Przez kredyt na 2 proc. mieszkania zdrożeją? Okazuje się, że nie wszystkie

Tomek i Rafał są parą od siedmiu lat, obaj niedawno skończyli 30 lat i w tym roku zdecydowali się na zakup własnego M4 w Krakowie. Rosnące ceny i perspektywa rządowego programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." przyspieszyła ich decyzję.

- Dziś żałujemy, że nie zaczęliśmy poszukiwań mieszkania już w ostatnim kwartale 2022 roku. Odkładaliśmy je z wielu powodów: bo brakuje wkładu własnego, bo kredyt drogi itd. Pamiętam, jak na początku stycznia uświadomiłem sobie, że trzeba szukać ofert. Wtedy coraz głośniej zaczęto mówić o "kredycie 2 proc.". Finalnie okazało się, że nie będziemy beneficjentami tego programu - mówi Interii Rafał.

Dlaczego? Maksymalna wysokość "Bezpiecznego kredytu 2 proc.", który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem to 600 tys. zł.

Nasi bohaterowie potrzebowali co najmniej 800 tys. zł, a ich związek nie jest sformalizowany.

Od momentu rozpoczęcia intensywnych poszukiwań do znalezienia wymarzonego M4 minęły dwa miesiące. Na początku roku Tomek i Rafał obserwowali, że liczba inwestycji w mieście zmalała, a ceny zaczęły wzrastać.

- Podwyżki na nieruchomościach, których oferty śledziliśmy, wynosiły około 10-20 tys. zł. Podwoiliśmy więc tempo naszych działań - opowiada Tomek.

Na początku szukali tylko na rynku wtórnym, sądząc, że nowe mieszkanie jest ponad ich możliwości. Te przekonania zburzył doradca finansowy, z którego pomocy postanowili skorzystać. - Okazało się, że zakup mieszkania z rynku pierwotnego jest nie tylko osiągalny, ale i rozsądniejszy ze względu na brak podatku PCC oraz prowizji dla pośrednika nieruchomości. To dla nas duże oszczędności - stwierdza Rafał.

Poszukiwania nie były łatwe, bo wiele dostępnych lokali nie spełniało podstawowych kryteriów naszych bohaterów - limit cenowy i dostępność dwóch miejsc parkingowych. Wykluczali też ciasne osiedla, gdzie - jak mówią - stał blok na bloku, a sąsiad był na wyciągnięcie ręki. Liczył się również metraż. Szukali w jednym z najpopularniejszych przedziałów - czyli 50-60 metrów kw.

- Znaleźliśmy wreszcie ładne mieszkanie, ale deweloper przewidział do niego tylko jedno miejsce parkingowe, o drugim nie było mowy, bo całe osiedle miało więcej mieszkań niż miejsc postojowych. Uważamy, że to chore i rodzi ogromne problemy z parkowaniem w mieście. Tak naprawdę w Krakowie trudno znaleźć atrakcyjne mieszkania przy jednoczesnych ograniczeniach budżetowych - wyznaje Tomek.

Wreszcie trafili na ofertę skrojoną na ich miarę i dobili targu z deweloperem. Finalny koszt mieszkania (55 m kw.) to 700 tys. zł. W cenie wynegocjowali też dwa miejsca parkingowe w podziemnym garażu.

Idą na swoje za cenę kredytu na 30 lat, którego miesięczna rata wynosi około 5 tys. zł. Uważają, że to lepsze rozwiązanie niż ciągły wynajem, który aktualnie kosztuje ich około 3,5 tys. zł miesięcznie.

Limit 500 tys. zł jest zdecydowanie za niski w przypadku Krakowa. Koszt zakupionego przez nas mieszkania wraz w jego wykończeniem to około 830 tys. zł.

---

O programie "Bezpieczny kredyt na 2 proc." mówią krótko: to nie jest oferta dla młodych z największych miast żyjących w pojedynkę lub w związkach partnerskich, którzy chcą kupić coś więcej niż kawalerkę.

- Limit 500 tys. zł jest zdecydowanie za niski w przypadku Krakowa. Koszt zakupionego przez nas mieszkania wraz w jego wykończeniem to około 830 tys. zł. Gdybyśmy chcieli skorzystać z programu rządowego, cena metra naszego mieszkania nie powinna przekroczyć na rynku pierwotnym 9,2 tys. zł - podkreślają nasi bohaterowie.

Tymczasem, jak wyliczyli analitycy z Otodom, w marcu średnia cena za metr kwadratowy w Krakowie wyniosła 12,3 tys. zł. Jest to czwarte najdroższe miasto w Polsce (po Warszawie, Gdyni i Gdańsku).

Analitycy rynku są zgodni - rządowy program z pewnością wpłynie na ceny mieszkań, ale nie wszystkich.

- Myślę, że wielu właścicieli oraz deweloperów wykorzysta sytuację i zwiększy ceny. Te podwyżki, szczególnie w przypadku deweloperów, już widać. Podnoszą głównie ceny mieszkań, które kosztują 500-600 tys. - mówi Interii Jan Dziekoński, doradca biznesowy i założyciel portalu analiz o rynku mieszkaniowym FLTR.pl. Ekspert podaje przykład spod Poznania, gdzie deweloper zmienił ceny pojedynczych lokali nawet o 20 proc.

- Ceny rosną cały czas, ale ze względu na rządowy program, który spowoduje większy popyt, te wzrosty mogą jeszcze przyspieszyć - zaznacza z kolei Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.

Ekspertka wskazuje, że doświadczenia z poprzednich lat ujawniły paradoks rządowych programów: pod ich wpływem rosną ceny mieszkań najtańszych. Za przykład podaje "Mieszkanie dla młodych". -  W Warszawie program spowodował wyraźny wzrost na Białołęce - w dzielnicy, gdzie mieszkania kosztowały najmniej. Ceny podniesiono tam do limitów określonych rządowym programem - mówi Interii.

Najprawdopodobniej i tym razem będzie tak samo - tańsze mieszkania pójdą w górę.

- Najmniejszy ruch cen nastąpi na mieszkaniach, które są na granicy limitu rządowego programu - czyli tuż pod 600-700 tys. Prawdopodobieństwo, że te nieruchomości podrożeją, jest minimalne - zapowiada Katarzyna Kuniewicz.

Co ciekawe analitycy, z którymi rozmawiamy, zgodnie przyznają, że możliwe są także spadki cen wybranych nieruchomości. - Sądzę, że deweloperzy będą dawać rabaty na mieszkania nieco droższe, by mogły zostać zakupione w ramach programu - mówi specjalistka z Otodom Analytics.

Jak dodaje, najciekawsza sytuacja będzie nie w dużych miastach, gdzie ceny są wysokie, ale tam, gdzie program powinien zadziałać najsilniej - czyli w mniejszych miastach i miejscowościach. - Tam ceny także mogą wzrosnąć - zapowiada.

Eksperci zgodnie twierdzą, że rządowy program nie wpłynie za to na ceny mieszkań najdroższych, 800 tys. i w górę. Za to już wpłynął na zachowania grupy nabywców zainteresowanych takimi nieruchomościami.

Katarzyna Kuniewicz tłumaczy jednak, że decyzja o przyspieszonym zakupie jest sensowna, bo ceny mieszkań, które dopiero trafiają na rynek, także są coraz wyższe ze względu na rosnące koszty ich budowy.

Z kolei osoby, które wiedzą, że nie zakwalifikują się do rządowego programu, a planują kupić mieszkanie z segmentu cenowego, który program obejmie, rzeczywiście powinny się śpieszyć, ale "z głową" - podkreślają specjaliści.

Deweloperzy zachęcają klientów, by już dokonywali rezerwacji nieruchomości. Kusząc ich przy tym gwarancją niezmienności ceny. Zdaniem analityków rynku jest to korzystne rozwiązanie.

- Oferty u wielu deweloperów wyglądają tak, że potencjalny nabywca wpłaca opłatę rezerwacyjną i jeśli nie dostanie kredytu, wpłacona suma do niego wraca, a nieruchomość znów jest w sprzedaży. To sensowne rozwiązanie, bo powoduje, że nabywca nic nie traci, poza zamrożeniem środków na okres rezerwacji - tłumaczy Jan Dziekoński.

