Joanna Erbel: Musimy przestawić wajchę z własności na wynajem

Z Joanną Erbel, socjolożką, działaczką miejską, ekspertką do spraw mieszkaniowych i autorką książki "Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej", rozmawia Aleksandra Gieracka.

Aleksandra Gieracka, Interia: Czym dla Polaków jest dzisiaj mieszkanie? Jaki mają do niego stosunek?

Joanna Erbel: - Dla pokolenia ludzi, którzy zbliżają się do wieku emerytalnego i mają oszczędności, mieszkanie jest lokatą kapitału, która ma im zapewnić stały dochód w przyszłości, bo wiedzą, że ich emerytura będzie niska. Dla części osób mieszkanie jest czymś, co ich wiąże z bankiem i z jednym konkretnym miejscem. A pewnie wszyscy chcielibyśmy, żeby było dla nas po prostu domem.

A dla pani?

- Dla mnie mieszkanie to jest punkt startowy, od którego zaczynamy liczyć wszystko inne, i który wpływa na nasze kolejne wybory. Zakładając, że pracujemy w jednej firmie i mamy podobne dochody, ale jedna osoba ma kredyt, druga mieszka w mieszkaniu, które odziedziczyła po rodzinie, a trzecia pochodzi z bogatszego domu i ma jeszcze jedno mieszkanie inwestycyjne, to każda z nich jest w innej sytuacji. Zupełnie inaczej wygląda jeszcze sytuacja kogoś, kto właśnie przyjechał do dużego miasta, gdzie  rynek mieszkaniowy jest najbardziej zróżnicowany, ale też najbrutalniejszy, a inaczej kogoś, kto mieszka w tym mieście od lat. A jeszcze inaczej będzie wyglądać sytuacja osób, które właśnie kończą studia i pójdą do pierwszej pracy i dopiero za kilka lat będą szukać swojego mieszkania na stałe - one już nawet nie będą miały pieniędzy na wkład własny do kredytu.

Przez lata słyszeliśmy, że posiadanie własnego mieszkania to coś, do czego powinno się dążyć, wyznacznik sukcesu, stabilizacji życiowej. Zachęcali też do tego politycy.

- Przez lata to było oczywiste. Nie było alternatywy. Państwowe programy mieszkaniowe zachęcały do kupna. Tak działała "Rodzina na swoim", a potem "Mieszkanie dla Młodych". Ta sytuacja trochę się zmieniła w 2015 r. Pierwszy ruch nastąpił jeszcze za rządów PO-PSL, kiedy wznowiono kredyty preferencyjne dla Towarzystw Budownictwa Społecznego, które budują mieszania kosztujące mniej więcej połowę cen rynkowych. Kolejnym kompleksowym krokiem był program Mieszkanie Plus, który miał dostarczać mieszkania dla osób pracujących, mieszkania na wynajem. Co prawda, tam była również opcja dojścia do własności, ale to nie było obligatoryjne. To jest program skierowany de facto do 40 proc. społeczeństwa.

Kim jest ta grupa?

- To ludzie, którzy są za bogaci na mieszkanie komunalne, a jednocześnie nie dość zamożni, żeby wziąć kredyt. Te dane pochodzą z badań fundacji Habitat for Humanity, która zajmuje się tematem budownictwa społecznego.

W ostatnich latach ceny mieszkań w zawrotnym tempie szybują w górę. Za wynajem też płacimy krocie, często nieadekwatnie do standardu. Postuluje pani przestawienie wajchy z własności na wynajem. Dlaczego to ma być jedyna droga do poprawy sytuacji w obszarze mieszkalnictwa?

- W tej chwili 74 proc. mieszkań na rynku komercyjnym jest kupowanych za gotówkę, czyli kupowanych inwestycyjnie. Gro z nas na nie po prostu nie stać.

Jesteśmy skazani na wynajem?

- Będziemy musieli mieszkać w mieszkaniach na wynajem. Lepiej więc, żeby był uregulowany rynek, gdzie będą też duzi gracze - niezależnie od tego, czy w ramach Mieszkania Plus, czy też jakieś inne fundusze inwestycyjne.

