osób bliskich właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu" - czytamy.

W ocenie Pełnomocnika Rządu ds. CPK na nowelizacji przepisów zyskać ma całe społeczeństwo.

- W projekcie ustawy zmieniającej ustawę o gospodarce nieruchomościami faktycznie pojawiają się korzyści - ocenia Mirosław Ochojski. - Za jedną z nich uznać należy możliwość dochodzenia przez wywłaszczonego szkody rzeczywistej, która jest wyższa niż wartość wypłaconego za nieruchomość odszkodowania. Jest to krok w dobrym kierunku, ale zdecydowanie za mały. Po pierwsze nie pozwala na dochodzenie utraconych dochodów, po drugie roszczenie będzie realizowane przed sądem cywilnym, co ze względu na koszty postępowań znacznie ograniczy dostęp osobom zainteresowanym - wyjaśnia.

Zdaniem eksperta rezygnacja z tzw. zasady korzyści, która od wielu lat funkcjonuje w polskim ustawodawstwie, jest zmianą najbardziej rewolucyjną. - Zasada ta nakazuje rzeczoznawcy uwzględniać cel nabycia nieruchomości podczas wyceny. Zasada ta czyni zadość ustawowej definicji wartości rynkowej, która ma zmierzać do określenia kwoty, którą gotowy byłby zapłacić realny kupujący, a za którą zbyłby nieruchomość dotychczasowy właściciel. W przyszłości okoliczności nabycia mają być całkowicie ignorowane. Rzeczoznawca miałby pomijać przeznaczenie nieruchomości, nawet jeśli wynika ono z dokumentów planistycznych - tłumaczy Ochojski.

- Na planowanej zmianie stracą przede wszystkim rolnicy, którzy wywłaszczani są najczęściej ze względu na lokalizację największych inwestycji w terenach niezurbanizowanych. Wg. autora projektu Skarb Państwa po zmianie zyska 1 900 000 złotych na każdym nabywanym hektarze gruntu. Wartości te prawdopodobnie są mocno przesadzone, ale realnie odszkodowanie dla rolnika spadnie z ok. 300 000 złotych za hektar do kwoty 50 000 - 100 000 złotych za hektar. Oznacza to obniżenie odszkodowania o 60-80 procent. W skali wszystkich obecnych i planowanych wywłaszczeń kwoty są ogromne, liczone w miliardach złotych - wyjaśnia ekspert.

Tłumaczy też, jak będą przyznawane dodatkowe premie do odszkodowań. - O 10 proc. zostanie powiększona rynkowa wartość gruntu, a o 20 proc. samej zabudowy, tj. wartości nieruchomości pomniejszonej o wartość gruntu. To nowe rozwiązanie i w zasadzie korzystne dla wywłaszczonych. Tylko pytanie: od jakich kwot będą premie naliczane? Po zdefiniowaniu na nowo wartości rynkowej wynik końcowy niekoniecznie okaże się korzystny. Jeśli od kwoty x najpierw odejmiemy 70 proc. a później dodamy 10 proc., to wynik końcowy nie jest zadowalający - ocenia ekspert.

- Na zmianie skorzystają niektórzy właściciele nieruchomości. Zyskają relatywnie niewiele. Większa część wywłaszczanych straci bardzo dużo. Nie ma oczywiście żadnych rzetelnych analiz i prognoz w tym zakresie. W ramach przykładu dokonałem porównania jednej nieruchomości, która była wywłaszczana na cele przeciwpowodziowe. Nieruchomości typowej dla terenów rolniczych: pięć hektarów gruntów zabudowane dwoma domami, kilkoma budynkami gospodarczymi i inną infrastrukturą. Nieruchomość ta została wyceniona przez różnych rzeczoznawców różnymi metodami. Zgodnie z normą Banku Światowego na kwotę około 2,5 mln złotych, zgodnie z polską metodą kosztową na kwotę około 1,7 mln złotych, zgodnie z polską metodą porównawczą na kwotę około 1,0 mln złotych. Po planowanych zmianach wartość rynkowa nieruchomości określona byłaby na mniej niż 500 000 złotych. Odszkodowanie po premiach nie osiągnęłoby 600 000 złotych. Przypominam: za dwa domy, liczne budynki gospodarcze i pięć hektarów gruntu - mówi Mirosław Ochojski.

- Pełnomocnik Rządu ds. CPK mówi prawdę, że "wywłaszczeni dostaną więcej niż wartość rynkowa nieruchomości". Należy jednak pamiętać, że wartość rynkową zdefiniuje ustawa. Wartość rynkowa tak zdefiniowana w większości przypadków nie będzie wystarczająca na odtworzenie nieruchomości podobnej do utraconej - dodaje prawnik.

O zwiększeniu odszkodowania do poziomu pozwalającego na odtworzenie sytuacji mieszkaniowej mówi: - Projekt ustawy wprowadza gwarancję minimalnej wartości odszkodowania za nieruchomość zamieszkałą, ale to mechanizm tylko pozornie rozwiązujący problem. Zaproponowany wskaźnik przeliczeniowy zależy od lokalizacji nieruchomości i ilości osób zameldowanych w nieruchomości. Minimalne odszkodowanie za utracony dom, w którym mieszkała jedna osoba, oscyluje w okolicach 100 000 złotych. Czy projektodawca gwarantuje odtworzenie nieruchomości za taką kwotę?

- Przepisy prawa dotyczące wywłaszczeń w chwili obecnej są korzystne dla inwestora. Może on liczyć na wejście na plac budowy w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej. Właściciel nieruchomości oddając swój dom dopiero zaczyna drogę zmierzającą do wypłaty odszkodowania. Odszkodowania, które niekoniecznie wystarcza na przywrócenie poprzedniego stanu posiadania - komentuje na koniec Mirosław Ochojski.

I podkreśla, że projektowane zmiany wcale nie pomogą wywłaszczanym. - Walki o prawa wywłaszczonych nie należy postrzegać w kategoriach zwiększania korzyści. W tej bitwie można tylko minimalizować straty - podsumowuje.