"Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. [...] W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. [...] W przypadku niedopełnienia obowiązku, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia" - art. 19d. ustawy o ochronie praw lokatorów.
Tyle teoria. Praktyka wymknęła się jednak spod kontroli. Po zastosowaniu się do wszystkich powyższych wytycznych, właściciel mieszkania może jedynie czekać, aż niepłacący czynszu lokator opuści jego własność. Lokator jednak ma do dyspozycji cały wachlarz luk prawnych, dzięki którym może okupować cudze mieszkanie nie tylko przez miesiące, ale i lata.
Krzysztof, właściciel mieszkania o powierzchni 48 mkw w Szczecinie
- Wszystko zaczęło się w marcu 2022 roku. Do mojego mieszkania wprowadziła się osoba z ogłoszenia - pani Ewa wraz z córką. Powiedziała, że jej mąż pracuje w Niemczech. Przez pierwsze trzy miesiące wszystko było w porządku, a później lokatorka przestała płacić. Kiedy ją upomniałem, zaczęła wymyślać dziwne wymówki - opowiada nam pan Krzysztof, właściciel mieszkania w Szczecinie.
Jak się okazało, lokatorka nie ma męża, a bezrobotnego konkubenta. W mieszkaniu szybko zaczęło także przybywać dodatkowych lokatorów. - Tam mieszka nie tylko ta pani i jej córka, ale także jej nastoletni syn i konkubent ze swoją córką - czyli dwie osoby dorosłe i troje dzieci, z czego dwoje nastoletnich. Wypowiedziałem im umowę, ale cała rodzina mieszka tam wciąż na dziko - dodaje.
- W pewnym momencie pojechałem na miejsce, żeby ustalić jakiś plan działania, zapytać, co dalej robimy z tym problemem. Nawet nie otworzono mi drzwi. Po jakimś czasie od tej wizyty dostałem nagranie głosowe od lokatorki, która powiedziała, że wystraszyłem w ten sposób jej córkę i że zapewne jestem pedofilem i ona zamierza to podejrzenie zgłosić na policję... - opowiada pan Krzysztof.
Zobacz również:
"Teraz będziesz mnie utrzymywał"
- "Teraz będziesz mnie utrzymywał" - tyle usłyszałem od tej pani, kiedy domagałem się pieniędzy za najem. Wtedy do mnie dotarło, że to ewidentne wyłudzenie mieszkania i oni nie mają zamiaru za nic płacić. Jakiekolwiek wezwanie do zapłaty nawet do nich nie dociera, bo przestali odbierać pocztę - słyszymy.
"Teraz będziesz mnie utrzymywał" - tyle usłyszałem od tej pani, kiedy domagałem się pieniędzy za najem. Wtedy do mnie dotarło, że to ewidentne wyłudzenie mieszkania i oni nie mają zamiaru za nic płacić
Z relacji właściciela mieszkania wynika, że nie jest pierwszą ofiarą tej samej rodziny. - Okazało się, że poprzednie mieszkanie zdemolowali i uciekli pod osłoną nocy. To jest ich styl życia, wyzyskują ludzi, żyjąc na cudzy koszt - mówi.
- Opłacałem czynsz i media, bo nie chciałem mieć problemów, ale miarka się przebrała i ostatnich rachunków już nie płacę. Odcięto im prąd, ale po dwóch dniach podłączyli się na lewo. Sąsiedzi zauważyli, jak grzebią przy skrzynkach. Umowa z gazownią również została rozwiązana, ale licznika nie można ściągnąć, bo znajduje się w mieszkaniu, a oni nikogo nie wpuszczają. Uważają, że wszystko im się należy - dodaje.
Postrach na osiedlu
Nie tylko pan Krzysztof ma problem ze wspomnianą rodziną. Sąsiedzi napisali wniosek do dzielnicowego, w którym proszą o interwencję. Z dokumentu podpisanego przez 50 osób wyłania się obraz zastraszonych sąsiadów, których funkcjonowanie zakłóca pięcioosobowa rodzina.
- Oni prowadzą nocne życie, tam cały czas jest hałas, a z okna 10. piętra wylatują różne rzeczy - śmieci to na porządku dziennym, ale zdarzyło się, że przez okno wyleciały hulajnoga i fotel - dodaje pan Krzysztof.
