Łukasz Rogojsz, Interia: W Warszawie można zrobić drugi Wiedeń, jeśli chodzi o rozwiązania mieszkaniowe?
Dr Łukasz Drozda, politolog i urbanista: - Nie tak łatwo gdziekolwiek na świecie zrobić drugi Wiedeń.
Nie tak łatwo czy nie można?
- Na pewno warto sięgać po ten świetny przykład jako inspirację, ale jest coś, co łączy Warszawę i Wiedeń oraz sprzyja stabilizacji polityk publicznych.
Co takiego?
- Stabilność lokalnej polityki. To jej Wiedeń zawdzięcza swój mieszkaniowy sukces. Obecny burmistrz rządzi tam co prawda tylko od pięciu lat, ale jego poprzednik władał 24, więcej niż rekordziści wśród polskich prezydentów miast.
Zobacz również:
Zapału reformatorskiego w naszych prezydentach raczej nie widać.
- Ale ich miasta mają reformatorski potencjał. Kontynuacja władzy sprzyja stabilności modelu decyzyjnego, dzięki czemu możliwe jest prowadzenie długofalowych polityk.
Tyle że nasi politycy myślą raczej w perspektywie jednej kadencji czy nawet najbliższych wyborów. Kreowanie długofalowych polityk to nie ich bajka.
- Tu na szczęście kluczową rolę odgrywają samorządy, a nie władza centralna, a te są dużo stabilniejsze. Nawet jeśli dochodzi do zmiany władzy, to zazwyczaj w ramach jednego obozu. W Warszawie jedna partia rządzi już 17 lat, a niektórzy zastępcy Rafała Trzaskowskiego pracowali jeszcze z Hanną Gronkiewicz-Waltz, we Wrocławiu Jacek Sutryk to nominat Rafała Dutkiewicza, z kolei w Gdańsku Aleksandra Dulkiewicz jest polityczną wychowanką Pawła Adamowicza. I moglibyśmy tak wymieniać dłużej. Druga sprawa to długość kadencji samorządowców. Są najdłuższe w polskim systemie i nawet jeśli przyjmiemy obowiązujące ograniczenie do dwóch, daje nam to razem 10 lat.
To nadal w najlepszym razie perspektywa średniookresowa.
- A jednak w tym czasie można już zrealizować wiele projektów. Da się nawet krócej: chwali się np. burmistrzów w Kolumbii, którzy zmienili pogrążone w wojnie narkotykowej miasta takie jak Bogota czy Medellín w niesamowity sposób w trakcie trzyletnich rządów. A mamy i takie historie jak wrocławskie Nowe Żerniki, które są wzorowane na osiedlach z Wiednia. Kontynuacja władzy to umożliwiła. W Polsce mamy zresztą historię, kiedy nawet zmiana władzy nie demoluje wszystkiego w przestrzeni zurbanizowanej. Wielkim sukcesem rządów PO-PSL była rozbudowa dróg, a ich następcy, czyli administracja z PiS-u, konsekwentnie kontynuują te działania. Życzyłbym sobie takiego konsensusu wokół kolei i polityki mieszkaniowej.
Właśnie jesteśmy w momencie krytycznym. Doszliśmy do sytuacji, gdy studenci rezygnują ze studiów, na które się dostali, bo nie są w stanie znaleźć akademika ani ponieść kosztów mieszkaniowych
Wspomniałeś o Warszawie. To najbogatsze polskie miasto, od 17 lat rządzi tu Platforma Obywatelska, a próby odegrania większej roli w sektorze mieszkaniowym przez samorząd nie było i nie ma.
- To, oczywiście, prawda. Bywają lata, kiedy nie powstaje ani jedno mieszkanie komunalne czy TBS-owskie, ale uczciwie przyznajmy: nie ma ani jednego miasta w Polsce, które prowadzi aktywną politykę mieszkaniową. To zbyt drogie, bo żeby realnie zyskać w ten sposób poparcie w wyborach, trzeba byłoby wydać tonę pieniędzy.
- Warte podkreślenia jest też, że pomimo konfliktów między PiS-em a PO czy autorytarnych skłonności PiS-u w ograniczaniu demokracji lokalnej, bardzo pozytywny jest fakt, że mechanizmy finansowania mieszkalnictwa publicznego w Polsce rozwijają się. Samorządy mogą korzystać z grantów przyznawanych przez rząd i na szczęście to dofinansowanie nie polega tylko na "dosypywaniu" przedstawicielom własnego obozu politycznego.
