Mieszkaniowa klęska. Polska w miejscu, w którym Zachód był w latach 70.

Stymulowanie popytu na kredyty hipoteczne sprawia, że największe korzyści odnoszą z tego wcale nie ci, którzy mieszkań potrzebują najbardziej i najpilniej. - To jest propozycja dla banków i deweloperów. Oni wyjdą na tym najlepiej. Znowu - irytuje się w rozmowie z Interią prof. Agata Twardoch, architektka i urbanistka z Politechniki Śląskiej.

Prof. Andrzej Zybała ze Szkoły Głównej Handlowej dodaje, że to stosowanie tych samych narzędzi co w przeszłości. Co więcej, narzędzi, które już niejednokrotnie okazały się nieefektywne. Zamiast zwiększyć liczbę mieszkań albo dostępność do tych już powstałych, państwo woli stymulować popyt na kredyty.

To dużo szybsza, dużo prostsza i dająca dużo większy polityczny zwrot operacja niż zakrojony na lata, jeśli nie dekady, program odważnego wejścia państwa na rynek mieszkaniowy. Dopłaty do kredytów hipotecznych mają jednak bardzo istotną wadę - podbijają cenę mieszkań na rynku, co cieszy deweloperów, a bankom pozwala uporać się z kredytową bessą, która była wynikiem podwyżek stóp procentowych i wysokiej inflacji.

Tymczasem - jak tłumaczy nam prof. Twardoch - dostępność mieszkań, a więc możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego i zakup nieruchomości, to tylko jeden z dwóch kluczowych aspektów kryzysu mieszkaniowego w Polsce. Drugim jest kwestia tego, gdzie i w jaki sposób powstają nowe inwestycje mieszkaniowe.

- Brakuje skutecznego planowania przestrzennego i masterplanów, brakuje wytycznych i ingerencji w ten proces ze strony miast - wylicza architektka i urbanistka z Politechniki Śląskiej.

Poważną wadą dopłat do kredytów jest też - zdaniem naszych rozmówców - to, że mieszkania dostaną ci, którzy i tak byli już relatywnie blisko ich nabycia, a nie ci, którzy potrzebują mieszkań najbardziej.

- Przecież dopłata do kredytu hipotecznego jest dla kogoś, kto już posiada zdolność kredytową. A problem mieszkaniowy dotyczy przecież przede wszystkim tych ludzi, którzy tej zdolności kredytowej nie posiadają i sami nie są w stanie poprawić swojej sytuacji mieszkaniowej. A to miażdżąca większość tych, którzy potrzebują swojego mieszkania - analizuje prof. Zybała.

Prof. Twardoch nie przebiera w słowach i o pomysłach polityków mówi wprost, że "to dolewanie oliwy do ognia i pogłębianie problemu". Propozycje dopłat do kredytów, które w ostatnich miesiącach złożyły Zjednoczona Prawica i Koalicja Obywatelska, określa jako "superniesprawiedliwe społecznie".

W tym przypadku pomoc publiczna nie niweluje bowiem żadnych nierówności społecznych i nie pomaga najbardziej potrzebującym, żeby ci nie żyli w urągających warunkach. - Pomoc publiczna nie powinna być prywatyzowana, a tak dzieje się, gdy dokładamy się wybranym obywatelom do ich własnościowego mieszkania - podkreśla rozmówczyni Interii.

Postawienie na dopłaty do kredytów to w opinii naszych rozmówców próba umycia rąk przez państwo od odpowiedzialności za to, co dzieje się na rynku mieszkaniowym. Odpowiedzialności, którą państwo musi wziąć, jeśli nie chce powstania na tym rynku patologii.

Zdaniem prof. Zybały jeśli państwo polskie chce realnie zmierzyć się z kryzysem mieszkaniowym, rządzący (niezależnie od opcji politycznej) muszą uczynić z tego swój najwyższy priorytet. - Należy nie tylko wytworzyć wizję, plan działania, ale też przejść od fazy koncepcji do fazy realizacji. A realizacja zawsze u nas kulała, bo jako naród nie doceniamy sfery pragmatycznej, czyli realizacji. Jesteśmy narodem rozwiązań prowizorycznych, na zasadzie "jakoś to będzie, a potem się zobaczy" - mówi ekspert od polityk publicznych.

Prof. Twardoch porusza tutaj bardzo ważny wątek historyczno-ekonomiczny, z którego wynika, że właśnie płacimy rachunek za ponad pół wieku komunizmu. Wszystko zaczęło się po drugiej wojnie światowej. W Europie panował wówczas względny konsensus co do modelu państwa socjalnego, sprawiedliwego i wspólnotowego. Widać było to również w obszarze mieszkalnictwa, gdzie państwa mocno dotowały budownictwo mieszkaniowe.

