"The Washington Post": Amerykańskie miasto, w którym domy są tanie

Interia współpracuje z czołowymi redakcjami na świecie. Co piątek w ramach cyklu "Interia Bliżej Świata" publikujemy najciekawsze teksty opiniotwórczych zagranicznych gazet. Założony w 1877 r. dziennik "The Washington Post", z którego pochodzi poniższy artykuł, to najstarsza gazeta w USA. Jej dziennikarze 73-krotnie zdobywali nagrodę Pulitzera. 

Wraz ze wzrostem cen nieruchomości i stóp procentowych w ostatnich latach perspektywa posiadania własnego domu oddaliła się od wielu Amerykanów, zwłaszcza młodych mieszkających w dużych obszarach metropolitarnych, gdzie średnia cena domu może wynieść dobrze ponad pół miliona dolarów.

Jednak nie w Pittsburghu, gdzie 26-letni Isaac Ray i 30-letni Liam Weaver kupili swój pierwszy dom za 163 tys. dolarów.

Po wydaniu dodatkowych 10 tys. dolarów na remont łazienki i zgrzybiałych szafek w kuchni wprowadzili się do swojego domu w dzielnicy West End mającego trzy sypialnie i łazienkę jeszcze przed październikowym ślubem.

- Wiele osób myśli nad kupnem domu i wydaje im się to czymś niemożliwym - mówi Weaver na temat kosztów. Tutaj jest to jednak w jego zasięgu finansowym. Waever pracuje jako kierownik działu w sklepie spożywczym, a Ray jest profesjonalnym tancerzem baletowym. Ceny różnią się znacząco od tych np. w Seattle, gdzie przyszywany brat Weavera oglądał domy podobnej wielkości, tylko pięć razy droższe.

Rynek nieruchomości ustabilizował się od czasu szalonego 2020 roku, ale ceny nadal pozostają bardzo wysokie. Według danych Rezerwy Federalnej średnia cena domu w drugim kwartale roku wyniosła 411 tys. dolarów - to ponad 50-proc. wzrost w skali pięciu lat. Dla mieszkańców wybrzeży średnie ceny są jeszcze wyższe: w Seattle wynoszą 762 tys. dolarów, w Bostonie - 812 tys., a w Los Angeles - 995 tys.

W obszarze metropolitarnym Pittsburgh średnia cena wynosi 229 tys. dolarów.

Dlaczego miasto pozostało jednym z najbardziej przystępnych finansowo w kraju, jest wielowątkową historią, ale główną rolę odgrywają popyt i podaż.

Odkąd pięć dekad temu upadł tu ważny dla miasta przemysł stalowy Pittsburgh ma po prostu więcej domów niż ludzi chętnych na ich kupno, a 25 tys. nieruchomości pozostaje wolnych lub opuszczonych. Dodatkowo wiele domów jest starszych i wymaga remontu, co dodatkowo wyrównuje ceny.

Pensje są solidne w porównaniu do cen nieruchomości, co jest odzwierciedleniem dywersyfikacji gospodarki napędzanej przez wyższą edukację, opiekę zdrowotną, usługi finansowe, turystykę i technologie, które podniosły średnią pensję do 77 tys. dolarów rocznie. Tylko w tym roku w Pittsburghu swoją działalność rozszerzyły m.in. firmy takie jak Mitsubishi, Nippon Steel czy Hitachi Energy.

Jednocześnie władze miejskie, regionalne i stanowe inwestują w programy społeczne i prywatne remonty, by dodatkowo zwiększyć dostępność domów, i bronić się przed sytuacjami, jakie miały miejsce w Austin i Miami: ceny wzrosły tam częściowo dlatego, że przyjechało dużo nowych osób skuszonych reputacją miast przystępnych cenowo.

Te warunki mają swoje konsekwencje zarówno dla mieszkańców, jak i nowo przybyłych, biorąc pod uwagę fakt, że posiadanie własnego domu odgrywa kluczową rolę w osiągnięciu stabilności finansowej i pokoleniowego bogactwa.

Przez lata populacja miasta spadała, ale w latach 2020-2024 liczba mieszkańców wzrosła o 4708 osób, wynika z szacunków Amerykańskiego Urzędu Statystycznego, czyli więcej niż w większości innych regionów w stanie Pensylwania. Ponad 60 proc. tego wzrostu miało miejsce w latach 2023-2024.

