"Le Monde": Miasta tylko dla bogatych? W Europie nasila się niepokojące zjawisko
Gentryfikacja staje się plagą europejskich miast. Wraz z rewitalizacją zaniedbanych dzielnic zmienia się społeczna tkanka okolicy, co uderza w mniej zamożnych mieszkańców. Ze zjawiskiem mamy do czynienia w Polsce od kilku lat, ale na Zachodzie jest obecne zdecydowanie dłużej i władze poszczególnych miast mają różne recepty. Część z nich stawia na kontrolowanie cen mieszkań, inne zobowiązują deweloperów do zapewnienia określonej liczby mieszkań socjalnych w ramach nowych inwestycji.
Interia współpracuje z czołowymi redakcjami na świecie. W naszym cotygodniowym, piątkowym cyklu "Interia Bliżej Świata" publikujemy najciekawsze teksty najważniejszych zagranicznych gazet. Dziennik "Le Monde", z którego pochodzi poniższy artykuł, założono pod koniec 1944 r. Od tego czasu gazeta należy do najchętniej czytanych przez Francuzów i stanowi wiodący głos w debacie publicznej.
Historyczna rue de l'Eglise (Kościelna - red.) w podparyskim mieście Montreuil w departamencie Sekwana-Saint-Denis nie wygląda tak, jak kilka lat temu.
Częściowo zamknięta dla ruchu kołowego uliczka, rzut kamieniem od miejskiego ratusza, przeszła prawdziwą metamorfozę w ciągu ostatniej dekady.
W tym czasie zniknęły lokalne piekarnie, gdzie można było kupić wypiekane każdego ranka aromatyczne pieczywo czy warsztaty rzemieślnicze, a zastąpiły je lokale należące do sieciówek, budki z kebabem, w okolicy otwarto kino Cinéma Georges Méliès, "największe publiczne kino artystyczne w Europie", co oznaczało przebudowę placu, a deweloper Nexity wybudował luksusową rezydencję.
Wkrótce potem w okolicy powstał sklep Biocoop z ekologiczną żywnością. Po takich zmianach wiele osób mogłaby zawołać: "Typowy przykład gentryfikacji!".
Okolica jest atrakcyjnym miejscem do zamieszkania ze względu na dostęp do 9. linii paryskiego metra. Sprowadziło się tutaj wiele rodzin z dziećmi oraz przedstawicieli wolnych zawodów.
Gentryfikacja w Montreuil, czyli przemiana dawnego miasta robotniczego
- Montreuil jest atrakcyjnym miejscem do życia, więc musimy być w stanie zaoferować coś dla wszystkich mieszkańców - podkreśla Gaylord Le Chequer, zastępca burmistrza odpowiedzialny za planowanie przestrzenne.
I jak dodaje, władze muszą zapewnić, by nowi i "starzy" mieszkańcy mogli żyć komfortowo. Samorządowiec ma na myśli zwłaszcza tych z dorosłych po 25-30. roku życia, którzy nadal mieszkają z rodzicami, zwłaszcza w cieszącej się niezbyt dobrą sławą dzielnicy Cité de la Noue.
Powody tego stanu rzeczy brzmią znajomo: winne są coraz wyższe ceny za metr kwadratowy mieszkań oraz wzrost czynszów. W ciągu pięciu lat na wschodnich przedmieściach Paryża cena za metr kwadratowy podskoczyła o tysiąc euro i przekroczyła próg 5 tys. A wszystko wskazuje, że to nie koniec.
Gaylord Le Chequer ma świadomość wyzwań związanych z pojawieniem się tramwaju i przedłużeniem 11. linii metra. Deweloperzy od dawna ostrzą sobie zęby na ziemie w tej okolicy.
Montreuil oraz okoliczne miejscowości na wschodnich przedmieściach Paryża to tylko niektóre z dawnych miast robotniczych, które przeszły głębokie przemiany po zniknięciu przemysłu około 30-40 lat temu. Ale w każdym kraju gentryfikacja wygląda nieco inaczej i nie ma uniwersalnego wzorca.