W latach 70. ubiegłego wieku wskutek kryzysu paliwowego i odejścia od parytetu złota kraje Zachodu puściły swoje gospodarki w stronę wolnego rynku. Rynek mieszkaniowy również to odczuł - poluzowano państwową pomoc i postawiono na deregulację sektora mieszkaniowego i budowlanego.

Pod koniec ubiegłego stulecia Zachód zaczął jednak zauważać, że rozluźnienie regulacji zadziałało na korzyść wielkich graczy - prywatnych inwestorów, funduszy inwestycyjnych, wielkich deweloperów - a nie obywateli. Rozpoczęto ponowne dokręcanie legislacyjnej śruby w celu okiełznania wolnej amerykanki w branży mieszkaniowej.

Powrót do dawnych wzorców mocno utrudniła jednak globalizacja, której rynek mieszkaniowy nie potrafił się oprzeć. Pojawiła się większa liczba inwestorów z najróżniejszych miejsc świata, działki budowlane straciły charakter lokalny, a zyskały globalny. Konkurencja o każdy metr kwadratowy powierzchni mocno wzrosła, co przełożyło się też na wyższe ceny budowy nieruchomości, ale i samych mieszkań.

Efektem końcowym jest coś, co urbaniści nazywają utowarowieniem mieszkań. Mowa o systemie, w którym łatwiej zarabiać pieniądze na mechanizmach finansowych niż na rzeczywistej pracy i produkcji. Podczas gdy cały Zachód stara się z tym walczyć i odzyskać kontrolę nad rynkiem mieszkaniowym, w Polsce wciąż jesteśmy na etapie deregulacji branży mieszkaniowej.

- Wciąż jesteśmy przekonani, że wolny rynek sam wszystko wyreguluje i ochroni nas przed złem. Otóż nie wyreguluje i nie ochroni, na co po ponad 30 latach mamy chyba aż nadto dowodów - konkluduje prof. Twardoch. Jak podkreśla, sektor publiczny - zwłaszcza miasta korzystające z narzędzi dostarczonych przez władze centralne - muszą wziąć na siebie większą odpowiedzialność i odgrywać aktywniejszą rolę w sektorze mieszkaniowym. Inaczej sytuacja nigdy nie ulegnie poprawie.

- Wszystkie kraje dawnego Bloku Wschodniego mają wspólną cechę - dziedzictwo gospodarki centralnie planowanej i brak poszanowania dla własności publicznej - podkreśla nasza rozmówczyni.

Prof. Zybała zwraca tutaj uwagę ma kluczową różnicę między Polską a Zachodem, jeśli chodzi o podejście do kwestii dostępności mieszkań dla obywateli. - Na Zachodzie w większości krajów posiadanie mieszkania przez obywateli postrzega się jako problem publiczny, kwestię zbiorową. Jeśli wielu ludzi nie ma mieszkania, to jest problem społeczeństwa, a co za tym idzie - całego państwa. Bo generuje cały szereg kolejnych problemów i patologii - tłumaczy ekspert od polityk publicznych.

Jednym z kluczowych powodów kryzysu mieszkaniowego w Polsce jest brak wystarczającej liczby mieszkań, zwłaszcza komunalnych i socjalnych, a także brak aktywnej roli państwa na rynku nieruchomości (np. państwowy deweloper zapewniający mieszkania na wynajem w korzystnych cenach). Dopłaty do kredytów hipotecznych nijak nie rozwiązują tej kwestii.

- Problem polskich rządów polegał na tym, że nie inwestowały w mieszkalnictwo komunalne. Nie stworzono przez ponad trzy dekady warunków do powstania i rozwoju mieszkalnictwa komunalnego i spółdzielczego - analizuje prof. Zybała.

Dopłacanie przez państwo do kredytów hipotecznych nie rozwiązuje również problemu zbyt małej liczby mieszkań na wynajem. I to wynajem w cenach, na które może sobie pozwolić większość Polaków. Prof. Twardoch mówi Interii o potrzebie zapewnianego przez państwo "bezpiecznego najmu mieszkań, dostosowanego do potrzeb osób, które nie są w stanie kupić sobie mieszkania na wolnym rynku".

- Byłyby to różne mieszkania pod względem wielkości, lokalizacji czy standardu, odpowiadające dzisiejszym potrzebom ludzi - dodaje z kolei prof. Zybała. Wraz z poprawą sytuacji materialnej albo zmianą sytuacji zawodowej czy życiowej osoby wynajmujące takie mieszkania od państwa mogłyby zdecydować się na najem na wolnym rynku albo zakup własnego domu czy mieszkania. Tani wynajem od państwa dawałby im jednak poczucie bezpieczeństwa na samym starcie i ułatwiał spokojne zaplanowanie kolejnych życiowych kroków.