Tylko fundamentalnym problemem w polskich realiach jest podaż mieszkań. Ona się nie zmienia, jest mizerna. Dlatego ceny na rynku kupna i wynajmu szaleją.
- To prawda, kluczem do tego, żeby chociaż w części skopiować w którymś z polskich miast wiedeńskie rozwiązania, jest zwiększenie ich liczby.
Jak?
- Badania pokazują, że dwie główne przyczyny braku mieszkań komunalnych w polskich miastach to skąpe zasoby gruntów oraz niewystarczające środki samorządów na inwestycje mieszkaniowe.
Trudno choćby marzyć o byciu drugim Wiedniem, jeśli nie masz nawet fundamentów, na których można zacząć budować taki projekt.
- Jeśli chodzi o problem z ziemią, to sytuacja jest tym trudniejsza z powodu likwidacji użytkowania wieczystego. Spowodowało to, że nie bardzo jest nawet miejsce na jakąkolwiek reformę, która poprawiłaby sytuację samorządów w tej materii. W przypadku braku funduszy sytuacja jest już bardziej skomplikowana, ale pozostawia większe pole manewru władzom centralnym i samorządowym.
To znaczy?
- Po pierwsze, źle alokujemy dostępne środki. Dopłacamy miliardy złotych do kredytów hipotecznych, tym samym budując majątki pojedynczych gospodarstw domowych. Właściwa byłaby inwestycja w mieszkania komunalne czy społeczne, gdzie lokatorzy zmieniają się wraz z poprawą sytuacji życiowej, dzięki czemu można pomóc kolejnym gospodarstwom domowym, a nie tylko jednemu. Samorządy mają dostęp do preferencyjnych kredytów - jak te, z których buduje się TBS - ale tego finansowania jest za mało. Znacznie więcej dopłacamy bankom i deweloperom, dewastując i tak będący już w opłakanym stanie polski rynek nieruchomości kredytem 2 proc., czego skutkiem jest dalszy wzrost cen i spadek dostępności mieszkań.
- Po drugie, żeby wymiernie uzdrowić sytuację na polskim rynku mieszkaniowym, wcale nie potrzebujemy rewolucji. Wystarczyłaby ewolucja. Chociażby model prowizji mieszkaniowych. Chodzi o sytuację, w której deweloperzy zostaliby prawnie zobowiązani do dostarczania przynajmniej części budowanych lokali na potrzeby mieszkalnictwa komunalnego albo takiego o regulowanym czynszu. Nagle okazałoby się, że bez wywracania wszystkiego do góry nogami i bez angażowania monstrualnych środków publicznych moglibyśmy w takim modelu budować w całym kraju w skali roku nawet kilkadziesiąt tysięcy mieszkań komunalnych. W Wiedniu w przypadku niektórych inwestycji deweloperzy są zobowiązani do wyznaczania nawet dwóch trzecich mieszkań na cele samorządowej polityki mieszkaniowej.
Zobacz również:
Tyle że wiedeński samorząd "wychowywał sobie" deweloperów przez ostatnie 100 lat. W Polsce mamy dzisiaj sytuację, gdzie to deweloperzy występują z pozycji siły. Wiedzą, że popyt na mieszkania jest tak wielki, a podaż tak mała, że nie muszą niczego z nikim negocjować.
- Rozwiązaniem w tej sytuacji jest przede wszystkim skupienie się na planowaniu przestrzennym, które wymusza określone działania deweloperów. Po drugie, ważne jest dawanie deweloperom zachęt, które skłonią ich do wchodzenia we współpracę z samorządami. Tutaj ważna jest praworządność. Dzisiaj obie strony boją się współpracować, bo spodziewają się wizyty CBA na polityczne zamówienie - to powszechna opinia wśród analityków rynku.
Ale dlaczego deweloperzy mają coś negocjować z samorządami czy rządem, skoro dzisiaj bez negocjacji mają wszystko w ręku?
- Z prostego powodu: malejąca dostępność cenowa nieruchomości będzie im coraz mocniej odbierać klientów. Zakupy spekulacyjne najbogatszych osób i funduszy inwestycyjnych nie zrekompensują deweloperom spadku zakupów zwykłych ludzi. Patrząc długofalowo: współpraca jest w interesie obu stron.
