Wiedeń to wymarzone miejsce do życia. Przynajmniej jeśli wierzyć prestiżowemu zestawieniu Global Liveability Index. To ranking najprzyjaźniejszych do życia miast świata, który w tegorocznej edycji objął 173 metropolie z całego globu. Wynik Wiednia w 2023 roku nie pozostawia złudzeń: 100/100 pkt i bezapelacyjne pierwsze miejsce. Adnotacja autorów raportu przy wyniku Wiednia mówi sama za siebie: "Oferuje niezrównaną kombinację stabilizacji, dobrej infrastruktury, prężnej edukacji i ochrony zdrowia, a także mnóstwa propozycji kulturalnych i rozrywkowych". Mieszkaniowa ziemia obiecana Jednym z głównych atutów Wiednia jako miejsca do życia jest baza mieszkaniowa. A precyzyjniej będzie napisać: polityka mieszkaniowa władz miasta. Bo to ona jest tutaj kluczowa. Wiedeń od stulecia mocno stawia na aktywną rolę miasta w kształtowaniu rynku nieruchomości - zarówno jeśli chodzi o kupno, jak i wynajem mieszkań. Efekty są więcej niż jednoznaczne. 60 proc. wiedeńczyków mieszka w lokalach komunalnych bądź subsydiowanych przez miasto. Dodajmy: lokalach o wysokim standardzie. Dla porównania, w Londynie jest to zaledwie 20 proc., a jakość mieszkań niejednokrotnie pozostawia sporo do życzenia. W Wiedniu jest 420 tys. mieszkań na tani wynajem - 220 tys. z nich należy do miasta, a 200 tys. zostało wybudowane i jest zarządzane przez firmy non-profit albo tzw. deweloperów z ograniczonym zyskiem, którzy bardzo blisko współpracują z wiedeńskim magistratem. Czynsze w mieszkaniach komunalnych są odgórnie regulowane przez władze miasta i powiązane ze wzrostem austriackiego PKB, co ma dawać lokatorom poczucie bezpieczeństwa i zapobiegać gwałtownym szokom na wiedeńskim rynku najmu. Odważna i aktywna polityka władz miasta spowodowała, że także rynek prywatnego najmu w Wiedniu wygląda kompletnie inaczej niż w innych europejskich stolicach, nie wyłączając Warszawy. Przykładowo: prywatny wynajem 60-metrowego mieszkania w dobrym standardzie to w Wiedniu koszt mniej więcej 767 euro miesięcznie. Po obecnym kursie to 3536 zł. Takie samo mieszkanie wynajęte od miasta kosztuje w okolicach 2350 zł. Przelicznik jest bowiem prosty: wynajem metra kwadratowego w mieszkaniu komunalnym w Wiedniu to koszt 8-8,5 euro brutto. Z danych serwisu nieruchomości Rightmove wynika, że w Londynie średni czynsz najmu mieszkania na rynku prywatnym to 2343 funty, a więc 12 418 zł. W Warszawie sytuacja wygląda zdecydowanie lepiej. Z wyliczeń serwisu Domiporta.pl dowiadujemy się, że wynajęcie 60-metrowego mieszkania na rynku prywatnym kosztowałoby nas 5536 zł miesięcznie. Przy czym warto pamiętać o ogromnej różnicy w zarobkach między Polakami, Brytyjczykami i Austriakami - średnie miesięczne wynagrodzenie netto Austriaka to 2807 euro (ok. 12 940 zł), Brytyjczyka 2471 (ok. 11 391 zł), a Polaka 1139 (ok. 5251 zł). Odrodzenie "umierającego miasta" Początek historii wiedeńskiego cudu mieszkaniowego jest jednak smutny i ponury. Dzisiejszy prężnie działający projekt ma swoje korzenie w trzeciej dekadzie XX wieku. Wiedeń mocno odczuwał skutki przegranej przez Austro-Węgry pierwszej wojny światowej - przestał być stolicą imperium Habsburgów, był biedny i mocno przeludniony. W dodatku jedną czwarta jego mieszkańców stanowili bezdomni, którzy w prowizorycznych chatach zamieszkiwali okoliczne parki i lasy. "Wiedeń był umierającym miastem" - wspomina w rozmowie z "Financial Times" historyk Wolfgang Maderthaner. "Finansowo, ale również dosłownie. Ludzie umierali chociażby na gruźlicę, która była tutaj tak powszechna, że nazywano ją wiedeńską chorobą" - dodaje. Austriacka stolica była na dnie. Punktem zwrotnym okazał się 1923 rok. Wówczas rada miejska, w której rządzili socjaldemokraci, zdecydowała o budowie 25 tys. subsydiowanych mieszkań publicznych dla biedoty i klasy pracującej. Środki na ten cel miały pochodzić z nowych podatków, tzw. podatków Breitnera, nałożonych m.in. na grunty, wynajem mieszkań i dobra luksusowe. Ich pomysłodawcą był komisarz miasta ds. finansów