Dlaczego wynajem od instytucji ma być korzystniejszy?

- Oni będą oferować stabilny najem - jak wynajmujemy mieszkanie, to mamy pewność, że za rok czy za dwa, nikt nas z tego mieszkania nie wyrzuci, bo umowa jest podpisana na 10 lat albo więcej, a nie na trzy z możliwością wypowiedzenia jej w ciągu trzech miesięcy, bo właścicielowi nagle zmienia się pomysł na to, co z nim zrobić.

Wydaje się jednak, że Polacy są nadal mocno przywiązani do własności.

- Musimy odpiąć od siebie dwie rzeczy, które były dotychczas oczywiste, czyli własność mieszkaniową i bezpieczeństwo mieszkaniowe. Do tej pory jak ktoś chciał się czuć tak naprawdę bezpiecznie i u siebie, to uważał, że musi mieć mieszkanie własnościowe, chociaż w wielu przypadkach to była ułuda. Jeżeli bierze się kredyt hipoteczny na 30 lat, to przez te 30 lat nie jesteśmy właścicielami mieszkania, tylko jest nim bank.

Wiele osób mimo wszystko woli jednak spłacać własny kredyt, a nie cudzy, płacąc za wynajem.

- Tylko tu pojawia się pytanie, jak mamy ustawiony nasz prywatny kalkulator. Czy kupienie własnego, ale za małego mieszkania dla rodziny z dwójką dzieci, daleko od centrum, gdzie trzeba dojeżdżać samochodem, więc ma się dodatkowe koszty w postaci auta, to jest faktycznie racjonalna kalkulacja.

Oczekiwania się zmieniają?

- Jak rozmawiam z osobami, które urodziły się w latach 90., to one coraz częściej mówią o tym, że potrzebują mieszkań, które mają białe ściany, stabilnej umowy. Nie chcą feudalnej relacji z właścicielem albo właścicielką mieszkania, który jest panem albo panią naszego życia, bo na przykład nie pozwala się nam urządzić tak, jak chcemy, nie pozwala gwoździa wbić, zabrania wyrzucić starą wersalkę. Już nie mówiąc o innych absurdalnych sytuacjach, gdy płaci się bardzo wysokie pieniądze tylko dlatego, że mieszkanie jest w dobrej lokalizacji, a poza tym to jest ruderą.

Najem instytucjonalny ukróci patologiczne praktyki?

- W momencie, kiedy pojawi się więcej mieszkań budowanych na wynajem, to pojawi się oferta na rynku, która sprawi, że te wysokie ceny mieszkań na niestabilnym najmie w kiepskim standardzie po prostu staną się czymś absurdalnym. To jest rewolucja, która powoli nadchodzi.

Jest realna szansa, że te ceny spadną? Mieszkania w ramach Mieszkania Plus z założenia miały być tańsze niż te komercyjne, a okazało się jednak, że niewiele różnią się od stawek rynkowych.  

-  Sprawienie, żeby większa liczba mieszkań miała niższe ceny jest większym wyzwaniem. Ja proponuję liczbę 30 proc. jako punkt odniesienia. To jest liczba zwykle stosowana przez UN Habitat w przypadku krajów rozwijających się do oceny, czy ludzie się w stanie ubóstwa mieszkaniowego, czy nie.

Czym jest to 30 proc.?