Mieszkania własnościowe stały się dobrem luksusowym, bo kredyty hipoteczne są tak drogie, że znajdują się poza zasięgiem większości Polaków
Dużo mówimy o rozwiązaniach na poziomie centralnym, ale dwie największe partie polityczne w Polsce uważają, że państwo nie musi regulować rynku nieruchomości, wystarczy, że ułatwi Polakom zaciąganie kredytów hipotecznych. To też spora przeszkoda na drodze do zmiany.
- Większość polskich polityków nie ma absolutnie żadnych poglądów na kwestie mieszkaniowe, a kieruje się działaniem "na czuja". Kiedy spojrzymy, jak wygląda jakikolwiek dokument strategiczny polityki mieszkaniowej, widzimy totalny rozjazd między tym, co jest deklarowane, a tym, co faktycznie realizowane. Problem to lobbing branży deweloperskiej, a nie twarde przekonania polityków.
I uważasz, że deweloperzy nagle zechcą negocjować, współpracować, myśleć długofalowo?
- Na podstawie moich rozmów z nimi mogę powiedzieć, że mają różne podejście. Aktualnie rzeczywiście wielu myśli krótkookresowo, ponieważ są zafiksowani na tym, że sprzedawanie mieszkań natychmiast zapewnia większą marżę. Wydaje się korzystniejsze, niż myślenie o stabilniejszym, ale długoterminowym zysku. Jednak ci światlejsi deweloperzy już dzisiaj widzą, że od niemal dekady funkcjonują w niestabilnym otoczeniu instytucjonalno-prawnym, a sytuacja na rynku mieszkaniowym będzie się zmieniać i wymusi na nich adaptację do nowych warunków.
Tylko krytyczną sytuację mieszkaniową zarówno jeśli chodzi o kupno, jak i najem mamy już teraz. Jesteśmy blisko momentu, gdzie posiadanie swojego mieszkania stanie się dla większości społeczeństwa nieosiągalne. Może musi być jak w Wiedniu w latach 20. XX wieku - najpierw trzeba wyrżnąć o dno, żeby móc wprowadzić gruntowne, ale konieczne, zmiany?
- Tak, właśnie jesteśmy w momencie krytycznym. Doszliśmy do sytuacji, gdy studenci rezygnują ze studiów, na które się dostali, bo nie są w stanie znaleźć akademika ani ponieść kosztów mieszkaniowych. Sam znam historię, gdzie po wrzuceniu oferty mieszkania do sieci w ciągu dwóch dni zgłosiło się po nią 100 osób. Wynajmujący są przyzwyczajeni, że przeprowadzają castingi na lokatorów, że w relacji z najemcą panuje całkowita asymetria sił. To ma nawet swoje odzwierciedlenie w sferze językowej, bo zaczęliśmy używać zwrotu "mój właściciel" na określenie osoby, od której wynajmujemy mieszkanie.
- Idąc dalej: mieszkania własnościowe stały się dobrem luksusowym, bo kredyty hipoteczne są tak drogie, że znajdują się poza zasięgiem większości Polaków. Dlatego jeśli ludzie już je zaciągają, to kupują zazwyczaj za małe mieszkania, ponieważ na mieszkania odpowiedniej wielkości po prostu ich nie stać. Przy braku stałego oprocentowania kredytów hipotecznych spłacane przez kredytobiorców raty potrafią być dwukrotnie wyższe od tych płaconych raptem kilka miesięcy wcześniej.
- Jesteśmy na etapie, gdy kryzys systemowy w kwestii mieszkań jest wszechogarniający. Rośnie generacja, której w ogóle nie będzie stać na zakup mieszkania, może za wyjątkiem dzieci najbogatszej części społeczeństwa, które sobie to mieszkanie odziedziczą albo dostaną w prezencie od rodziców.
Dzisiaj groźba jest jeszcze inna - lada moment dużej części (większości?) społeczeństwa nie będzie stać nawet na wynajem mieszkania. A już na pewno na wynajem dobrego mieszkania.
- Zawsze będzie nas stać na najem, tylko pytanie brzmi właśnie: jaki to będzie najem? Wiele wskazuje, że będzie to substandard i przeludnienie. Ale gdy ludzi będzie stać wyłącznie na wynajmowanie czegoś fatalnej jakości, a nie zakup, to przedmiotem aspiracji nie będzie już własność, tylko dobry najem. Paradoksalnie to szansa dla polityki mieszkaniowej - mieszkania komunalne staną się czymś bardziej atrakcyjnym i wolnym od wielu współczesnych, negatywnych skojarzeń. Wierzę, że społeczeństwo w pewnym momencie samo o tym politykom przypomni.