Hugo Breitner. "Opodatkowano m.in. szampana, burdele, wystawne kolacje, wyścigi konne czy samochody" - wylicza Wolfgang Maderthaner. "Projekt zakładał stworzenie 'miejskiego socjalizmu', który wychodził poza zapewnienie schronienia biednym i miał na celu stworzenie bardziej egalitarnego społeczeństwa" - wyjaśnia na łamach "Politico" Eve Blau z Uniwersytu Harvarda, ekspertka od wiedeńskiego budownictwa komunalnego. Podatki Breitnera okazały się spektakularnym sukcesem. Już w 1927 roku przyniosły wiedeńskiemu budżetowi 65 mln szylingów, co stanowiło 20 proc. całkowitych przychodów miasta. Wiedniowi nic po podatkach Breitnera by jednak nie przyszło, gdyby wpływających z nich pieniędzy nie mógł zatrzymać i zainwestować wedle własnego uznania. Było to możliwe, ponieważ na mocy nowej konstytucji federalnej, ustanawiającej Pierwszą Republikę, Wiedeń stał się autonomiczną prowincją. Jednym z towarzyszących temu przywilejów był własny budżet, kontrola nad wydatkami i możliwość nakładania własnych podatków. Sukces rządzących austriacką stolicą socjaldemokratów sprawił, że ówczesną epokę (lata 1918-34) historycy nazwali "Czerwonym Wiedniem". Paradoks polegał na tym, że w konserwatywnym i coraz mocniej faszyzującym kraju stolica była bastionem lewicy. Była i jest, bo jeśli wyłączyć kilkuletni okres, gdy austrofaszyści, a potem naziści, siłą przejęli władzę w mieście, socjaldemokraci nigdy nie przegrali w demokratycznych wyborach. Cztery filary modelu wiedeńskiego Jak to się stało, że wiedeński projekt przetrwał 100 lat i wciąż się rozwija? Po pierwsze: dostępność. Jak pokazaliśmy powyżej, wiedeńskie ceny najmu są konkurencyjne nie tylko w zestawieniu z innymi stolicami zamożnego Zachodu, ale nawet w porównaniu do tego, ile wynajmujący muszą płacić we wciąż będącej na dorobku Warszawie. Nie ma w tym przypadku, bo od lat 20. XX wieku celem budownictwa komunalnego w Wiedniu była powszechna dostępność. Zwłaszcza cenowa - tak, żeby koszty lokalowe nie pochłaniały połowy albo i większej części miesięcznych dochodów wynajmujących. Dodatkowo warunków, które należy spełnić, żeby móc wynająć w Wiedniu mieszkanie od miasta, jest tylko kilka - ukończony 18. rok życia (na specjalnej platformie mieszkaniowej można zarejestrować się już w wieku 17 lat), obywatelstwo austriackie lub kraju Unii Europejskiej, co najmniej dwa lata zamieszkania w Wiedniu pod jednym adresem, miesięczne zarobki nieprzekraczające 3800 euro netto na jedną osobę. Czas oczekiwania na mieszkanie - od rejestracji na platformie do odbioru mieszkania - to nie więcej niż 18 miesięcy. Prawa do użytkowania lokalu można przekazywać swoim najbliższym, a samymi lokalami można się zamieniać z innymi uczestnikami programu wraz ze zmieniającymi się sytuacją i potrzebami życiowymi. Po drugie: piękno. To rzecz bardzo często pomijana, kiedy mówimy o budownictwie komunalnym, ale wiedeński magistrat od samego początku olbrzymi nacisk położył na to, żeby oddawane do użytku mieszkania były wysokiej jakości, estetyczne i przyjazne wynajmującym. Za ich projektowanie odpowiedzialni byli najlepsi architekci swoich czasów, w latach 20. m.in. uczniowie słynnego Otto Wagnera. Jeden z nich, Karl Ehn, zbudował monumentalny, modernistyczny Karl-Marx-Hof - ciągnący się przez 1100 metrów najdłuższy budynek mieszkalny na świecie. Inne przykłady architektonicznych perełek to m.in. malowniczy i będący jedną z głównych wiedeńskich atrakcji turystycznych ekspresjonistyczny Hundertwasserhaus czy zbudowany w stylu art déco publiczny kompleks basenowy Amalienbad. Fasady wznoszonych przez miasto budynków często wieńczyły bogate zdobienia, a na dziedzińcach można było znaleźć m.in. rzeźby i pomniki. Dzięki temu budynki i osiedla komunalne zupełnie nie różniły się od miejsc, które zamieszkiwała wiedeńska burżuazja. Z przekąsem mówiono o nich "Wersal klasy pracującej". Sprawiało to jednak, że ludzie chcieli i chcą w takich miejscach mieszkać. "Ideą było wybudowanie mieszkań, które są