- 30 proc. jest uznawane za maksymalny procent naszych pełnych miesięcznych dochodów, czyli nasza pensja i dodatkowe świadczenia np. 500 plus. To jest suma przeznaczana na mieszkanie, czyli nasze główne obciążenie, która pozwala nam na normalne funkcjonowanie, tzn. na kontakt z kulturą, na to, żeby mieć wolny czas. My żyjemy w kraju, gdzie taką akceptowalną sumą jest de facto połowa naszych dochodów. Komisja Nadzoru Finansowego mówi o 40 proc. w przypadku brania kredytu, a do tego trzeba jeszcze doliczyć czynsz na wspólnotę i media, dochodzą też koszty dodatkowe, jak koszty dojazdu. Już nie mówiąc o koszcie straconego czasu na te dojazdy, i kosztach, które bardzo trudno policzyć - czyli utraconych okazjach. Wyobraźmy sobie, że ktoś dostaje pracę w innym mieście, która pozwala mu na awans, a jednocześnie ma swoje mieszkanie na kredyt w innym mieście. Wtedy ta sytuacja zupełnie inaczej wygląda, niż gdyby mieszkanie się wynajmowało.Albo ktoś ma pracę, w której jest co prawda stabilna umowa, ale warunki są niesatysfakcjonujące, bo jest się na przykład ofiarą mobbingu. Mając kredyt mieszkaniowy i do zapłacenia pewną stałą wysoką sumę co miesiąc, taka osoba zupełnie będzie się inaczej zachowywała jako pracowniczka, niż jakby takiej sytuacji nie było. To są koszty, o których my zupełnie nie mówimy. O tym, w jaki sposób ta własność nas przywiązuje do danego miejsca.

Ile dzisiaj w Polsce brakuje mieszkań?

- Trudno powiedzieć. Ta ogólna liczba to między 2,5-3 miliony, ale one są w różnych segmentach i przy założeniu, że będziemy mogli się rozgęścić. To znaczy mieszkać w mieszkaniach, które nie będą przeludnione. Podczas prac nad polityką Mieszkanie2030 próbowaliśmy w Warszawie oszacować, ile mieszkań jest potrzebnych, ale się nie udało.

Dlaczego?

- Nie byliśmy w stanie odpowiedzieć sobie na pytanie, ile osób przeprowadziłoby się do Warszawy i zaczęło tam płacić podatki, zamiast dojeżdżać z miejscowości obrzeżnych. Póki co nie ma analiz pokazujących, ile mieszkań w jakim segmencie jest potrzebnych. I to nie dlatego, że nie ma zgody, co do tego, ile powinniśmy płacić za to mieszkanie.

A ile trzeba wybudować nowych mieszkań, by rozwiązać najbardziej palące problemy?

- Każda gmina ma swoją kolejkę do mieszkań komunalnych, dla osób które w ogóle nie radzą sobie na rynku komercyjnym. Pierwszym rzutem, który rząd określił, była pula 100 tys. mieszkań, które mają być budowane w ramach Mieszkania Plus. Ale tak naprawdę nie same liczby są ważne, ale to, żebyśmy spojrzeli na politykę mieszkaniową jako całość. Do tej pory albo mówiono tylko o mieszkaniach komunalnych, albo tylko o mieszkaniach dla młodych rodzin. Nie mówiono na przykład o potrzebach starszych osób.

Z czego wynikał brak całościowego spojrzenia? Dlaczego przez tyle lat mieszkalnictwo było traktowane po macoszemu?

- To, że ta debata nie wygląda za dobrze wynikało z przekonania, że to rynek jest odpowiedzialny za dostarczenie dobra, jakim są mieszkania - to znaczy, że państwo nie musi się tym interesować. To jest trochę tak, jak z transportem publicznym. O ile mamy konsensus co do tego, że powinien być subsydiowany - przykładowo w Warszawie lokalny transport publiczny jest w 70 proc. utrzymywany z budżetu - to jeszcze nie ma takiego konsensusu w przypadku mieszkań i określenia, co to dokładnie znaczy. Czy powinno być tak jak w Wiedniu, gdzie mieszkanie jest traktowane jak dostęp do transportu publicznego, i zakłada się, że jeżeli wszyscy mają dostęp do transportu, to całe społeczeństwo działa lepiej. Czy jest to coś, co jest naszą prywatną sprawą, taką jak nasz prywatny samochód. I dopóki to się jakoś układało, to znaczy ludzi było stać na mieszkania, to ta debata nie była aż tak paląca.

A według pani u nas w jakim stopniu państwo powinno wziąć odpowiedzialność za rynek mieszkaniowy?

- Państwo powinno przede wszystkim ustawić właśnie kryterium dostępności i pokazać w spójny sposób różne sposoby pozyskiwania środków. To nie jest tak, że to jest niemożliwe. W tym momencie, poza Mieszkaniem Plus, są też środki z Banku Gospodarstwa Krajowego dla TBS-ów i mieszkań komunalnych. Państwo powinno zachęcać samorządy do współpracy. To się dzieje w różnych miastach z różnym skutkiem. Ale to jest też trochę tak, że my po tych wielu latach wolnorynkowego podejścia, startujemy praktycznie od zera. Inne pytanie jest takie, czy państwo nie powinno w jakiś sposób dopłacać do mieszkań ludzi, którzy wynajmują mieszkania na rynku prywatnym, czyli na przykład ustalić lustro czynszowe - powiedzieć, że mieszkanie w takim i takim standardzie, w takiej i takiej lokalizacji, może kosztować tyle i tyle, i uznać, że jeżeli ktoś zarabia mniej niż medianę na danym rynku pracy czy mniej niż jakąś sumę, to należy się mu jakaś forma dopłaty.

Właściciele mieszkań na kredyt czy frankowicze zaraz zaczęliby protestować, że to niesprawiedliwe.

- To jest oczywiście trudne, ale każde pokolenie było w trochę innej sytuacji. I tak długo jak dobrem oczywistym była własność, to jakoś to się składało. Pokolenie wcześniejsze kupowało mieszkania na rynku, gdzie ceny były niższe, albo mogło wykupić z zasobu komunalnego, jeżeli dana rodzina mieszkała w mieszkaniu komunalnym. Potem była kwestia kredytów, a teraz jesteśmy w takim momencie, że forma własnościowa się po prostu wyczerpała, bo ceny mieszkań są coraz wyższe. A to w dużej mierze wynika z  tego, że rosną płace i jest coraz mniej gruntów.

Te kwestie budzą duże emocje. Ostatnio przez media społecznościowe przetoczyła się zażarta dyskusja o tym, kto miał gorzej na rynku mieszkaniowym, czy roczniki teraz na niego wchodzące, czy ich rodzice, wychowani w PRL. Rozdźwięk między głównymi dyskutantami: Janem Śpiewakiem, Adrianem Zandbergiem i Konradem Piaseckim, był gigantyczny.

- Ceny mieszkań rosną, to budzi emocje, więc nic dziwnego, że szuka się winnych. Można stwierdzić, że winni są politycy rządzący od czasu transformacji i media, z których gro osób ma kredyty frankowe, ale od tego sytuacja się nie poprawi. Powinniśmy patrzeć w przyszłość, spróbować ustalić nawet odważne punkty docelowe, a nie koncentrować się na tym, kto komu powinien coś tam zazdrościć, kto na kogo powinien być obrażony. Taka debata jest całkowicie jałowa.

Wyobraża pani sobie, że wybuchnie bunt na tle mieszkaniowym?

- Liczę na to. Tylko, że zbuntują się młodsze osoby od tych, które wywołują dyskusję pokoleniową. To będą osoby, które w najbliższych latach będą przyjeżdżały do dużych miast, będą próbowały żyć w normalny sposób, ale będą płaciły coraz wyższe czynsze. Takie strajki odbyły się zresztą w ubiegłym roku w Berlinie. Ich efektem było zamrożenie cen mieszkań, które są wynajmowane przez korporacje mieszkaniowe. To jest co prawda trochę inna sytuacja niż u nas, bo tam chodziło o spółki, które mają więcej niż trzy tysiące mieszkań, a u nas jest własność rozproszona, ale pytanie o to, czy jest jakaś granica windowania cen mieszkań, wydaje mi się zasadne. Jak zaczynałam pisać książkę, to przeciętna cena wynajęcia kawalerki w Warszawie to było 1500 zł. Dzisiaj to jest około 2000 zł. Co się stało? Minęło lato, zaczął się nowy rok akademicki. Jeżeli ten skok jest tak duży w tak krótkim czasie, to jest pytanie, czy to naprawdę jest konieczne. Czy naprawdę osoba, która przyjechała do miasta pół roku czy rok później musi płacić 25 proc. więcej za mieszkanie? Czy jest jakaś granica zarabiania na tym? Czy faktycznie jest tak, że prawo spekulowania na mieszkaniu jest prawem człowieka? Może niekoniecznie.

Co się musi stać, żeby to szaleństwo się zatrzymało?

- To się już powoli dzieje. Pewne oczekiwania rozbudził program Mieszkanie Plus, bo okazało się, że można myśleć inaczej. Widać to z resztą też w debacie publicznej. Ten temat powoli wchodzi do agendy. Zajmuję się polityką mieszkaniową od kilku lat, i takiego wzmożenia jak jest teraz, dawno nie było.

Rzeczywiście program Mieszkanie plus rozbudził duże nadzieje, ale równie szybko przyszło rozczarowanie. Efektów na razie praktycznie nie widać. Z szumnie zapowiadanych przez Mateusza Morawieckiego 100 tys. mieszkań, do końca 2019 r. w budowie było 1907 lokali, a do użytku oddano zaledwie 867. Dlaczego to idzie tak ślamazarnie?

- Dlatego, że proces inwestycyjny trwa pięć lat.

Prezes PFR Nieruchomości prostował później, że premier mówił o mieszkaniach w realizacji, a nie gotowych do oddania. Obietnice były na wyrost?

- Politycy zawsze oczekują szybkich realizacji. Rząd PiS ma dwa flagowe programy: Rodzina 500 plus i Mieszkanie Plus. Tylko o ile łatwo jest dokonać transfer finansowy, to znacznie trudniej jest postawić dużą machinę, taką jaką jest PFR Nieruchomości, do tego żeby budowała mieszkania. I to mieszkania, o których myśli się trochę inaczej niż wcześniej. Tutaj wszystkie inwestycje większe niż 400 mieszkań są projektowane w konkursach. Bo liczy się nie tylko ilość, ale i jakość.

Co to oznacza?

- Chodzi o to, żeby nie projektować mieszkania, które uda się sprzedać na podstawie wizualizacji, a potem jak się okaże, że plac zabaw jest wielkości miejsca parkingowego, no to trudno. W tym kontekście mamy do czynienia z pewną rewolucją. Patrzymy na inwestycję w horyzoncie 30 lat, a nie tego, jak wybudować jak najtaniej i sprzedać jak najdrożej, jak to było w przypadku wcześniejszych inwestycji. Jak się buduje na wynajem, to trzeba to robić w taki sposób, żeby to było jakościowo dobre w momencie wręczania kluczy, ale również za kolejne lata, bo umowę najmu zawsze można rozwiązać. Przestawienie wajchy na wynajem sprawi też, że będziemy żyć w mieście z lepszą architekturą, z lepszym planowaniem przestrzennym.

Postulat jest jak najbardziej słuszny, ale może jeszcze zbyt ambitny jak na nasze realia?

- To już się dzieje. Projekty na rynku komercyjnym , które są projektowane pod wynajem, jak na przykład Browary Warszawskie, to już nie tylko mieszkania, ale również usługi i dobrej jakości przestrzeń pomiędzy budynkami. Rynek już buduje inaczej. Podobnie jest z osiedlami projektowanymi w ramach Mieszkania Plus. To już nie kostka Bauma i cmentarna tuja, ale przyjazna przestrzeń do mieszkania.

Mówi pani, że Mieszkanie Plus jest realizowane tak powoli, bo proces inwestycyjny trwa długo. Pracuje pani w spółce odpowiedzialnej za program, więc zna pani dobrze sytuację od środka. W czym konkretnie tkwi problem?

- Jest kilka elementów. Jest trudno o grunty, one też posiadają wady prawne. To jest też próba odpowiedzi na pytanie, jak skrócić, a jednocześnie ulepszyć proces produkcyjny. Różnie też układa się współpraca z samorządami, z jednymi lepiej z innymi gorzej. A inna sprawa, to to, że sama procedura administracyjna po prostu trwa. I to dotyczy nie tylko Mieszkania Plus, tylko wszystkich inwestorów, w tym spółek miejskich.

Minister przedsiębiorczości Jadwiga Emilewicz, która odpowiada za budownictwo, zapowiedziała właśnie "reset" Mieszkania Plus i przyspieszenie budowy mieszkań. Czego można się spodziewać?

- Niestety nie mam wglądu w plany resortu, ale z doniesień prasowych wynika, że również firmy deweloperskie zostaną włączone do programu. W zamian za dostęp do gruntów będą oddawać część budowanych przez siebie mieszkań.

A czego pani oczekuje?

- Dużym wyzwaniem jest zbudowanie zaufania między samorządami i jednostkami rządowymi. Całą procedurę inwestycyjną ułatwiłaby też dyskusja o tym, w jakim standardzie budować, żeby już nie było dalszych wątpliwości. Ale nadal nie znikną kwestie związane z tym, że jak jest plan miejscowy, to to idzie szybko, a jeżeli go nie ma, to jest znacznie trudniej. Wszystko więc będzie zależało od tego, na ile wszystkie strony uznają, że naprawdę potrzebujemy tych mieszkań. Dlatego tak kluczowe jest, żeby również zwykli ludzie i media upominały się o te mieszkania.

Jest faktyczna wola polityczna do tego, żeby problem mieszkalnictwa rozwiązać? Czy to jest traktowane tak, że coś tam trzeba zrobić, ale w sumie to nikt się bardzo tym nie przejmuje?

- Biorąc pod uwagę dynamikę działań resortu minister Emilewicz to na pewno po jej stronie taka wola jest. Bardzo kibicuję dalszym zmianom.

A wcześniej dobrej woli było za mało?

- Wcześniej były wybory. Trudno się pracuje pod polityczną presją.

W innych obszarach rząd PiS udowodnił, że jak chce, to potrafi działać szybko i skutecznie. Zwłaszcza przed wyborami.

- Oczywiście, tylko polityka mieszkaniowa dotyczy bardzo wielu wymiarów i wielu resortów. Bardzo trudno jest budować zaufanie, które jest konieczne do robienia projektów, zwłaszcza innowacyjnych, kiedy trwa kampania i wszyscy są zajęci przede wszystkim konkurowaniem ze sobą. Nowe projekty potrzebują spokoju i cierpliwości. Teraz przed nami są już tylko wybory prezydenckie, gdzie mieszkaniówka pewnie nie będzie głównym tematem. Jesteśmy też już ponad rok po wyborach samorządowych,urzędy są już po swoim wewnętrznym resecie, więc mam nadzieję, że będą sprzyjające warunki do tego, żeby pracować.

W relacjach rządowej spółki z samorządami przeszkadza to, że w większości miast rządzi opozycja?

- To zależy od lokalnej specyfiki. Na przykład we Wrocławiu, gdzie są realizowane projekty z Mieszkania Plus, w tym duże projekty konkursowe, współpraca układa się bardzo dobrze. Pewnie dlatego, że prezydent Jacek Sutryk zupełnie odpiął politykę mieszkaniową od całej agendy politycznej, która dzieje się na szczeblu krajowym. Wrocław ma też duże doświadczenie i pozytywne nastawienie do projektów z inwestorami. Ich modelowy projekt - Nowe Żerniki - był zrobiony razem z deweloperami, bo kiedy go wymyślano, nie było jeszcze programów mieszkań na wynajem. Mieszkania na wynajem i TBS-y pojawiły się dopiero w drugim etapie tej inwestycji. Jest się więc na kim wzorować. Jak zaczną się pojawiać nowe inwestycje to okaże się, że są gminy, które korzystają z tego i są chętne do współpracy, a to będzie również zachęta dla innych miast albo przynajmniej nie będzie już pretekstu, że nigdzie się nie udaje.

Jest możliwe ponadpartyjne porozumienie w obszarze polityki mieszkaniowej?

- Na szczęście wszystkie większe partie uważają że potrzebny jest jakiś poziom państwowej interwencji w kontekście rynku mieszkaniowego. I to jest bardzo optymistyczne i bardzo sensowne, bo przecież wszyscy musimy gdzieś mieszkać.Niezależnie od tego, na kogo głosujemy.

Rozmawiała: Aleksandra Gieracka

Książka "Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej" Joanny Erbel ukazała się w styczniu nakładem wydawnictwa Wysoki Zamek.