"Le Monde": Kluczowy element amerykańskiej gospodarki może się zawalić
Już dziś można dostrzec wiele sygnałów spowolnienia na amerykańskim rynku nieruchomości. Nie brak obaw, że USA czeka powtórka z kryzysu finansowego z lat 2007-2009, który rozlał się po całym świecie i spowodował kłopoty w wielu krajach, m.in. w Europie.
Interia współpracuje z czołowymi redakcjami na świecie. W naszym cotygodniowym, piątkowym cyklu "Interia Bliżej Świata" publikujemy najciekawsze teksty najważniejszych zagranicznych gazet. Dziennik "Le Monde", z którego pochodzi poniższy artykuł, założono pod koniec 1944 r. Od tego czasu gazeta należy do najchętniej czytanych przez Francuzów i stanowi wiodący głos w debacie publicznej.
Koncept coworkingu, czyli współdzielenia biur, umarł śmiercią naturalną wraz z nadejściem pandemii COVID-19.
Idea ta najlepsze czasy przeżywała pod koniec ubiegłej dekady, a jej promotor - firma WeWork, gigant zajmujący się wynajmem powierzchni biurowych, był wyceniany na prawie 47 mld dolarów (43,7 mld euro).
Dziś, dzięki telepracy, biura współdzieli się w domu, a WeWork dysponuje ogromną liczbą niewynajętych przestrzeni w centrach miast, za które płaci ogromne kwoty.
Na początku września firma, która jest obecnie warta zaledwie... 300 mln dolarów, ogłosiła, że zamierza renegocjować wszystkie umowy. W czerwcu, według "Financial Times", WeWork miał 777 lokalizacji do wynajęcia w 39 krajach i zobowiązania finansowe na ponad 13 mld dolarów.
Model biznesowy spółki zakłada zawieranie długoterminowych umów najmu oraz krótkoterminowy wynajem powierzchni. Na przestrzeni lat szybko się rozwijała, ale pandemia sprawiła, że współdzielona przestrzeń biurowa stała się mniej atrakcyjna.
W komunikacie prasowym spółka oświadczyła, że zamierza "podjąć natychmiastowe kroki w celu trwałego naprawienia portfela nieelastycznych i kosztownych umów najmu", co ma być wynikiem "okresu niezrównoważonego hiperwzrostu". Firma zamierza m.in. opuścić niektóre "nieodpowiednie i nierentowne lokalizacje".
Tymczasowy dyrektor generalny David Tolley wyjaśnił: "Pozwólcie, że na koniec wyjaśnię jedną rzecz. WeWork będzie istnieć dalej". Tyle tylko że akcjonariusze mają wątpliwości co do rentowności spółki, a w bardzo prawdopodobnym przypadku bankructwa właściciele nieruchomości zostaną z pustymi biurami.
Widmo powtórki kryzysu
Kłopoty WeWork to sygnał, że coś niedobrego dzieje się na rynku nieruchomości w USA. A przecież to kluczowe ogniwo amerykańskiej gospodarki. W dobie podwyżek stóp procentowych, wysokich cen domów oraz inflacji można dostrzec słabsze perspektywy dla branży i gospodarki USA w kolejnych miesiącach. A to przypomina wydarzenia z ostatniego kryzysu z lat 2007-2009, gdy spadek nieruchomości pociągnął za sobą problemy banków.
W Stanach Zjednoczonych kryzys na rynku nieruchomości dotyczy głównie rynku powierzchni biurowych. Amerykanie niechętnie wracają do pracy w siedzibach firm, jak miało to miejsce przed pandemią, zwłaszcza w dużych miastach, jak San Francisco czy Nowy Jork.
Burmistrz Nowego Jorku Eric Adams nieustannie namawia pracowników do powrotu do biur, argumentując, że nie mogą oni pozostawać "w piżamach" przez cały dzień. Ale bez skutku. Nie przekonał jak na razie większości z pracowników podległych mu instytucji.
WeWork ma niewielki udział w rynku biurowym na Manhattanie - około 1,5 proc., jak wynika z szacunków "Financial Times". Niemniej firma odpowiadała za jedną czwartą nowych umów najmu komercyjnego w Nowym Jorku w pierwszym kwartale 2023 r.
Ewentualny upadek giganta może skutkować wybuchem paniki na rynku nieruchomości i powrotem widma kryzysu z lat 2007-2009.
Wielka ucieczka. Najemcy stawiają na jakość
Niektórzy wynajmujący spodziewali się problemów, zmieniając najemców, nawet jeśli oznaczało to znaczną obniżkę wpływów. Uczyniła tak m.in. firma Sage Realty, wynajmując pomieszczenia zajmowane wcześniej przez WeWork hiszpańskiemu bankowi Santander przy słynnej Madison Avenue.
Inny problem WeWork to zasób nieruchomości. W Nowym Jorku spółka dysponowała budynkami, które wraz z upływem czasu przestały oferować najlepsze udogodnienia dla pracowników biurowych. Stąd odpływ części najemców. Trend ten potwierdzają specjaliści.
"Praca zdalna doprowadziła do znacznego spadku dochodów z wynajmu, wskaźników obłożenia, odnawiania umów najmu i czynszów rynkowych w sektorze biur komercyjnych. Dokonujemy ponownej wyceny nieruchomości biurowych w Nowym Jorku (...) i stwierdzamy 44-proc. spadek ich długoterminowej wartości. W przypadku Stanów Zjednoczonych stwierdzamy utratę wartości w wysokości 506,3 mld USD" - napisali Arpit Gupta, Vrinda Mittal i Stijn Van Nieuwerburgh z New York University i Columbia University w badaniu o wiele mówiącym tytule: "Praca z domu i apokalipsa nieruchomości biurowych".
Eksperci zauważają, że "budynki wyższej jakości były chronione przed tymi trendami przez ucieczkę najemców w kierunku jakości, podczas gdy biura o niższym standardzie mogą stać się opuszczonymi aktywami".
Te zmiany mają wpływ na lokalne finanse publiczne oraz ich stabilność. Sytuacja na rynku w Nowym Jorku jest częściowo łagodzona przez umowy najmu zawierane w ostatnich tygodniach.
Deweloper SL Green stracił połowę swojej wartości na giełdzie od marca 2022 r., ale w czerwcu udało mu się sprzedać połowę powierzchni w wieżowcu przy prestiżowej Park Avenue japońskiej firmie Mori Trust. Dzięki transakcji cena akcji SL Green wzrosła o 20 proc. Podobnie stało się z wycenami akcji innych nowojorskich deweloperów (Empire State, Vornado).
Jednak nie zmienia to kierunku negatywnego trendu. Ceny nieruchomości komercyjnych spadły o 15 proc. od szczytu zimą 2022 r., powracając do poziomów sprzed pandemii COVID-19.
Zlodowacenie rynku
A jest przecież jeszcze ogromny rynek nieruchomości mieszkaniowych. Teoretycznie występują na nim składniki katastrofy znane z lat 2007-2009 i związane z gwałtownym wzrostem cen nieruchomości mieszkalnych w trakcie pandemii. To powinno bardzo niepokoić.
Od marca 2022 r. amerykański system Rezerwy Federalnej (FED) 11-krotnie podniósł podstawowe stopy procentowe, z zera do ponad 5,25 pkt proc. W rezultacie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych osiągnęło rekordowy poziom od 2001 r. Na początku września wyniósł on 7,24 proc.
Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Handlu Nieruchomościami (National Association of Realtors; NAR) wzrost stóp procentowych przyczynił się do znacznego zwiększenia kosztów kredytów hipotecznych - średnio o 18 proc.
W efekcie nie można jeszcze mówić o krachu na rynku nieruchomości, ale już o "zlodowaceniu" jak najbardziej. Sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym spadła o 22 proc. w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy 2023 r. w porównaniu z analogicznym okresem 2022 r.
Według NAR w lipcu na sprzedaż było 1,1 mln domów, co stanowi najniższy wynik od 1999 r. W efekcie ceny mieszkań rosną od kilku miesięcy i nie widać końca podwyżek.
Czytaj wszystkie artykuły z cyklu "Interia Bliżej Świata"
Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Handlu Nieruchomościami średnia cena sprzedaży domu wynosi 406 700 dolarów, co oznacza wzrost o 1,9 proc. w ciągu roku.
Jednocześnie przy problemach na rynku wtórnym dochodzi do paradoksalnej sytuacji, Amerykanie decydują się na budowę nowych domów. Ich sprzedaż osiągnęła w lipcu poziom 714 tys.
