Mniej mieszkań na wynajem, wyższe ceny. "Sytuacja robi się coraz gorsza"
- Zauważam od jakiegoś czasu absurdalną sytuację, kiedy wynajem dwupokojowego mieszkania w Krakowie jest tańszy niż wynajem kawalerki, która ma 18 czy 20 mkw. - mówi Julia, mieszkanka Krakowa. Jak wielu jej rówieśników i rówieśniczek doświadcza tego, że w ostatnich miesiącach sytuacja na rynku mieszkań na wynajem stanęła na głowie. W najbliższym czasie nie możemy spodziewać się znaczących zmian w tej materii.
Ok. 15,3 mln lokali - tyle wynosi zasób mieszkaniowy w Polsce. Niemal 235 tys. zostało oddanych do użytku w 2021 r. To najwyższy wynik roczny od 1979 r. - wynika z danych opublikowanego w czerwcu raportu "Mieszkałbym. Czego od domu oczekują Polacy?" przygotowanego przez ekspertów z firmy badawczej ThinkCo. Mimo to w wielu polskich miastach zauważalny jest spadek liczby ofert mieszkań na wynajem, a także wzrost cen tych, które są dostępne.
- Od momentu rozpoczęcia wojny w Ukrainie obserwujemy intensywny ruch w obszarze najmu. Nie tylko osoby prywatnie, ale firmy i całe korporacje poszukują miejsca np. dla swoich pracowników. Powoduje to bardzo wzmożony ruch na rynku, który zwiększa presje na stawki czynszu. Dodatkowo nakładają się na to sankcje nałożone na Białoruś, stąd osoby pracujące tam dla zachodnich firm (głównie z branży IT) poszukują lokalizacji w Europie, głównie w Polsce - zauważa dr Maciej Klukowski, ekspert Home Management by Metrohouse. Jak twierdzi, dotąd w historii nie mieliśmy tak szybkiego napływu najemców na rynek.
Mniej mieszkań na wynajem, wyższe ceny
Od czasu wybuchu wojny w Ukrainie oferta mieszkań na wynajem w Krakowie skurczyła się aż o 60 proc., a we Wrocławiu o połowę - wynika z szacunków portalu GetHome.pl przygotowanych dla serwisu Interia Biznes.
W ciągu ostatniego miesiąca liczba mieszkań na wynajem dostępnych w 38 portalach ogłoszeniowych zmalała o blisko 10 proc. do 63,6 tys., ale w praktyce mieszkań może być jeszcze mniej - pisał portal w połowie marca.
Za zmniejszeniem liczby mieszkań na wynajem idą także podwyżki cen. Te można było już zaobserwować w połowie ubiegłego roku. Jak pisała niedawno Interia Biznes, z raportu AMRON-SARFiN wynika, że tylko w III i IV kwartale 2021 r. przeciętny czynsz w Krakowie wzrósł o 15 proc. Dwucyfrowe podwyżki odnotowano także w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi.
Dwucyfrowe podwyżki cen najmu
To, jak zmieniły się ceny mieszkań w stolicy, obrazuje choćby przypadek Aleksandry. Razem z partnerem za 65-metrowe mieszkanie wynajmowane od stycznia w kamienicy na Powiślu płaci obecnie 3300 zł. Od lipca przenoszą się w inne miejsce - dalej od centrum, na Saską Kępę, niedaleko Trasy Łazienkowskiej. Za mniejsze mieszkanie, 59 metrów kwadratowych, będą płacić 3800 zł. Jak opowiada, mieszkania w podobnej cenie do tej z Powiśla znaleźć już się nie dało.
Duży wzrost cen za wynajem obserwuje także mieszkająca w Krakowie Julia. Jest po trzydziestce, mieszka sama i od prawie roku rozgląda się za nowym lokum na wynajem.
Jak tłumaczy, świadomie wybrała wynajem mieszkania w centrum miasta. - Zdaję sobie sprawę z tego, że wiąże się to z wyższymi kosztami za wynajem - mówi.
- Zauważam od jakiegoś czasu absurdalną sytuację, kiedy wynajem dwupokojowego mieszkania w Krakowie jest tańszy niż wynajem kawalerki, która ma 18 czy 20 m kw. - przyznaje Julia. - Jest to bardzo frustrujące, bo nie dzielisz kosztów z drugą czy trzecią osobą, tylko płacisz w pojedynkę. Zdaję sobie sprawę z inflacji i tego, że wszystko drożeje, ale nie idzie to w parze ze wzrostem wynagrodzeń. Sytuacja robi się coraz gorsza - dodaje.
Widać to także po samych treściach ogłoszeń - wynajmujący stawiają w nich coraz więcej wymagań wobec najemców. Jak mówi Wojciech Kuc, ekspert z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, wynajmujący mają teraz łatwiejszą sytuację, niż w czasie pandemii, dlatego mogą robić casting na dobrego najemcę.
- Szukają ludzi bez zwierząt, preferują podpisanie umowy najmu okazjonalnego, by w razie kłopotów najemca miał się gdzie wyprowadzić. Istotny jest również okres najmu - umowa powinna być podpisana przynajmniej na rok. Oczywiście, ważne jest, by najemca nie stwarzał problemów z płatnościami i nie dewastował mieszkania, ale tego nie można wiedzieć na etapie wynajmowania. W Polsce nie ma prawa czy zwyczajów sprawdzania PIT-u wynajmującego, jak to się dzieje w innych krajach. Nie ma też tradycji listów referencyjnych od właścicieli wynajmowanych wcześniej mieszkań. A szkoda. Bo tak jak człowiek dba o dobrą historię kredytu bankowego, tak samo powinno się dbać o dobrą historię najmu - twierdzi Wojciech Kuc.
Mieszkanie prawem, nie towarem
28 maja podczas konwencji Lewicy we Włocławku zaprezentowano elementy programu dotyczącego mieszkalnictwa i pomysłów na to, jak zwiększyć dostępność takich mieszkań. Jego hasło brzmi "Mieszkanie prawem, nie towarem".
- Chcemy wybudować 300 tysięcy mieszkań do taniego najmu, których właścicielami będą samorządy, tak jest jest w Wiedniu - przekazali posłowie.
- W Polsce tych mieszkań tak naprawdę nie brakuje, one już są wybudowane - trzeba je tylko zaadaptować, wykorzystać tkankę, która już istnieje - komentuje dr hab. Agata Twardoch, architektka i urbanistka.
Postulat "Mieszkanie prawem, nie towarem" głosi już od kilku lat. - To hasło trzeba odpowiednio rozumieć. Każdy musi mieć prawo, aby móc w ramach swoich możliwości zapewnić sobie mieszkanie. Nie chodzi o to, że każdy ma dostać mieszkanie gratis, leżąc do góry brzuchem - chodzi o to, żeby każda przeciętnie zarabiającą osoba była w stanie w ramach tych zarobków wynająć mieszkanie - tłumaczy.
Jak zauważa, to wszystko jest możliwe, istnieją bowiem narzędzia do realizacji tych planów. Choćby systemy zbliżone do TBS-ów (Towarzystwo Budownictwa Społecznego), powoływane przez państwo spółki budujące mieszkania czynszowe i wynajmujące je z obniżonym czynszem.
- Prywatne firmy deweloperskie również powinny dokładać się do tego systemu. Jeżeli ktoś buduje wielkie osiedle z gigantycznym zyskiem, część z tych mieszkań może zostawić w dostępnych dla zwykłych ludzi, niepodyktowanych chwilowymi wahaniami rynku cenach - dodaje Twardoch.
Rynek najmu a zmniejszenie dostępności kredytów
Pomysły postulowane choćby przez Lewicę, ale i inne środowiska i aktywistów to jednak nadal melodia przyszłości. Póki co, według doktora Macieja Klukowskiego, do momentu zakończenia działań wojennych w Ukrainie nie możemy spodziewać się znaczących zmian na rynku najmu. W wakacje stawki mogą lekko spać, ale sezon poszukiwań mieszkań przez studentów znowu może je podnieść.
- W okresie zimowo-wiosennym na rynku najmu mamy zwykle marazm, który w tym roku przerodził się w poszukiwanie wszystkiego, w czym można w miarę normalnie mieszkać - zauważa Klukowski.
Jak mówi, jednym z powodów, dla którego nie należy spodziewać się dużych zmian przez najbliższe miesiące jest to, że rynek zakupu mieszkań przez jakiś czas musi obyć się praktycznie bez kredytów hipotecznych. - Zmniejszenie dostępności kredytów zwiększa liczbę rodzin na rynku najmu. Tym samym mieszkania na wynajem przy wysokiej stawce inflacji będą zyskiwać na wartości lub ją w miarę stabilnie utrzymywać - rentowność najmu jest stabilna, więc osoby nie mają dużych alternatyw na lokowanie kapitału - wyjaśnia ekspert.