Czas trwania rezerwacji ustalają deweloperzy. - Słyszę, że wiele rezerwacji jest robionych do końca września, więc można się spodziewać, że część tych ofert wróci na rynek w październiku, bo nie wszystkie skończą się sprzedażą. Zatem trzeba się zastanowić, czy nie warto zaczekać do jesieni - mówi Interii Dziekoński.

Aktualnie rezerwacji przybywa. - Codziennie monitorujemy rynek i widzimy, że od grudnia z każdym kolejnym miesiącem jest ich coraz więcej. W marcu na największych rynkach sprzedało się 4,8 tys. mieszkań, a rezerwacji było 3,2 tys. Dla porównania w ostatnich miesiącach ubiegłego roku miesięczna liczba rezerwacji nie przekraczała tysiąca, tymczasem dla kwietnia widzę ich już ponad 3,5 tys.  - wylicza Katarzyna Kuniewicz.

Codziennie monitorujemy rynek i widzimy, że od grudnia z każdym kolejnym miesiącem rezerwacji jest coraz więcej.

---

Nie brakuje głosów, że rządowy program spowoduje taki wzrost popytu na mieszkania, że lokali zabraknie. Te obawy - zdaniem specjalistów - na razie wydają się nieuzasadnione.

- Deweloperzy, widząc zwiększony popyt, wietrzą swój interes i działają - mówi Jan Dziekoński. I szybko dodaje, że już teraz widać większy ruch na rynku.

- Wielkie "sprawdzam" będzie w lipcu. Programów mieszkaniowych mieliśmy już kilka m.in. "Mieszkanie dla młodych", "Rodzina na swoim" i nie doszło do sytuacji, że zabrakło nieruchomości. Wręcz odwrotnie - ofert przybyło. Dokonując zakupu, nie należy zapominać, że to inwestycja na lata. Pośpiech nie jest tu dobrym doradcą. Radziłbym więc zachować zimną krew - mówi.

Również Katarzyna Kuniewicz uważa, że nieruchomości nie zabraknie. - Co prawda deweloperzy od kilku miesięcy wprowadzają na rynek małą liczbę mieszkań, a więc oferta w największych miastach maleje, ale wszystko zależy od konkretnego miejsca. Widzimy spadki Warszawie, ale takich problemów nie ma absolutnie w Poznaniu. Przyglądamy się też mniejszym rynkom, tam sytuacja wygląda na stabilną - tłumaczy.

- W samych dużych miastach - czyli na siedmiu największych rynkach (Gdańsk, Kraków, Katowice, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) w ofercie jest teraz 45 tys. mieszkań. Obliczenia zawarte w projekcie ustawy "Bezpieczny Kredyt 2 proc.". zakładają, że w tym roku w ramach programu zostanie sfinansowany zakup 10 tys. mieszkań. Tymczasem deweloperzy wprowadzają około 2-2,5 tys. mieszkań miesięcznie do sprzedaży. Zatem zakup 10 tys. mieszkań uszczupli ofertę, ale jej nie wyczerpie - konkluduje.

Specjalistka zwraca uwagę na jeszcze jeden istotny fakt. W 2022 roku deweloperzy otrzymali pozwolenia na budowę około 70 tys. mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce.

- Rozpoczęli budowę 42-43 tys. nieruchomości, co oznacza, że zapasy pozwoleń z ubiegłego roku pozwalają uzupełnić planowany popyt. Deweloperzy są więc w stanie dostarczyć potrzebną liczbę mieszkań, które będą kupowane w ramach tego programu. Oni wiedzą, jak reagować na zmiany, a ich elastyczność z każdym rokiem staje się coraz większa - podkreśla Kuniewicz.

Mieszkań nie powinno więc zabraknąć. Większym kłopotem może okazać się budżet, jeśli zainteresowanie kredytem na 2 proc. przewyższy rządowe wyliczenia. Według szacunków Ministerstwa Rozwoju i Technologii do końca 2024 roku zostanie udzielonych około 50 tys. kredytów na 2 proc.

Jan Dziekoński szacuje, że wniosków może być znacznie więcej. - Nie wykluczam więc scenariusza, w którym okaże się, że ministerstwo oraz analitycy nie doszacowali popytu i w samym tylko 2023 roku wniosków wpłynie 60 tys., a co za tym idzie, zabrakłoby pieniędzy na rok 2024, gdyż program na chwilę obecną ma ograniczony budżet - podsumowuje.