Zamiast działki budowlanej "pole pod marchewkę". "Obudzą się za późno"

Mieszkaniec gminy Wieruszów ma około pół hektara ziemi. Położona jest przy drodze gminnej, po drugiej stronie ulicy buduje się całkiem spore osiedle. Wydawać by się mogło zatem - i był o tym przekonany - że w przyszłości będzie mógł postawić w tym miejscu dom. Formalnościami chciał zająć się wtedy, kiedy podejmie decyzję o budowie.

Właśnie dowiedział się od burmistrza, że jeśli już teraz nie zareaguje i nie wystąpi o wydanie warunków zabudowy do działki, to od przyszłego roku może mieć z tym problem. I w kolejnych latach już domu nie postawi.

- Takich osób jak on jest bardzo dużo. Są nieświadomi - komentuje Rafał Przybył, burmistrz Wieruszowa.

Wszystko rozbija się o jeden, nowy dokument planistyczny. We wrześniu 2023 roku weszła w życie ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Zobowiązała ona samorządy w całej Polsce do sporządzenia tak zwanych planów ogólnych.

Plan ogólny to kluczowy dokument określający przyszłe zagospodarowanie przestrzenne gminy. Wyznacza między innymi strefy planistyczne, czyli obszary przeznaczone na przykład pod zabudowę mieszkaniową, usługi, tereny zielone czy infrastrukturę.

Każda działka będzie przypisana do określonej strefy.

Ustalenia znajdujące się w planie ogólnym będą podstawą do opracowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i to od planu ogólnego będzie zależeć wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek nieobjętych MPZP.

Jeśli właściciel ziemi przed uchwaleniem planu ogólnego uzyska warunki zabudowy, będzie mógł bez problemu zabudować swoją działkę. Jeśli jednak ktoś nie zdąży, może się okazać, że nie zabuduje działki ze względu na niekorzystną treść planu ogólnego. A wuzetki będą musiały być zgodne z planem ogólnym.

Dokładniej rzecz ujmując, warunki zabudowy po przyjęciu planów ogólnych wydawane będą tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy. Zatem jeśli działka nie znajdzie się w jego obrębie, nie będzie można uzyskać WZ.

- Kiedy spotykam się z mieszkańcami to mówię im, po ludzku: przyjdźcie do urzędu i sprawdźcie, czy będziecie mogli pobudować chałupę dla swojej córki na działce obok waszego domu. I nagle wszyscy są zdziwieni, że jak to, że to oczywiste, że będą mogli. A tu okazuje się, że wcale nie jest to takie pewne - komentuje burmistrz Wieruszowa.

I dodaje: - Żeby była jasność, my nie jesteśmy przeciwnikami planów ogólnych, one oczywiście wprowadzają pewien porządek. Tylko ta informacja o nowym dokumencie, który właściwie odbije się na wszystkich, wydaje się, że nie dociera do każdego. A jak mieszkańcy będą mieć później problemy, to kogo będą obwiniać? Gminę.

Gminy miały początkowo przygotować plany ogólne do 1 stycznia 2026 roku - to wtedy moc traci dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które plany ogólne mają zastąpić. Szybko okazało się, że wiele gmin nie wyrobi się w tym terminie. W związku z tym Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało nowelę, zgodnie z którą wspomniane studia uwarunkowań będą obowiązywać do 30 czerwca 2026 roku. I to będzie prawdopodobnie ostateczny termin na domknięcie planów ogólnych.

- To i tak za mało czasu - mówi Interii Anna Owczarek, naczelnik Wydziału Planowania Przestrzennego, Ochrony Środowiska i Gospodarki Nieruchomościami w Urzędzie Miejskim w Wieruszowie.

I tłumaczy: - Do powstania planu ogólnego zaangażowani są nie tylko pracownicy urzędu, zatrudniliśmy też specjalistów, urbanistów. Każdy jeden dokument planistyczny jest bardzo skomplikowany, to mozolna i długa praca. I ten plan to dopiero początek do kolejnych dokumentów, którymi gmina będzie musiała się zająć.

Przepisy dotyczące planu ogólnego zawierają wzory, w oparciu o które sporządzane są wyliczenia zapotrzebowania na nowe tereny mieszkaniowe. I uzależnione to jest chociażby od prognozowanej liczby mieszkańców gminy.

- Żeby móc rozwijać jakąkolwiek zabudowę mieszkaniową musimy mieć poparcie w liczbach. Z demografii - tego, ilu mieszkańców nam przybędzie, a więc jakie będą potrzeby mieszkaniowe i biorąc pod uwagę tereny, które mamy już w planach miejscowych, wyjdzie nam powierzchnia, którą możemy przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową. Może się okazać, że od mieszkańców będziemy mieć sygnały o potrzebie utworzenia większej strefy tego typu, a nie będziemy mogli tego zrealizować - wyjaśnia Anna Owczarek.