- Wszyscy w tym bloku doskonale wiedzą, że ta pani jest agresywna, wulgarna, a często było czuć od nich substancjami odurzającymi. Moim zdaniem w takim środowisku nie powinny wychowywać się dzieci. Jeśli przykład złodziejstwa, wyłudzania i nocnego trybu życia idzie od rodziców, to odpowiednie instytucje powinny zastanowić się, czy dzieci nie powinny zostać przemieszczone pod inny adres - mówi.
- Mieszkanie już jest zdemolowane. Zniszczone są drzwi, panele, lustra na szafach zbite, ściany porysowane, na parapetach jest graffiti, karnisze pościągane. Rodzina patologiczna działa tutaj z pełną premedytacją. Kiedy sąsiedzi zwracają im uwagę, oni się mszczą, nawet dzieci tych ludzi tak robią. Są mi winni już 31 tys. zł. Co tam się musi stać, żeby ktoś zainterweniował? - kończy.
Robert, właściciel mieszkania o powierzchni 74 mkw, centrum Szczecina
Stara kamienica w centrum Szczecina. Pod tym adresem zamieszkuje rodzina, z którą walczy kolejny właściciel - pan Robert.
- Problem nasilił się od połowy 2021 roku, choć sama rodzina mieszka już w moim mieszkaniu od 2014 roku i w tym czasie pojawiały się kłopoty z płatnością. W 2021 roku, kiedy zadłużenie coraz bardziej narastało, postawiłem w końcu sprawę jasno i oznajmiłem, że nie mogą dłużej mieszkać w lokalu - mówi nam.
- To sześcioosobowa rodzina, ale trudno powiedzieć, kto rzeczywiście na stałe mieszka w moim mieszkaniu, ponieważ troje z czwórki dzieci to już osoby dorosłe. Na pewno mieszka tam małżeństwo w średnim wieku i prawdopodobnie dwoje-troje ich dzieci - kontynuuje.
- Ta rodzina nieustannie powołuje się w rozmowach z różnymi instytucjami na niepełnosprawność swoich dwóch najmłodszych córek, ale jestem tym zaskoczony, bo przez te lata, kiedy wynajmuję im mieszkanie, nigdy nie widziałem, żeby były tam jakieś problemy zdrowotne. To są osoby, które stawiają się w roli ofiar i przekierowują winę za swój los na mnie - dodaje.
Pod koniec 2021 roku pan Robert ostatecznie wypowiedział umowę najmu, jednak to nie zraziło ludzi, którzy wciąż okupują jego mieszkanie. Choć dzieje się to bezprawnie, a lokatorzy nie ponoszą żadnych opłat z tytułu najmu, nie można ich wyrzucić.
Zobacz również:
- Zadłużenie sięga już ok. 50 tys. zł - opowiada.
- Do 2021 roku sam próbowałem się z tymi ludźmi dogadać, wielokrotnie. Jeszcze w 2017 roku wysyłałem im ponaglenia, rozkładałem wszystko na raty. Przez tych prawie 10 lat zdarzyło się raptem kilka razy, że oni coś mi zapłacili bez problemu i w terminie. W lipcu zeszłego roku proponowałem nawet, że nie będę się domagał spłaty zadłużenia, plus dam im 3-4 tys. zł na kaucję, byle tylko opuścili moje mieszkanie i zaczęli z czystą kartą. Nie przyjęli tej propozycji - dodaje.
Proponowałem im nawet, że nie będę się domagał spłaty zadłużenia, plus dam im 3-4 tys. zł na kaucję, byle tylko opuścili moje mieszkanie i zaczęli z czystą kartą. Nie przyjęli tej propozycji
"Nikt ci nie pomoże, frajerze"
- Oni się z tego śmieją, bezczelnie mówią, że tam będą mieszkać, a jak mi się to nie podoba, to mam iść do sądu. Co kilka miesięcy wpłacali mi na konto niewielkie kwoty, które pozorowały, że niby jest z ich strony jakieś działanie, ale to tylko przykrywka. Jak się później okazało, nie jestem pierwszym, którego oszukali. W poprzednim mieszkaniu też nie płacili i właściciel lokalu również wytoczył im sprawę - słyszymy dalej.