Czytaj także: Domy widmo straszą w Japonii. Są ich miliony
Gentryfikacja w Europie. Termin rodem z XX wieku
Pojęcie gentryfikacji wywodzi się od angielskiego słowa gentry (szlachta) i zostało po raz pierwszy użyte przez Ruth Glass, która w 1964 r. opisała przemiany dokonujące się w robotniczej dzielnicy Londynu, gdzie wzrostowi cen gruntów i budynków towarzyszyła zmiana profilu mieszkańców. Gorzej uposażonych oraz wykształconych zastępowała bogatsza klasa średnia.
Ale pod koniec lat 70. szkocki geograf Neil Smith zaproponował inną interpretację, którą w skrócie można przedstawić następująco: to globalny kapitał jest odpowiedzialny za kolejne fale zmian w centrach miast.
Czytaj wszystkie artykuły z cyklu "Interia Bliżej Świata"
Zgodnie z jego teorią polepszenie standardu budynków w danej lokalizacji przyciąga inwestorów, których głównym celem jest pomnożenie kapitału. W rzeczywistości odpowiedź jest o wiele bardziej zróżnicowana, o czym przekonywały zresztą kolejne pokolenia badaczy.
Część z nich - Marie Chabrol, Anaïs Collet, Matthieu Giroud, Lydie Launay, Max Rousseau i Hovig Ter Minassian - przekonują, że o gentryfikacji należy mówić w liczbie mnogiej, ponieważ zjawisko ma różne oblicza nie tylko w zależności od danego czasu, ale i miejsca występowania.
Gentryfikacja nie oszczędza niemal żadnej europejskiej metropolii, ale szybkość procesu i jego forma zależą od lokalnego kontekstu.
Inaczej jest w Berlinie, określanego mianem "stolicy najemców", gdzie odsetek osób wynajmujących mieszkanie jest największy, a inaczej w Paryżu, gdzie dominują prywatni właściciele mieszkań - 57,7 proc.
Jeszcze inaczej jest w Londynie, gdzie władze od lat 80. XX w. "rozdały" - czasem za ułamek wartości - lokale komunalne. We francuskiej stolicy władze chcą osiągnąć poziom 40 proc. mieszkań komunalnych do 2035 r. W 2023 r. wynosi on 25 proc.
Airbnb, masowa turystyka i nowe funkcje starych budynków
Zjawisko nabrało nowej skali w związku z rozwojem masowej turystyki, budowy nowych oraz wynajmowania już istniejących mieszkań dla turystów. Jest widoczne nawet w takich miejscach jak uznawana za najniebezpieczniejszą dzielnicę Aten - Exarchia czy w cieszącej się równie złą sławą dzielnicy hiszpańskiej w Neapolu.
W Paryżu przekroczono już próg 10 tys. euro za metr kwadratowy mieszkania. I gdy z miejskiego krajobrazu już dawno zniknęły fabryczne kominy, z każdym rokiem postępuje znikanie najmniej zamożnych mieszkańców.
We Francji, podobnie jak w innych krajach, gentryfikacją najbardziej dotknięte są metropolie, w których kwitnie przemysł usługowy i turystyczny. Lille na północy kraju, z populacją 236 tys. osób, jest doskonałym przykładem gentryfikacji obszarów robotniczych, która nastąpiła po transformacji gospodarki. Według Narodowego Instytutu Statystycznego (INSEE) w ciągu 30 lat odsetek miejsc pracy w usługach wzrósł o 30 proc.
Symbolem zmiany stała się dzielnica Bois-Blancs na obrzeżach Lille, m.in. dzięki wygodnemu połączeniu metrem z centrum miasta. Od 2000 r. miejsce to stało się popularne zwłaszcza wśród młodych osób z branży kreatywnej. Można ich spotkać w restauracjach i knajpach, które znajdują się przy postindustrialnym nabrzeżu.
W pobliżu jest park informatyczny EuraTechnologies, który mieści się w zbudowanej z czerwonej cegły dawnej fabryce tkanin. Otaczają ją ogrody z widokiem na nowoczesne bloki mieszkalne. W EuraTechnologies w ciągu 14 lat istnienia stworzono około 7 tys. miejsc pracy.