Sołtys wsi Spóle, chcąc zainteresować właścicieli działek tematem planów ogólnych, zamieścił wpis w mediach społecznościowych. Dodał w nim istotną rzecz: "Ograniczenia, które są nakładane odgórnie na gminy, każą według skomplikowanych wzorów planować tylko 5 proc. miejsc nowej zabudowy według liczby mieszkańców. Gmina Galewice ma 6000 mieszkańców, a miejsc pod przyszłe budownictwo ma być dla 5 proc. czyli 300 mieszkańców na całą gminę".

Naczelniczka z Wieruszowa przyznaje, że chętnych na wydanie wuzetki jest obecnie więcej, dwukrotnie wzrosła liczba interesantów. A to wciąż nie wszyscy, którzy sprawą powinni się zainteresować.

- Jestem przekonana, że nie uda się wszystkim wydać wuzetek. Chętnych jest dużo, a ogranicza nas liczba zatrudnionych pracowników, jak i czas. Wydana decyzja musi być prawomocna przed przyjęciem planu ogólnego, więc powinna być procedowana co najmniej na trzy, cztery miesiące przed datą zatwierdzenia tego dokumentu planistycznego gminy - wskazuje Anna Owczarek.

W mediach społecznościowych gminy ogłaszają, że są w trakcie tworzenia planów ogólnych. Zachęcają też mieszkańców do składania wniosków do planu ogólnego. "Wypowiedz się zanim inni zrobią to za Ciebie!" - czytamy we wpisie gminy Zbrosławice. Chodzi o to, żeby - poza własną działką i indywidualnymi planami inwestycyjnymi - długofalowo wpływać na przeznaczenie gruntów w naszej okolicy związane chociażby z rozwojem infrastruktury czy ochroną środowiska.

W wielu gminach wnioski składać można tylko do połowy marca, w innych do początku kwietnia. To pokazuje, że prace nad planami ogólnymi przyspieszają.

Jak dowiedzieliśmy się w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, do 4 marca do ewidencji zbiorów i usług danych przestrzennych zgłoszono 1928 zbiorów związanych z przystąpieniem do planu ogólnego gminy. "Oznacza to, że co najmniej tyle gmin rozpoczęło procedurę sporządzania planu ogólnego" - informuje MRiT.

Według stanu na 1 stycznia 2025 roku, w Polsce istnieje łącznie 2479 gmin. Czyli blisko 78 proc. sporządza już nowy dokument planistyczny.

"Czas przygotowania planu ogólnego uzależniony jest w dużej mierze od powierzchni i uwarunkowań występujących na terenie gminy oraz tempa prowadzenia procedury. Zgodnie z analizami przeprowadzanymi na etapie procesu legislacyjnego zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, minimalny czas na przygotowanie takiego dokumentu wynosi około roku" - dodaje wydział prasowy resortu.

Ministerstwo podkreśla też: "Gminy, które ze względu na objęcie znacznego areału gminy aktualnym dla swoich potrzeb planem miejscowym, nie potrzebują planu ogólnego gminy i mogą uchwalić ten dokument później. Niemniej, aby uzyskać refinansowanie sporządzenia dokumentu niezbędne jest uchwalenie planu ogólnego gminy oraz jego ogłoszenie w odpowiednim dzienniku urzędowym województwa w wyznaczonym terminie".

Warto w tym miejscu dodać, że niewiele ponad 30 proc. powierzchni Polski ma miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Są oczywiście gminy, które na całym terenie mają uchwalony MPZP - na przykład gmina Nowiny w województwie świętokrzyskim. Takich gmin jest 317 w Polsce. Na łącznie - przypomnijmy - 2479.

Co więcej, gmina Nowiny przystąpiła do sporządzenia planu ogólnego.

"Plan ogólny będzie podstawą uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli więc strefa, w której znajdzie się działka nie będzie dopuszczać zabudowy, wtedy nie będzie możliwości jej lokalizacji" - informuje jeszcze ministerstwo.

I uspokaja: "Pamiętać należy jednak, że analogicznie jak w przypadku planów miejscowych, plany ogólne mogą być zmieniane. Nic nie będzie więc stało na przeszkodzie, aby właściciel działki, zainteresowany dopuszczeniem na niej określonej zabudowy, zawnioskował do rady gminy o zmianę planu ogólnego w tym zakresie".

Jak słyszymy, zmiana wiązałaby się jednak z kosztami, a nawet przesunięciami proporcji różnych stref. Może też trwać miesiące, a nawet lata. Zatem w praktyce nie zawsze będzie to tak proste.