Agent nieruchomości Brian Larson twierdzi, że Pittsburgh odkrywają osoby pracujące zdalnie. - Zdają sobie sprawę, że mogą pracować z dwa razy większego domu - mówi.

Koszty życia są głównym powodem zmartwień Amerykanów i były kluczową kwestią w wyborach w 2024 roku, w wyniku których Donald Trump wrócił do Białego Domu. Trump obwinia za wysokie ceny domów szefa Rezerwy Federalnej (Fed) Jerome'a H. Powella i wzywa Fed do znaczącego obniżenia stóp procentowych stanowiących podstawę kredytów hipotecznych.

Są jednak również inne problemy. Wzrost pensji nie nadąża za wzrostem cen nieruchomości. Brakuje też domów na początek - mniejszych, często mniej zadbanych nieruchomości, które zazwyczaj zmieniają właściciela po trzech do pięciu latach.

Ekonomiści mają wiele wskaźników pozwalających obliczyć przystępność domów, a Pittsburgh wypada w nich jako wyjątkowo przyjazny do życia.

W Pittsburghu taniej jest mieć dom na własność niż wynajmować. Strona internetowa Zillow zajmująca się nieruchomościami określiła miasto jako jedno z trzech, gdzie różnica między ratami kredytu a kosztem wynajmu jest najkorzystniejsza. Dzięki temu ponad 70 proc. mieszkańców Pittsburgha posiada własne domy - to 5 pkt proc. więcej niż odsetek krajowy.

Nie zmienia tego nawet fakt, że od września 2022 roku stopy procentowe dla 30-letnich kredytów hipotecznych wynoszą ponad 6 proc. Według obliczeń Zillow Pittsburgh mógłby być postrzegany jako przystępny cenowo dla osób zarabiających średnią lokalną pensję, nawet gdyby stopy procentowe wynosiły 9 proc. Dla porównania w Milwaukee i Salt Lake City stopy procentowe musiałyby spaść odpowiednio do 4 i 3 procent.

Podobne analizy wskazują, że przy obecnym oprocentowaniu kredytów hipotecznych Pittsburgh jest najprzystępniejszym cenowo miastem w USA, a właściciele domów mogą realistycznie wydawać na spłatę kredytu nie więcej niż 30 proc. swojej wypłaty. Na kolejnych miejscach znalazły się Detroit i St. Louis. W całej reszcie kraju jest to niemal niemożliwe.

Mieszkańcy nie zawsze uważają, że żyją w Mekce taniości.

- Wiele osób o niskich dochodach i rodzin z klasy pracującej nadal nie ma wystarczająco pieniędzy z uwagi na pensje w Pittsburghu - mówi członek rady miasta Bobby Wilson. - Po prostu nie wydaje mi się, że ludzie zarabiają tu tak dużo, żeby mogli mówić, że domy są w przystępnych cenach - dodaje.

Jak w każdym innym mieście średnia cena domu różni się w zależności od dzielnicy i stanu nieruchomości. Można mieć dom z trzema sypialniami, dwiema łazienkami i własnym podwórkiem znajdujący się niedaleko popularnych barów i restauracji na ulicy East Carson. Można też mieć jednopiętrowy dom będący w rękach jednej rodziny od 1959 roku z dwoma sypialniami w dzielnicy Westwood.

34-letni Luke Revitsky chciał kupić dom w dzielnicy Dormont, gdzie wcześniej z narzeczoną wynajmowali mieszkanie. Po miesiącach poszukiwań domu w odpowiednim stanie skończyli, płacąc 215 tys. dolarów za dom, w który będą musieli zainwestować jeszcze kolejne 30 tys.

- Potrzebował nowego dachu, nowej instalacji elektrycznej. Tak naprawdę nie był remontowany od lat 60. lub 70. - mówi.

Zakup został sfinalizowany w ubiegłym tygodniu i para ma nadzieję niedługo się wprowadzić.

- W Pittsburghu jest wiele przestarzałych domów. Albo jest na nie bardzo duży popyt, albo potrzeba włożyć dużo pracy w ich remont - dodaje.

Sergio i Franchesca Pizzurro kupili mieszkanie z jedną sypialnią w eleganckim nowym budynku w modnej dzielnicy Lawrenceville za 235 tys. dolarów. Kupujący zaczęli się do niego wprowadzać dwa lata temu, a dzisiaj 12 z 19 mieszkań jest już sprzedanych. Miasto zwolniło kupujących z podatku od nieruchomości na 10 lat - to jeden z wielu środków mających napędzić budowę nowych domów w Pittsburghu.

Para, deratyzator i nauczycielka matematyki, kupili swój pierwszy dom za 275 tys. dolarów siedem lat temu w okolicach Morgantown w Zachodniej Wirginii. On miał wtedy 25, a ona 22 lata. Wraz ze swoim czteroletnim dzieckiem często spędzają weekendy w Pittsburghu. Teraz szukają drugiego domu, który mogliby wykorzystywać, gdyby chcieli przyjechać na mecz Pittsburgh Steelers czy do muzeum, i który czasami mogliby wynajmować na Airbnb.

- Jesteśmy świadomi tego, jak dużo szczęścia mamy, że możemy w ogóle rozważać coś takiego - mówi Franchesca.

Czasami marzy jej się mieszkanie w większym mieście. Jednak ceny tutaj pozwalają jej mieć dom na własność. A tego by nie zamieniła na nic innego.

Nieco ponad sto lat temu Pittsburgh był jednym z najbogatszych miast w kraju i domem magnatów Andrew Mellona i Andrew Carnegiego. Przemysł stalowy zmienił miasto, pozwolił na powołanie instytucji obywatelskich takich jak Uniwersytet Carnegie Mellon i obserwatorium na wzgórzu. Gospodarka kwitła. W szczycie przypadającym na 1950 rok populacja miasta wynosiła 675 tys. mieszkańców.

Później zagraniczna konkurencja wstrząsnęła branżą w latach 70. i 80., a huty stali wyniosły się z miasta, co doprowadziło do utraty wielu miejsc pracy i exodusu mieszkańców. Dzisiaj miasto swoim domem nazywa 308 tys. osób.

Najwięksi pracodawcy to uniwersytety (Uniwersytet w Pittsburghu, Uniwersytet Carnegie Mellon i Uniwersytet Duquesne), szpitale i rząd. Pittsburgh ma problem z przyciągnięciem nowych pracowników. Obszar metropolitarny nie jest w stanie odzyskać miejsc pracy, które zniknęły od początku pandemii covidu. Pod tym względem miasto jest drugim najgorszym w kraju - wynika z danych Rezerwy Federalnej. Udało się jednak osiągnąć pewien sukces w przyciąganiu firm z branży AI i zajmujących się zaawansowaną produkcją.

- Mamy długą historię produkcji różnych rzeczy - mówi Stefani Pashman, która jako prezes Allegheny Conference on Community Development zajmuje się przyciąganiem firm do hrabstwa.

Przystępność finansowa przyciąga nowych mieszkańców. Ten trend budzi wśród lokalnych władz zarówno ekscytację jak i obawy.

- Dużo rozmawiamy o tym, w jaki sposób możemy przyspieszyć rozwój, ale jednocześnie utrzymać tę przystępność - dodaje.

Testowanych jest wiele rozwiązań. Lokalny parlament przyjął w tym roku przepisy zmniejszające minimalną powierzchnię działek, aby zachęcić do budowy bardziej zagęszczonych osiedli mieszkaniowych. Bank gruntów nabywa nieruchomości w spustoszonych dzielnicach, gdzie organizacje non-profit mogą następnie budować przystępne cenowo domy.

Jest też program oferujący osobom kupującym pierwszy dom, które zarabiają do 80 proc. średniej pensji. Dotacja wynosi do 90 tys. dolarów na zakup nieruchomości.

Urząd ds. Przebudowy Miejskiej daje deweloperom kredyty zero procent na zmianę pustych biurowców w centrum miasta na mieszkania oraz płaci im, żeby część mieszkań mogła być w przystępnych cenach.

- Zapewniamy ostatnie pieniądze, jakich potrzebuje deweloper - mówi Quianna Wasler, która zarządza Urzędem ds. Przebudowy Miejskiej.

Inflacja, cła, zakłócenia łańcuchów dostaw i inne problemy sprawiły, że finansowanie takich przystępnych cenowo mieszkań jest coraz droższe.

- Byliśmy w stanie się do tego przystosować, ale nie wiadomo, czy będziemy mogli utrzymać to na dotychczasowych poziomach - dodaje.

Tekst przetłumaczony z "The Washington Post".

Autorka: Julie Z. Weil

Tłumaczenie: Krzysztof Ryncarz