Zmiany nie pozostały jednak bez wpływu na ceny nieruchomości. Dom z 1930 r. o powierzchni 105 metrów kwadratowych z ogrodem, sprzedany za 200 tys. euro w 2008 r., został kupiony za dwukrotność tej kwoty w maju br.
Czytaj także: Szwecja ma ogromny problem. Cierpi wiele osób
Bogatsi wypierają mniej zamożnych z centrów miast
Paryż jest podzielony wzdłuż Sekwany. Wschodnia część miasta jest określana mianem "twierdzy" artystycznej elity i bohemy (bobo). W konsekwencji przedstawiciele wolnych zawodów wypierają mniej zamożnych mieszkańców.
Ale stolica kraju nie jest aglomeracją najbardziej dotkniętą zjawiskiem gentryfikacji we Francji. Według badania opublikowanego w lutym przez Atelier parisien d'urbanisme i INSEE zajmuje ona piąte miejsce za Rouen, Lille, Tours i Marsylią.
Badania Marie Chabrol i spółki wskazują, że dzielnice poddawane rewitalizacji są miejscem dużych inwestycji publicznych, które zwiększają odsetek bogatszych mieszkańców.
W Bordeaux na lewym brzegu Garonny w zrewitalizowanej dzielnicy Bacalan w latach 2011-2019 liczba pracowników wykwalifikowanych i kadry kierowniczej wzrosła z 10 proc. do 18 proc.
Na tym może się jednak nie skończyć. Projekt Euratlantique, obejmujący 730 hektarów wokół stacji Saint-Jean, ma stać się największym projektem rozwoju urbanistycznego i gospodarczego we Francji, po metropolii paryskiej.
Z podobnymi wyzwaniami mierzą się także mniejsze miasta, jak hiszpańska Malaga, która po rewitalizacji centrum cieszyła się wzrostem ruchu turystycznego, w tym bogatych emerytów z innych państw europejskich, których kusi słoneczna pogoda i wysokie temperatury. Jednak po chwilowej radości zaobserwowano wzrost cen nieruchomości i czynszów, a to przełożyło się na odpływ biedniejszych mieszkańców, m.in. z dzielnicy portowej.
W Atenach zagraniczni inwestorzy przekształcają całe budynki w kawalerki na wynajem dla turystów. Wzrost cen nieruchomości oraz czynszów wypycha studentów oraz osoby z mniejszymi dochodami z centrum miasta.
Gentryfikacja powoduje konflikty społeczne
W Marsylii doszło do tego, że w marcu br. zdewastowano lokale wynajmowane przez Airbnb. Przykłady niezadowolenia lokalnej społeczności można mnożyć. Mieszkańcy doprowadzili na przykład do odwołania ulicznej kolacji przez jedną z restauracji nastawionych na turystów. Zaoferowała ona zupę rybną bouillabaisse (bujabes - red.), dawne danie biednych rybaków - za 48 euro.
- Było to jak naplucie w oczy mieszkańcom. Znaczna część z nich nie może znaleźć przyzwoitego mieszkania z powodu wysokich cen - wyjaśnia socjolog Kevin Vacher. W okolicy znajduje się około 11 tys. mieszkań wynajmowanych przez Airbnb. To o 20 proc. więcej niż w 2022 r.
Mer 1. i 7. dzielnicy Marsylii Sophie Camard przyznaje, że istnieje prawdziwa "przepaść" między mieszkańcami napływowymi - w domyśle zamożnymi - a tymi, którzy mieszkają w okolicy od pokoleń. Ale podkreśla, że mimo to jest zadowolona z przybycia nowych osób.
Ale Jean-Laurent Feurra, syn pary sprzedawców ryb z Bompard (7. dzielnica), którzy właśnie zamknęli sklep, podkreśla: "Nie możemy zaakceptować stania się elementem egzotyki w swoim własnym mieście".
Mężczyzna przyznaje, że "nie rozpoznaje już nikogo" na ulicach, które zna z dzieciństwa i jest zaskoczony, gdy na przyjęciach pytają go, czy jest "prawdziwym marsylczykiem".
Jean-Laurent Feurra nie jest przeciwny otwieraniu księgarń i kawiarni tam, gdzie ich brakowało, ale nienawidzi "mentalności przybyszów", a za najwyższą arogancję uznaje tłumaczenia osób, które twierdzą, że "chcą ożywić dzielnicę".
Przykłady regulacji prawnych
We Francji miasta mają do dyspozycji wiele narzędzi prawnych do regulowania mieszkalnictwa na swoim obszarze. Należy do nich m.in. Ustawa na rzecz Solidarności Miast, która wymaga od wszystkich miast liczących ponad 3,5 tys. mieszkańców zapewnienia 25 proc. mieszkań socjalnych.
W Lille "obowiązek mieszanki społecznej" wymaga od deweloperów uwzględnienia od 30 proc. do 35 proc. mieszkań komunalnych w każdej inwestycji obejmującej więcej niż 17 mieszkań.
W Montreuil wskaźnik ten wynosi 40 proc. dla inwestycji obejmujących ponad 25 mieszkań. W 2016 r. Lille było pierwszym miastem po Paryżu, które przetestowało kontrolę wysokości czynszów.
Dwa lata później władze miasta zaczęły eksperymentować z rozwiązaniem, które przypomina znane w Polsce użytkowanie wieczyste. To antyspekulacyjne posunięcie umożliwia nabycie domu bez gruntu, który pozostaje własnością władz publicznych.
Innym narzędziem mającym na celu ograniczenie gentryfikacji w Lille jest La Fabrique des Quartiers, spółka publiczna, która zajmuje się renowacją budynków o niskim standardzie oraz ich odsprzedażą po kontrolowanych cenach.
Samoograniczanie, czyli szukanie rozwiązań w Nantes
W szybko rozwijającym się Nantes na zachodzie Francji postawiono na strefę uzgodnionego rozwoju (ZAC), by dogęścić 25 hektarów wokół Placu Republiki. Do 2030 r. ma przybyć około cztery tysiące nowych mieszkańców.
Władze mają nadzieję, że dzięki ograniczeniom uda się kontrolować rewitalizację okolicy. W ramach ZAC celem jest stworzenie 35 proc. mieszkań socjalnych - wskazuje Thomas Quéro, zastępca burmistrza odpowiedzialny za projekty miejskie.
Skutki znajdują odzwierciedlenie w statystykach cen mieszkań. Za te przystępne płaci się około 2,8 tys. euro za metr kwadratowy, w porównaniu ze średnią ceną w nowym budownictwie, która wynosi 6145 euro.
W badaniu opublikowanym w 2022 r. INSEE przyznał, że ZAC "zachęca do budowy mieszanych dzielnic" i "ogranicza gentryfikację". Znaczna część rynku jest jednak nieuregulowana.
"70 proc. rynku nieruchomości w Lille jest opanowane przez prywatnych inwestorów, którzy wynajmują mieszkania studentom lub młodym profesjonalistom. Nieruchomości te oferują znacznie wyższe zyski z najmu" - zauważa Fabien Desage, specjalista ds. polityki mieszkaniowej z Uniwersytetu w Lille.
Trudność, jak przyznaje Stéphane Pfeiffer, zastępca burmistrza Bordeaux odpowiedzialny za mieszkalnictwo, "polega na tym, że budowa mieszkań socjalnych w centrum miasta kosztuje tak dużo pieniędzy, że samorządy nie są w stanie nadążyć".
I jak dodaje, odsetek mieszkań socjalnych nigdy nie zrekompensuje działalności prywatnych deweloperów.
---
Bądź na bieżąco i zostań jednym z 200 tys. obserwujących nasz fanpage - polub Interia Wydarzenia na Facebooku i komentuj tam nasze artykuły!
---
Artykuł przetłumaczony z "Le Monde". Autorzy: Emeline Cazi, Yan Gauchard, Alexandre Lenoir, Claire Mayer, Gilles Rof
Tłumaczenie: Mateusz Kucharczyk
Tytuł oraz skróty pochodzą od redakcji
---
CZYTAJ TAKŻE:
