"Umierające miasto" stało się mieszkaniowym rajem. Wiedeń od 100 lat zawstydza świat

Wiedeń to wymarzone miejsce do życia. Przynajmniej jeśli wierzyć prestiżowemu zestawieniu Global Liveability Index. To ranking najprzyjaźniejszych do życia miast świata, który w tegorocznej edycji objął 173 metropolie z całego globu. Wynik Wiednia w 2023 roku nie pozostawia złudzeń: 100/100 pkt i bezapelacyjne pierwsze miejsce.

Adnotacja autorów raportu przy wyniku Wiednia mówi sama za siebie: "Oferuje niezrównaną kombinację stabilizacji, dobrej infrastruktury, prężnej edukacji i ochrony zdrowia, a także mnóstwa propozycji kulturalnych i rozrywkowych".

Jednym z głównych atutów Wiednia jako miejsca do życia jest baza mieszkaniowa. A precyzyjniej będzie napisać: polityka mieszkaniowa władz miasta. Bo to ona jest tutaj kluczowa.

Wiedeń od stulecia mocno stawia na aktywną rolę miasta w kształtowaniu rynku nieruchomości - zarówno jeśli chodzi o kupno, jak i wynajem mieszkań. Efekty są więcej niż jednoznaczne. 60 proc. wiedeńczyków mieszka w lokalach komunalnych bądź subsydiowanych przez miasto. Dodajmy: lokalach o wysokim standardzie. Dla porównania, w Londynie jest to zaledwie 20 proc., a jakość mieszkań niejednokrotnie pozostawia sporo do życzenia.

W Wiedniu jest 420 tys. mieszkań na tani wynajem - 220 tys. z nich należy do miasta, a 200 tys. zostało wybudowane i jest zarządzane przez firmy non-profit albo tzw. deweloperów z ograniczonym zyskiem, którzy bardzo blisko współpracują z wiedeńskim magistratem. Czynsze w mieszkaniach komunalnych są odgórnie regulowane przez władze miasta i powiązane ze wzrostem austriackiego PKB, co ma dawać lokatorom poczucie bezpieczeństwa i zapobiegać gwałtownym szokom na wiedeńskim rynku najmu.

Odważna i aktywna polityka władz miasta spowodowała, że także rynek prywatnego najmu w Wiedniu wygląda kompletnie inaczej niż w innych europejskich stolicach, nie wyłączając Warszawy. Przykładowo: prywatny wynajem 60-metrowego mieszkania w dobrym standardzie to w Wiedniu koszt mniej więcej 767 euro miesięcznie. Po obecnym kursie to 3536 zł. Takie samo mieszkanie wynajęte od miasta kosztuje w okolicach 2350 zł. Przelicznik jest bowiem prosty: wynajem metra kwadratowego w mieszkaniu komunalnym w Wiedniu to koszt 8-8,5 euro brutto.

Z danych serwisu nieruchomości Rightmove wynika, że w Londynie średni czynsz najmu mieszkania na rynku prywatnym to 2343 funty, a więc 12 418 zł. W Warszawie sytuacja wygląda zdecydowanie lepiej. Z wyliczeń serwisu Domiporta.pl dowiadujemy się, że wynajęcie 60-metrowego mieszkania na rynku prywatnym kosztowałoby nas 5536 zł miesięcznie. Przy czym warto pamiętać o ogromnej różnicy w zarobkach między Polakami, Brytyjczykami i Austriakami - średnie miesięczne wynagrodzenie netto Austriaka to 2807 euro (ok. 12 940 zł), Brytyjczyka 2471 (ok. 11 391 zł), a Polaka 1139 (ok. 5251 zł).

Początek historii wiedeńskiego cudu mieszkaniowego jest jednak smutny i ponury. Dzisiejszy prężnie działający projekt ma swoje korzenie w trzeciej dekadzie XX wieku. Wiedeń mocno odczuwał skutki przegranej przez Austro-Węgry pierwszej wojny światowej - przestał być stolicą imperium Habsburgów, był biedny i mocno przeludniony. W dodatku jedną czwarta jego mieszkańców stanowili bezdomni, którzy w prowizorycznych chatach zamieszkiwali okoliczne parki i lasy.

"Wiedeń był umierającym miastem" - wspomina w rozmowie z "Financial Times" historyk Wolfgang Maderthaner. "Finansowo, ale również dosłownie. Ludzie umierali chociażby na gruźlicę, która była tutaj tak powszechna, że nazywano ją wiedeńską chorobą" - dodaje.

Austriacka stolica była na dnie. Punktem zwrotnym okazał się 1923 rok. Wówczas rada miejska, w której rządzili socjaldemokraci, zdecydowała o budowie 25 tys. subsydiowanych mieszkań publicznych dla biedoty i klasy pracującej. Środki na ten cel miały pochodzić z nowych podatków, tzw. podatków Breitnera, nałożonych m.in. na grunty, wynajem mieszkań i dobra luksusowe. Ich pomysłodawcą był komisarz miasta ds. finansów Hugo Breitner.

"Opodatkowano m.in. szampana, burdele, wystawne kolacje, wyścigi konne czy samochody" - wylicza Wolfgang Maderthaner.

"Projekt zakładał stworzenie 'miejskiego socjalizmu', który wychodził poza zapewnienie schronienia biednym i miał na celu stworzenie bardziej egalitarnego społeczeństwa" - wyjaśnia na łamach "Politico" Eve Blau z Uniwersytu Harvarda, ekspertka od wiedeńskiego budownictwa komunalnego.

Podatki Breitnera okazały się spektakularnym sukcesem. Już w 1927 roku przyniosły wiedeńskiemu budżetowi 65 mln szylingów, co stanowiło 20 proc. całkowitych przychodów miasta. Wiedniowi nic po podatkach Breitnera by jednak nie przyszło, gdyby wpływających z nich pieniędzy nie mógł zatrzymać i zainwestować wedle własnego uznania. Było to możliwe, ponieważ na mocy nowej konstytucji federalnej, ustanawiającej Pierwszą Republikę, Wiedeń stał się autonomiczną prowincją. Jednym z towarzyszących temu przywilejów był własny budżet, kontrola nad wydatkami i możliwość nakładania własnych podatków.

Sukces rządzących austriacką stolicą socjaldemokratów sprawił, że ówczesną epokę (lata 1918-34) historycy nazwali "Czerwonym Wiedniem". Paradoks polegał na tym, że w konserwatywnym i coraz mocniej faszyzującym kraju stolica była bastionem lewicy. Była i jest, bo jeśli wyłączyć kilkuletni okres, gdy austrofaszyści, a potem naziści, siłą przejęli władzę w mieście, socjaldemokraci nigdy nie przegrali w demokratycznych wyborach.

Jak to się stało, że wiedeński projekt przetrwał 100 lat i wciąż się rozwija?

Po pierwsze: dostępność. Jak pokazaliśmy powyżej, wiedeńskie ceny najmu są konkurencyjne nie tylko w zestawieniu z innymi stolicami zamożnego Zachodu, ale nawet w porównaniu do tego, ile wynajmujący muszą płacić we wciąż będącej na dorobku Warszawie. Nie ma w tym przypadku, bo od lat 20. XX wieku celem budownictwa komunalnego w Wiedniu była powszechna dostępność. Zwłaszcza cenowa - tak, żeby koszty lokalowe nie pochłaniały połowy albo i większej części miesięcznych dochodów wynajmujących.

Dodatkowo warunków, które należy spełnić, żeby móc wynająć w Wiedniu mieszkanie od miasta, jest tylko kilka - ukończony 18. rok życia (na specjalnej platformie mieszkaniowej można zarejestrować się już w wieku 17 lat), obywatelstwo austriackie lub kraju Unii Europejskiej, co najmniej dwa lata zamieszkania w Wiedniu pod jednym adresem, miesięczne zarobki nieprzekraczające 3800 euro netto na jedną osobę. Czas oczekiwania na mieszkanie - od rejestracji na platformie do odbioru mieszkania - to nie więcej niż 18 miesięcy. Prawa do użytkowania lokalu można przekazywać swoim najbliższym, a samymi lokalami można się zamieniać z innymi uczestnikami programu wraz ze zmieniającymi się sytuacją i potrzebami życiowymi.

Po drugie: piękno. To rzecz bardzo często pomijana, kiedy mówimy o budownictwie komunalnym, ale wiedeński magistrat od samego początku olbrzymi nacisk położył na to, żeby oddawane do użytku mieszkania były wysokiej jakości, estetyczne i przyjazne wynajmującym. Za ich projektowanie odpowiedzialni byli najlepsi architekci swoich czasów, w latach 20. m.in. uczniowie słynnego Otto Wagnera. Jeden z nich, Karl Ehn, zbudował monumentalny, modernistyczny Karl-Marx-Hof - ciągnący się przez 1100 metrów najdłuższy budynek mieszkalny na świecie. Inne przykłady architektonicznych perełek to m.in. malowniczy i będący jedną z głównych wiedeńskich atrakcji turystycznych ekspresjonistyczny Hundertwasserhaus czy zbudowany w stylu art déco publiczny kompleks basenowy Amalienbad.

Fasady wznoszonych przez miasto budynków często wieńczyły bogate zdobienia, a na dziedzińcach można było znaleźć m.in. rzeźby i pomniki. Dzięki temu budynki i osiedla komunalne zupełnie nie różniły się od miejsc, które zamieszkiwała wiedeńska burżuazja. Z przekąsem mówiono o nich "Wersal klasy pracującej". Sprawiało to jednak, że ludzie chcieli i chcą w takich miejscach mieszkać.

"Ideą było wybudowanie mieszkań, które są dostępne, czyste i piękne. Ówczesne władze wierzyły, że prawo do piękna nie powinno być zarezerwowane dla bogatych" - przyznała w rozmowie z "Financial Times" Julia Schranz, historyczka i kuratorka w Red Vienna Museum.

Po trzecie: inkluzywność. Jednym z kluczy do tego, że wiedeński projekt mieszkaniowy nie tylko przetrwał próbę czasu, ale nadal się rozwija, jest uniknięcie pułapki gettoizacji. W większości miast świata budownictwo socjalne i komunalne kojarzy się ze społeczną stygmatyzacją, dlatego osiedla tego typu lokowane są w jednym miejscu, najczęściej na obrzeżach miasta, a zamieszkuje je bardzo jednorodna pod względem społecznym, kulturowym i ekonomicznym społeczność.

Książkowym przykładem jest podparyskie Noisy-le-Grand zaprojektowane w latach 80. przez hiszpańskiego architekta Ricardo Bofilla. Postmodernistyczny kompleks mieszkalny, eufemistycznie rzecz ujmując, nie ma obecnie opinii najatrakcyjniejszego i najbezpieczniejszego miejsca do życia w Paryżu. Robi za to furorę jako lokalizacja dystopijnych produkcji filmowych takich jak choćby kultowe "Igrzyska Śmierci". W Wiedniu wybrano zupełnie inną drogę. Budynki czy nawet całe osiedla komunalne rozrzucone są po wielu dzielnicach, a władze miejskie dbają o to, żeby zamieszkująca je społeczność była jak najbardziej zróżnicowana.

Po czwarte: planowanie. Kluczowe zwłaszcza w najbardziej newralgicznym elemencie tego rodzaju przedsięwzięcia, a więc przy pozyskiwaniu gruntów i przygotowywaniu ich pod nowe inwestycje mieszkaniowe. Podobnie wiele uwagi, ale też środków w miejskiego budżetu, wiedeński ratusz przeznacza na renowację oraz unowocześnianie osiedli i budynków już istniejących tak, aby nadal oferowały maksymalnie wysoki standard użytkowania i komfort życia. W ostatnich latach oczkiem w głowie jest przestawienie obiektów na korzystanie z odnawialnych źródeł energii i zeroemisyjność.

Nie jest jednak tak, że wynalazek wiedeńskiej socjaldemokracji jest zupełnie bez skazy.

Najczęstszym padającym obecnie zarzutem jest ten, że wiedeńczycy odeszli od ideałów ojców założycieli, a więc jakościowych mieszkań dla najbardziej potrzebujących. Chodzi o imigrantów, zwłaszcza tych z Afryki i Bliskiego Wschodu, których od 2015 roku przewinęły się przez Austrię setki tysięcy. Zasady przydziału mieszkań komunalnych sprawiają, że są oni niemal bez szans na miejskie lokum. Musieliby przecież wcześniej mieszkać w Wiedniu dwa lata pod jednym adresem, a także posiadać obywatelstwo austriackiego lub któregoś z krajów UE.

Władze miejskie tłumaczą, że muszą chronić program, który przez dekady zrobił dla miasta i jego mieszkańców tyle dobrego. Z drugiej strony pada jednak zarzut o gentryfikacji miejskich osiedli, bowiem dzisiaj miejsce żyjących w nędzy robotników z lat 20. XX wieku zajęli właśnie imigranci z krajów afrykańskich i Bliskiego Wschodu. A tych na komunalnych wiedeńskich osiedlach nikt się nie doszuka. Coraz bogatszej klasy pracującej i klasy średniej jest tam natomiast pod dostatkiem.

Autorzy programu mają też jednak bardziej praktyczne problemy. Jak sami przyznają, dużym wyzwaniem jest dopasowanie komunalnych i subsydiowanych mieszkań czy całych osiedli, z jednej strony, do zmieniających się gustów i trendów mieszkaniowych, a z drugiej do wyzwań naszych czasów takich jak inwestycje w zielone źródła energii i zeroemisyjność.

Wiednia nie ominęły też problemy mieszkaniowe typowe dla wolnego rynku, a więc ogromny wzrost cen gruntów w ostatnich latach. To poważne utrudnienie, jeśli chodzi o planowanie przyszłych inwestycji. Jednak sprytni wiedeńczycy nawet w tak podbramkowej sytuacji starają się znaleźć szansę na rozwój. Dlatego zamiast zabudowywać coraz szersze połacie terenu, zaczęli stawiać coraz wyższe budynki i nadbudowywać te już istniejące. W końcu mityczny "Czerwony Wiedeń" nie może przegrać z kapitalistycznym wolnym rynkiem. Cel jest jasny: dalej być punktem odniesienia dla świata i przetrwać co najmniej kolejne 100 lat.