Polski kryzys mieszkaniowy to przy tym nic. Światowy gigant pada na kolana

- 10 lat to bardzo ostrożne szacunki. Trudno mi sobie wyobrazić, żeby wzrosty chińskiego sektora budowlano-mieszkaniowego wróciły kiedykolwiek na tak wysoki poziom jak w ostatnich latach - mówi w rozmowie z Interią dr Jakub Jakóbowski, kierownik Zespołu Chińskiego i wicedyrektor Ośrodka Studiów Wschodnich (OSW).

Dekada pojawia się tutaj nieprzypadkowo. Wspomniał o niej niedawno w rozmowie z telewizją CNBC szef ekonomistów Grow Investment, czołowej chińskiej firmy zajmującej się zarządzaniem globalnymi aktywami. - Postawienie na nogi sektora nieruchomości może być wieloletnim zadaniem, przed nami nawet dekada ciężkiej pracy - przyznał Hao Hong.

- Powodem jest to, że wybudowaliśmy w Chinach zdecydowanie za dużo domów i mieszkań. Co więcej, proces urbanizacji w Chinach, który postępował niesłychanie szybko w ostatnich 10 latach, zbliża się do końca - dodał ekonomista.

Krach chińskiego sektora nieruchomości jest czymś znacznie więcej niż zwykłym kryzysem jednej z gałęzi gospodarki. Według wyliczeń amerykańskiego National Bureau of Economic Research branża budowlano-mieszkaniowa odpowiada za 29 proc. chińskiego PKB. W rozmowie z Interią dr Jakub Jakóbowski z OSW dodaje, że w ostatnich latach czy nawet dekadach nieruchomości odpowiadały za 40-50 proc. wzrostu PKB Państwa Środka. Dlatego obecne turbulencje można porównać do wyjęcia fundamentu, na którym przez ostatnich kilkadziesiąt lat budowano ekonomiczny dobrobyt całego państwa.

Problemy chińskich deweloperów to jednak nic nowego. Po raz pierwszy sprawa na światło dzienne wyszła we wrześniu 2021 roku. China Evergrande, drugi największy deweloper w kraju, nie zdołał spłacić opiewających na 100 mln dol. wierzytelności wobec zagranicznych pożyczkodawców. Szybko okazało się dlaczego - na koniec roku mieszkaniowy gigant zaraportował około 76 mld dol. straty, chociaż jeszcze w 2020 roku odnotował zysk.

Kolejne półtora roku upłynęło chińskiemu deweloperowi pod znakiem szukania wyjścia z podbramkowej sytuacji, prób wdrożenia planu naprawczego i restrukturyzacji długu. Straty co prawda udało się ograniczyć - na koniec czerwca tego roku wyniosły "jedynie" ok. 5 mld dol. - ale łączne zadłużenie dewelopera to dziś przynajmniej 328 mld dol., co sprawia, że jest on niewypłacalny i nie ma płynności operacyjnej. Sytuację dodatkowo pogorszyła informacja o policyjnym nadzorze nałożonym na prezesa Hui Ka Yana oraz sporą część kadry kierowniczej.

China Evergrande został symbolem upadku chińskiego sektora nieruchomości, ale może nie być jego jedyną ofiarą. Inni czołowi deweloperzy aktualnie balansują nad przepaścią, próbując zachować płynność finansową i kończyć rozpoczęte inwestycje. Wzrok chińskich ekonomistów jest skierowany na China Country Garden - największego dewelopera w kraju, którego łączne zadłużenie to obecnie około 150 mld dol. On również walczy o przeżycie - w ciągu najbliższych 12 miesięcy musi spłacić długi opiewające na ponad 15 mld w amerykańskiej walucie, a w połowie tego roku zaraportował stratę wynoszącą 6,7 mld dol.

Bankructwo China Country Garden byłoby gwoździem do trumny nie tylko dla branży, ale i poważnym problemem całej chińskiej gospodarki. Wszystko przez skalę operacji giganta. Tylko w 2022 roku sprzedał nieruchomości warte niemal 52 mld dol. Na koniec ubiegłego roku miał w budowie inwestycje o łącznej powierzchni prawie 128 mln metrów kwadratowych. Dla porównania: mówimy o terenie odpowiadającym dwóm nowojorskim Manhattanom. Co więcej, 60 proc. budowanych nieruchomości deweloper już sprzedał.

Tu właśnie dochodzimy do clou problemu i prawdziwych powodów kryzysu chińskiego sektora nieruchomości. Deweloperzy z Państwa Środka swoją potęgę zbudowali, żyjąc na kredyt i polegając na spekulacyjnych inwestycjach. Wielu z nich płynność finansową utrzymywało, sprzedając inwestycje, które jeszcze się nie rozpoczęły i dopiero z tak zebranych pieniędzy finansowano faktycznie działania na placach budowy. Według szacunków analityków rynku wspomniane China Country Garden sprzedało ponad milion mieszkań, których budowa jeszcze się nie rozpoczęła.

Dopóki chiński rynek nieruchomości był rozgrzany do czerwoności, wątpliwy etycznie i ekonomicznie model sprawnie funkcjonował. Kiedy jednak przyszła pandemia koronawirusa, władze zamknęły cały kraj, a niepewni przyszłości Chińczycy zaczęli ograniczać wydatki i oszczędzać na wszystkim, deweloperskie eldorado zderzyło się ze ścianą.

To nie wszystko. Już wcześniej chińskie władze, widząc, że model funkcjonowania całej branży nieuchronnie zmierza do katastrofy, w 2020 roku wprowadziły ograniczenia, jeśli chodzi o możliwość zadłużania się firm z sektora nieruchomości. Ruch władz mocno podkopał płynność finansową wielu deweloperów. Do tego stopnia, że gdy przyszło załamanie koniunktury, zaczęli padać jeden po drugim.

- Chińskie władze nie spodziewały się, że na ich decyzję nałoży się pesymizm chińskich konsumentów oraz powolne wychodzenie chińskiej gospodarki z covidowego zamknięcia, co w połączeniu poskutkowało wyraźną zadyszką całej chińskiej gospodarki - mówi w rozmowie z Interią dr Jakub Jakóbowski z OSW.

Kryzys sektora nieruchomości wpisuje się w szerszy obraz problemów chińskiej gospodarki. Państwo Środka nie wychodzi z polityki "zero COVID" tak szybko i sprawnie, jak planowało. Wzrost PKB jest mniejszy od zakładanego - prognozy na 2023 rok spadły do 5 proc., a w 2024 roku ma to być już tylko 4,5 proc.

Będący ważną częścią gospodarki eksport również przeżywa trudności - w sierpniu skurczył się rok do roku o prawie 9 proc., a to i tak wynik dużo lepszy niż jeszcze w lipcu (spadek o 14 proc.). Ponadto coraz bardziej palącym problemem staje się rekordowe bezrobocie wśród młodych Chińczyków - aż 20 proc. tej grupy pozostaje bez pracy.

Wreszcie dług publiczny - Chiny są coraz bardziej "pod kreską". Analizy z kwietnia tego roku pokazywały, że chiński dług wzrósł rok do roku o ponad jedną trzecią (36,18 proc.) - z 10,53 do 14,34 bln dol. To jednak oficjalne dane, które nie oddają powagi sytuacji. Międzynarodowy Fundusz Walutowy w 2022 roku ocenił, że ukryty dług to kolejne 9,2 bln euro, przy czym kwota ta ma się podwoić do 2027 roku.

Nic dziwnego, że chińscy analitycy rynku i ekonomiści biją na alarm i apelują o zmianę modelu rozwojowego rodzimej gospodarki. Ten oparty na potężnych publicznych inwestycjach w infrastrukturę dogorywa na naszych oczach. Odpowiedzią mogłoby być postawienie na wewnętrzną konsumpcję i sektor usługowy, ale tu do gry wchodzi wielka polityka.

- Przesunięcie tak ogromnych zasobów gospodarczych z inwestycji do konsumpcji, społeczeństwa, oznaczałoby wielką zmianę polityczną - ocenia dr Jakub Jakóbowski z OSW. Jak mówi, chiński boom mieszkaniowy wyniósł do bogactwa wielu ludzi, wykreował nawet całe rody w chińskiej elicie władzy. Przestawienie wajchy i odejście od wspierania sektora budowlano-mieszkaniowego poważnie naruszyłoby ich interesy i groziło niepokojami na pekińskich salonach.

- Xi Jinping najpewniej tego nie chce, nie chce niepotrzebnego ryzyka. Dlatego dzisiaj znacznie więcej mówi się o tym, że władze partyjne zaakceptują zmianę koniunktury, kryzys sektora budowlanego i przystaną na powolniejsze tempo wzrostu gospodarczego, chociaż to będzie mieć swoje konsekwencje: dalszą presję na rynki finansowe, spadek nastrojów konsumenckich itp. - przewiduje dr Jakóbowski.

Jak dodaje, partyjna wierchuszka wcale nie rwie się do rewolucyjnych zmian i otwarcia na świat. Zdecydowane postawienie na usługi i rewolucję technologiczną wciąż utrudnia komunistyczna ideologia, która jest niechętna m.in. agresywnej reklamie w internecie, e-handlowi czy dostępności do prywatnego szkolnictwa i korepetycji.

Nie jest jednak tak, że władze w Pekinie zupełnie pogodziły się z porażką. Receptą na problemy ma być technologiczna ucieczka do przodu. Chiński rząd inwestuje ogromne pieniądze w automatyzację, cyfryzację i rozbudowę infrastruktury teleinformatycznej. To poszukiwanie nowych silników gospodarczego wzrostu, które mogłyby, przynajmniej w pewnym stopniu, zastąpić podupadający sektor nieruchomości.

Ten był jednak przez całe dekady kurą znoszącą złote jajka i trudno będzie go czymkolwiek zastąpić. - Chiny próbują i będą próbować. Zresztą nie mają wyboru, są pod ścianą. Wiedzą, że przestój będzie oznaczać poważne problemy - analizuje wicedyrektor OSW. I dodaje: - Obecny kryzys ma miejsce w zupełnie innych Chinach niż jeszcze 10-15 lat temu. Dzisiejsze Chiny są dużo silniej kontrolowane politycznie, jest wzmocniona i rozleglejsza cenzura, a także silniejsza kontrola partii nad gospodarką.