Dowodem na rozgrzanie tej części rynku są działania słynnego multimiliardera Warrena Buffeta, który za ponad 800 mln dolarów kupił udziały w spółkach budownictwa mieszkaniowego DR Horton, Lennar i NVR. Według agencji Standard & Poor's od początku 2023 r. sektor ten na giełdzie urósł o około 33 proc.
Czytaj także: Aby mieszkać w Berlinie, musisz wysłać CV
Ogromne różnice geograficzne
Tymczasem na rynku najmu następuje uspokojenie, choć czynsze nadal rosną, o 3,9 pkt proc. rok do roku. Mieszkanie z dwiema sypialniami można było wynająć latem br. za średnią cenę 1506 dolarów. Najdroższym miastem był Nowy Jork, gdzie średnia cena mieszkania dochodziła do 3980 dolarów. W ciągu miesiąca ceny wzrosły w 55 ze stu największych amerykańskich miast i spadły w 38 z nich.
Jednak na tym rynku występują ogromne różnice. Na obszarach, które doświadczyły dużej migracji ludności podczas pandemii COVID-19, ceny spadają. W stolicy stanu Teksas - Austin - spadły w ciągu roku o ponad 8,4 pkt proc., a w mieście Boise w Idaho, popularnym wśród Kalifornijczyków - o 6,2 pkt proc.
Według NAR w San Francisco, mieście o fatalnej reputacji ze względu na widoczny problem bezdomności i wysokie ceny mieszkań, w ciągu roku czynsze spadły o 3,2 pkt proc., a ceny domów o 4,3 pkt proc.
Dla kontrastu, szał na rynku nieruchomości trwa na Florydzie, a ceny domów w rejonie Miami wzrosły o 11,5 pkt proc.
Dlatego najważniejsze pytanie w kolejnych tygodniach dotyczyć będzie wysokości stóp procentowych. Na rynku nieruchomości odnotowano ożywienie w ostatnich tygodniach, spodziewając się zakończenia podwyżki stóp procentowych przez FED, ale na początku września klimat uległ pogorszeniu.
Nie brak głosów, że amerykański bank centralny utrzyma stopy procentowe na wysokim poziomie przez cały 2024 r.
Czytaj także: Zrujnowany kraj z 260-proc. inflacją turystycznym hitem
Rynek nieruchomości luksusowych
Na końcu przyjrzyjmy się rynkowi nieruchomości luksusowych, gdzie także widać objawy spowolnienia, po wielu miesiącach osiągania rekordowych cen w trakcie pandemii COVID-19. Wówczas luksusowe inwestycje były postrzegane jako idealny sposób na ochronę wartości pieniądza. Wydaje się, że to koniec.
Mitchell Julis, menedżer funduszu hedgingowego Canyon Capital Advisors, sprzedał mieszkanie w Nowym Jorku o powierzchni 750 metrów kwadratowych za 70 mln dolarów w jednym z tzw. wieżowców miliarderów przy 432 Park Avenue. Kupił je za 59 mln dolarów w 2016 r. Pierwotnie budynek wystawiono na sprzedaż za 130 mln dolarów w 2021 r.
A to tylko jeden z wielu przykładów.
Dlatego innym z istotnych pytań w najbliższych miesiącach będzie, czy kryzys na rynku nieruchomości może pogorszyć kondycję banków.
"Wall Street Journal" ostrzega, że "negatywna sytuacja w sektorze nieruchomości zagraża amerykańskim bankom". A zwłaszcza mniejszym bankom regionalnym. Ich "zaangażowanie w nieruchomości komercyjne jest większe, niż się wydaje", chociaż wartość ich aktywów stanowi 2,5 proc. aktywów całego amerykańskiego sektora finansowego.
I wprawdzie nie brak głosów, że obecny kryzys nie ma nic wspólnego z tym z lat 2007-2009, który wywołał krach finansowy, nie wiadomo jak sytuacja potoczy się w kolejnych tygodniach.
---
Bądź na bieżąco i zostań jednym z 200 tys. obserwujących nasz fanpage - polub Interia Wydarzenia na Facebooku i komentuj tam nasze artykuły!
---
Artykuł przetłumaczony z "Le Monde". Autor: Arnaud Leparmentier
Tłumaczenie: Mateusz Kucharczyk
Tytuł oraz skróty pochodzą od redakcji
---
CZYTAJ TAKŻE:
