Zarzucają deweloperom cwany trik. To szczegół, za który słono płaci klient

Na co w pierwszej kolejności zwracają uwagę osoby, które chcą kupić mieszkanie od dewelopera? To powierzchnia lokalu i cena za metr kwadratowy.

Jak się dowiadujemy, wielu deweloperów stosuje praktykę, która przez prawników uznawana jest za bezprawną. Przez to konsumenci mają przepłacać - dokładając nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych za powierzchnię, z której nie będą na co dzień korzystać.

17 lipca Terlecki & Wspólnicy Kancelaria Prawna w imieniu 290 rodzin z warszawskich osiedli Metro Zachód oraz Przystanek Międzylesie skierowała przedsądowe wezwanie do zapłaty do jednego z najdłużej działających na polskim rynku deweloperów - Dom Development S.A.

Roszczenie opiewa na kwotę 7 782 924,81 zł - plus odsetki - i dotyczy "niezgodnego z prawem doliczania powierzchni pod ścianami działowymi do metrażu mieszkań". Według kancelarii każda z rodzin zapłaciła za mieszkanie większą kwotę niż powinna w rzeczywistości.

O co chodzi? Jak wyjaśnia nam adw. dr Piotr Terlecki, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami technicznymi powierzchnia pod ścianami działowymi, które są trwałe, nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu.

- Deweloperzy są zobowiązani do podawania w treści umów deweloperskich sposobu pomiaru powierzchni lokalu, na podstawie której wylicza się jego cenę za metr kwadratowy. Dom Development stosował klauzule niedozwolone w tym zakresie. Stwierdzał bowiem, że zgodnie z normą PN-ISO:9836 z 1997 r. oraz Rozporządzeniem Ministra z 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego może wliczać do powierzchni użytkowej ścianki działowe nadające się do demontażu, chociaż w istocie ściany, które tak określał miały charakter trwały - mówi nam prawnik.

Całe zamieszanie może mieć swoje źródło w tłumaczeniu zapisów aktu normy PN-ISO z angielskiego na polski. W oryginalnym tekście demontowane ścianki nazywane są "demountable partitions".

- W naszym języku to pojęcie najlepiej oddaje słowo "przepierzenie". W zamyśle autorów normy do powierzchni użytkowej mogły być bowiem wliczone tylko te metry kwadratowe, które znajdowały się pod takimi przepierzeniami, czyli przenośnymi konstrukcjami oddzielającymi na przykład miejsca pracy w open space albo stanowiska handlowe na hali targowej. Takie konstrukcje można łatwo zdementować i przenieść w inne miejsce - tłumaczy adwokat Piotr Terlecki.

- Deweloperzy uznali, że pod to pojęcie kwalifikują się absolutnie wszystkie ściany wewnątrzlokalowe, które nie mają charakteru ścian nośnych, chociaż oczywiste jest, że takie ściany nie stanowią przepierzeń i nie mogą być zdemontowane, ale trzeba je po prostu wyburzyć i wybudować na nowo w innym miejscu - dodaje.

"Dom Development oświadcza, że w zawartych przez nas umowach deweloperskich znajdował się precyzyjny zapis informujący naszych klientów o tym, że do powierzchni użytkowej lokalu wliczana była powierzchnia pod ściankami działowymi. Każdy z nabywców miał co do tego pełną świadomość, zwłaszcza że już na etapie poprzedzającym umowę rezerwacyjną otrzymał rzut lokalu, na którym uwidocznione były ścianki działowe nadające się do demontażu, pod którymi powierzchnia była wliczana do powierzchni użytkowej lokalu" - informuje Interię Dom Development w przesłanym stanowisku.

I dodaje: "Twierdzenia kancelarii, że wprowadziliśmy klientów w błąd i działaliśmy niezgodnie z prawem, są nieprawdziwe. Informujemy też, że treść zawieranych przez nas zapisów umownych dotyczących obliczania powierzchni użytkowej lokali była dwukrotnie przedmiotem badania przez UOKiK, który nie dopatrzył się w nich nieprawidłowości. Reasumując, Dom Development jest przekonany co do zgodności z prawem i pełnej transparentności swoich działań."

Adwokat Piotr Terlecki komentuje: - Jak spojrzymy do dokumentów, to deweloper faktycznie powołuje się na normę ISO oraz rozporządzenie ministra, jednocześnie informując konsumenta, że do powierzchni jego lokalu wlicza "ścianki działowe nadające się do demontażu". Jednakże w załączniku do umowy określa standard lokalu, zgodnie z którym te ścianki są murowane (lub wykonane z innych trwałych elementów), czyli ewidentnie nie da się ich zdemontować. I w tym tkwi problem.

Kancelaria prowadzi działania prawne w podobnych sprawach również wobec innych deweloperów.

- Skala problemu ma charakter systemowy, a dotychczasowe działania to początek szerszej batalii o sprawiedliwe i przejrzyste zasady na rynku mieszkaniowym - komentuje adw. Piotr Terlecki. I dodaje, że choć nie jest w stanie podać konkretnej liczby, to poszkodowanych w takich sprawach można liczyć w milionach. Szczególnie, że "proceder" doliczania powierzchni pod ścianami działowymi trwa według niego od lat.

Sądy zajmowały się już podobnymi sprawami. Szczególnie istotny - jak podaje nam prawnik - jest tu wyrok Sądu Okręgowego dla Warszawy-Pragi z kwietnia 2024 roku.

Sąd wskazał, że murowane ściany działowe nie spełniają kryterium "elementów nadających się do demontażu", o których mowa w normie, ponieważ ich usunięcie wymaga wyburzenia, a nie prostego demontażu i ponownego montażu. W związku z tym powierzchnia zajęta przez te ściany nie może być zaliczona do powierzchni użytkowej lokalu.

- Przesądzono, że tego typu praktyki są niezgodne z przepisami i nakazano zwrot części pobranej za powierzchnię pod ścianami działowymi - komentuje nasz rozmówca. Wyrok jest prawomocny.

Poprosiliśmy UOKiK o udzielenie komentarza - szczególnie, że na instytucję powołuje się w swoim oświadczeniu deweloper. Czy w opisywanej przez nas i podobnych sprawach można wliczać do powierzchni użytkowej lokalu powierzchnię pod ściankami działowymi wykonanymi z trwałych materiałów?

Niestety nie otrzymaliśmy odpowiedzi na te pytanie. W przesłanym do nas mailu zespołu prasowego UOKiK czytamy, że prezes UOKiK w ramach swoich kompetencji "ocenia, czy deweloperzy prawidłowo realizują obowiązek informacyjny wobec konsumentów, m.in. w prospektach informacyjnych, umowach deweloperskich i kartach lokali".

Z jednej strony "informacje dotyczące powierzchni lokalu muszą być jasne, rzetelne i niewprowadzające w błąd (…) by konsument mógł zrozumieć, jaką powierzchnią będzie realnie dysponować i za co dokładnie płaci". Z drugiej zaś czytamy, że "ocena, czy deweloper zgodnie ze stosowaną normą budowlaną wlicza tę powierzchnię do powierzchni użytkowej bądź nie dokonuje takiego wliczenia, nie należy do naszych kompetencji".

Prezes UOKiK przygląda się zatem sprawie ścianek działowych, ale w nieco innym kontekście. W 2024 roku wydał sześć decyzji, w których zakwestionował zakres informacji przekazywanych konsumentom przez deweloperów z Warszawy, Wrocławia i Lublina. Łączne kary to ponad 1,6 mln zł.

"Decyzje prezesa UOKiK dotyczyły praktyk wprowadzających w błąd przez deweloperów, którzy wliczali do powierzchni użytkowej powierzchnie pod ściankami działowymi, ale nie podawali w kartach lokali wielkości powierzchni pod tymi ściankami. W zakwestionowanych kartach lokali podano powierzchnię użytkową lokalu, ale nie wskazano, jaką wielkość w tej powierzchni stanowi powierzchnia pod ściankami działowymi. Konsument był wprowadzony w błąd, ponieważ nie mógł ustalić rzeczywistej powierzchni lokalu, z której będzie mógł korzystać przy zachowaniu proponowanego układu ścianek działowych, czyli po odliczeniu powierzchni pod ściankami działowymi. W konsekwencji, konsument nie mógł też ustalić, jaką część ceny stanowi cena za powierzchnię pod ściankami działowymi" - wyjaśnia ekspert zespołu prasowego UOKiK.

Adwokat Piotr Terlecki komentuje: - Niestety w powyższych postępowaniach prezes UOKiK nie odniósł się do problemu kompleksowo, bowiem nie sprawdził, czy ścianki, które deweloperzy (w tym Dom Development) określają jako "nadające się do demontażu" w istocie takimi są. A jak wynika z treści innych załączników - nie są. Tak więc ogólne stanowisko, zgodnie z którym stwierdza się, że ścianki nadające się do demontażu (czyli po prostu przenoszalne przepierzenia) można wliczać do powierzchni użytkowej lokalu jest oczywiście prawidłowe, tylko że deweloperzy pod to pojęcie podciągali trwałe ściany działowe między pokojami w lokalu (murowane albo wykonane z innych trwałych elementów).

- To działanie całkowicie bezprawne - podsumowuje prawnik.