- Najemca mi się odgraża, wypisuje mi wiadomości z groźbami, dzwoni do mnie. Któregoś dnia nagrał mi się i kpił, że moje mieszkanie będzie lokalem socjalnym. "Nikt ci nie pomoże, frajerze" - bezczelnie się śmiał - opowiada pan Robert.
- Już miałem taki plan, że wezmę urlop, spakuję się i się tam wprowadzę, żeby wymusić na nich opuszczenie tego mieszkania. Ale doszło do mnie, że to są tacy ludzie, że gdybym tam nawet przyszedł i wymontował okna, zostawiając gołe dziury w ścianie, to oni polecą na śmietnik, przyniosą jakąś dyktę, zabiją dziurę i będą dalej koczować - mówi.
Patologia i nieróbstwo na piedestale, chronione przez prawo. Jaka dziś jest dla mnie droga prawna w takiej sytuacji? Co mi tak naprawdę wolno zrobić z moją własnością, kiedy zajmują ją ludzie, których w ogóle tam nie powinno być?
- Ta sytuacja jest, w moim przeświadczeniu, pełnym odbiciem czasów, w jakich aktualnie żyjemy. Patologia i nieróbstwo na piedestale, chronione przez prawo. Jaka dziś jest dla mnie droga prawna w takiej sytuacji? Co mi tak naprawdę wolno zrobić z moją własnością, kiedy zajmują ją ludzie, których w ogóle tam nie powinno być? - pyta rozczarowany.
Nietykalni
Proceder koczowania w cudzym mieszkaniu nie jest nowy. Dzicy lokatorzy to nie tylko polski problem, ale - jak twierdzi Małgorzata Marczulewska, specjalistka ds. windykacji i prezes Agencji Detektywistycznej Averto - z roku na rok w naszym kraju jest pod tym względem coraz gorzej.
- Problem narósł podczas pandemii - wskazuje. Zmienione wówczas prawo zakazywało eksmisji lokatorów, procedury wstrzymano i ponowne ich uruchomienie spowodowało "korek" w sądowym dochodzeniu swoich praw. Nastał także boom na nieruchomości. - Ludzie zaczęli lokować kapitał w mieszkaniach, które kupowali częściowo na kredyt jako zabezpieczenie na przyszłość. Takie osoby, trafiając na dzikiego lokatora, same popadają w długi, ponieważ mają wysoką ratę kredytu do spłacenia, a lokator nie płaci im za najem i należności rosną - dodaje Marczulewska.
- Ludzie, którzy nie płacą za najem, to często nie są ludzie biedni. Przynajmniej ja na biednych nie trafiłam. W tej chwili zajmuję się sprawą, w której dzicy lokatorzy to rodzina mająca 22 tys. zł netto miesięcznego dochodu. I oni nie płacą 2400 zł za najem mieszkania i wprost mówią, że nie zamierzają tego robić i poczekają, aż miasto zapewni im lokal zastępczy. Dlaczego my wszyscy, jako podatnicy, mamy takim ludziom sponsorować mieszkanie? - kontynuuje.
- Tacy ludzie wyprowadzają się po latach z jednego mieszkania i zaczynają okupować kolejne. I tam znowu mieszkają kolejne lata i tak żyją na utrzymaniu innych. Doskonale wiedzą, że są nietykalni - i to w ramach polskiego prawa - dodaje.
Zobacz również:
Dziurawe prawo
Zacytowany na początku artykułu fragment ustawy o ochronie lokatorów jasno określa, że w razie braku opłat za mieszkanie, właściciel może domagać się opuszczenia lokalu. W praktyce, jak widać na przykładzie naszych rozmówców, koczowników nie można się pozbyć przez długie lata. Przynajmniej nie w zgodny z prawem sposób.
- W hotelu, kiedy ktoś nie płaci za wynajęty pokój, to przychodzi policja i wyrzuca taką osobę. W mieszkaniu nie można tego zrobić. Oczywiście rozumiem, że to nie może się wydarzyć z dnia na dzień, natomiast powinien być odgórnie określony czas na załatwienie takiej formalności - mówi w rozmowie z Interią Małgorzata Marczulewska.
- Zgodnie z prawem możemy skierować taką sprawę na drogę postępowania sądowego i poczekać sobie kilka lat na prawomocny wyrok. Jak lokatorzy będą składać wszystkie możliwe skargi, a przeważnie składają, to do momentu realnej eksmisji dopychamy się za 6-8 lat. W tym czasie taki lokator okupuje mieszkanie na koszt właściciela. Nie płaci za najem, za czynsz, ani za żadne media. Właściciel nie może nawet odciąć tych mediów, bo grozi mu za to postępowanie karne. Mało tego, jak właściciel "śmie" przyjść do swojego mieszkania i zapytać, kiedy dostanie pieniądze, to dziki lokator nieraz grozi mu postępowaniem karnym za zakłócanie miru domowego. W Polsce zapanowała patologia, nie chroni się własności, a utrzymuje się ludzi żyjących w sposób pasożytniczy - dodaje.
W hotelu, kiedy ktoś nie płaci za wynajęty pokój, to przychodzi policja i wyrzuca taką osobę. W mieszkaniu nie można tego zrobić
Co zatem zrobić z niechcianym mieszkańcem w naszym lokalu? - Nie możemy wejść i wynieść dzikiego lokatora z mieszkania, ale staramy się tak działać, żeby ta osoba to nas miała dosyć i żeby sama się wyniosła. Wiele zależy od tego, jak skonstruowana jest umowa. Kiedy właściciel ma umowę, w której zastrzega, że wolno mu korzystać z jednego pokoju w swoim mieszkaniu, można wtedy wprowadzić swoich "koczowników", co wypłoszy tych lokatorów, którzy okupują mieszkanie - podpowiada Małgorzata Marczulewska.
- Jeśli nie mamy takiej możliwości, to rozpoczyna się składanie dokumentów w sprawie postępowania karnego. Kiedy właściciel wygra w sądzie z nieuczciwym lokatorem, to na lokatorze ciąży wyrok, który nakazuje mu zapłatę zaległego czynszu i zobowiązań z tego wynikających. I co z tego? Te pieniądze nigdy nie zostaną odzyskane. Komornik odbije się od ściany, bo tacy ludzie potrafią ukryć dochody, pracują nielegalnie, mają zagraniczne konta - dodaje.
Kiedy pytam o zabezpieczenie w postaci popularnej w ostatnich latach umowy o najmie okazjonalnym potwierdzanej u notariusza, prezes Marczulewska nie ma wątpliwości. - To nie jest wystarczające zabezpieczenie. Ta umowa może nieco skrócić proces odzyskania swojej własności, ale istnieją wybiegi, żeby dziki lokator i te przepisy obszedł. I obchodzi - mówi.
List do Ziobry
- Prawo nie rozgranicza dwóch rodzajów wyprowadzek lokatorskich. Powinny być odrębne przepisy regulujące wyprowadzki eksmisyjne. Kiedy ktoś popada w długi, ma licytację komorniczą i trzeba mu zapewnić mieszkanie zastępcze, to obecne przepisy są zrozumiałe. Wtedy wiadomo, że osoby, która popadła w długi, nie wyrzucimy za drzwi bez żadnej pomocy - tłumaczy Marczulewska.
- Zupełnie innych przepisów wymaga eksmisja kogoś, kto wynajmuje mieszkanie i za nie nie płaci. W sytuacji, kiedy taki lokator wprowadzi się do mieszkania wynajmującego, prawo nie reguluje, w jaki sposób tak naprawdę pozbyć się takiej osoby z mieszkania - dodaje.
Będąca na końcu ścieżki eksmisji wyprowadzka do lokalu socjalnego lub komunalnego to rozwiązanie - znów - działające jedynie w teorii. Kolejka do takich lokali jest długa i obwarowana dodatkowymi przepisami.
- Skierowaliśmy pismo do ministra sprawiedliwości Zbigniewa Ziobry. Prosimy w nim o zmianę przepisów w zakresie najmu. Przepisy dotyczące najmu i przepisy dotyczące eksmisji muszą być rozgraniczone. Nasi politycy muszą wziąć się za zmiany w tym zakresie, bo będziemy mieć do czynienia z coraz większą patologią - zapowiada Małgorzata Marczulewska.