dostępne, czyste i piękne. Ówczesne władze wierzyły, że prawo do piękna nie powinno być zarezerwowane dla bogatych" - przyznała w rozmowie z "Financial Times" Julia Schranz, historyczka i kuratorka w Red Vienna Museum. Po trzecie: inkluzywność. Jednym z kluczy do tego, że wiedeński projekt mieszkaniowy nie tylko przetrwał próbę czasu, ale nadal się rozwija, jest uniknięcie pułapki gettoizacji. W większości miast świata budownictwo socjalne i komunalne kojarzy się ze społeczną stygmatyzacją, dlatego osiedla tego typu lokowane są w jednym miejscu, najczęściej na obrzeżach miasta, a zamieszkuje je bardzo jednorodna pod względem społecznym, kulturowym i ekonomicznym społeczność. Książkowym przykładem jest podparyskie Noisy-le-Grand zaprojektowane w latach 80. przez hiszpańskiego architekta Ricardo Bofilla. Postmodernistyczny kompleks mieszkalny, eufemistycznie rzecz ujmując, nie ma obecnie opinii najatrakcyjniejszego i najbezpieczniejszego miejsca do życia w Paryżu. Robi za to furorę jako lokalizacja dystopijnych produkcji filmowych takich jak choćby kultowe "Igrzyska Śmierci". W Wiedniu wybrano zupełnie inną drogę. Budynki czy nawet całe osiedla komunalne rozrzucone są po wielu dzielnicach, a władze miejskie dbają o to, żeby zamieszkująca je społeczność była jak najbardziej zróżnicowana. Po czwarte: planowanie. Kluczowe zwłaszcza w najbardziej newralgicznym elemencie tego rodzaju przedsięwzięcia, a więc przy pozyskiwaniu gruntów i przygotowywaniu ich pod nowe inwestycje mieszkaniowe. Podobnie wiele uwagi, ale też środków w miejskiego budżetu, wiedeński ratusz przeznacza na renowację oraz unowocześnianie osiedli i budynków już istniejących tak, aby nadal oferowały maksymalnie wysoki standard użytkowania i komfort życia. W ostatnich latach oczkiem w głowie jest przestawienie obiektów na korzystanie z odnawialnych źródeł energii i zeroemisyjność. W raju też są problemy Nie jest jednak tak, że wynalazek wiedeńskiej socjaldemokracji jest zupełnie bez skazy. Najczęstszym padającym obecnie zarzutem jest ten, że wiedeńczycy odeszli od ideałów ojców założycieli, a więc jakościowych mieszkań dla najbardziej potrzebujących. Chodzi o imigrantów, zwłaszcza tych z Afryki i Bliskiego Wschodu, których od 2015 roku przewinęły się przez Austrię setki tysięcy. Zasady przydziału mieszkań komunalnych sprawiają, że są oni niemal bez szans na miejskie lokum. Musieliby przecież wcześniej mieszkać w Wiedniu dwa lata pod jednym adresem, a także posiadać obywatelstwo austriackiego lub któregoś z krajów UE. Władze miejskie tłumaczą, że muszą chronić program, który przez dekady zrobił dla miasta i jego mieszkańców tyle dobrego. Z drugiej strony pada jednak zarzut o gentryfikacji miejskich osiedli, bowiem dzisiaj miejsce żyjących w nędzy robotników z lat 20. XX wieku zajęli właśnie imigranci z krajów afrykańskich i Bliskiego Wschodu. A tych na komunalnych wiedeńskich osiedlach nikt się nie doszuka. Coraz bogatszej klasy pracującej i klasy średniej jest tam natomiast pod dostatkiem. Autorzy programu mają też jednak bardziej praktyczne problemy. Jak sami przyznają, dużym wyzwaniem jest dopasowanie komunalnych i subsydiowanych mieszkań czy całych osiedli, z jednej strony, do zmieniających się gustów i trendów mieszkaniowych, a z drugiej do wyzwań naszych czasów takich jak inwestycje w zielone źródła energii i zeroemisyjność. Wiednia nie ominęły też problemy mieszkaniowe typowe dla wolnego rynku, a więc ogromny wzrost cen gruntów w ostatnich latach. To poważne utrudnienie, jeśli chodzi o planowanie przyszłych inwestycji. Jednak sprytni wiedeńczycy nawet w tak podbramkowej sytuacji starają się znaleźć szansę na rozwój. Dlatego zamiast zabudowywać coraz szersze połacie terenu, zaczęli stawiać coraz wyższe budynki i nadbudowywać te już istniejące. W końcu mityczny "Czerwony Wiedeń" nie może przegrać z kapitalistycznym wolnym rynkiem. Cel jest jasny: dalej być punktem odniesienia dla świata i przetrwać co najmniej kolejne 100 lat.