Eksperci nie zostawiają suchej nitki na mieszkaniowych propozycjach PiS i PO

Pandemia, a później kryzys inflacyjny bardziej niż cokolwiek innego uwypukliły problem, jaki Polacy mają z mieszkaniami. Z ich kosztem, standardem czy nawet dostępem do nich. Trochę poniewczasie, ale zauważyli to również polscy politycy. Teraz, w roku wyborczym, próbują zjednać sobie przychylność suwerena, oferując remedium na jeden z najdotkliwszych problemów społecznych współczesnej Polski.

Pod koniec 2022 roku Prawo i Sprawiedliwość zapowiedziało nową odsłonę walki w kryzysem mieszkaniowym w postaci dopłat do kredytów hipotecznych na pierwsze mieszkanie. Interwencja państwa ma obniżyć realne oprocentowanie kredytów do maksimum 2 proc. przez pierwsze 10 lat jego spłaty. Do tego dochodzi jednak marża banku, której koszt pokrywałby kredytobiorca. Do programu będą mogli dołączyć wszyscy Polacy, którzy nie ukończyli 45. roku życia, a obejmie on zarówno mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Kwota przyznanego kredytu nie może przekroczyć 500 tys. zł (600 tys. dla par albo kredytobiorcy z przynajmniej jednym dzieckiem), a wkład własny nie może być wyższy niż 200 tys. zł. Oznacza to, że łączna cena nieruchomości nabywanej dzięki "Bezpiecznemu Kredytowi 2 proc." nie może przekroczyć 700-800 tys. zł, w zależności od wariantu, o którym mówimy. Przepisy mają wejść w życie 1 lipca tego roku, a program kredytowy zaplanowany jest na razie do 31 grudnia 2027 roku. Rząd szacuje, że udzielonych zostanie około 155 tys. preferencyjnych kredytów. Całkowity kosz programu (do 2032 roku) oszacowano natomiast na 11,3 mld zł.

Propozycja wygląda atrakcyjnie, jednak teraz Platforma Obywatelska przelicytowała PiS, obiecując Polakom kredyty 0 proc. na pierwsze mieszkanie. I to nie przez pierwsze 10 lat spłaty, ale przez cały okres trwania kredytu. Podobnie jak w przypadku propozycji PiS-u, także tutaj program jest skierowany do osób poniżej 45. roku życia, ale w ofercie PO państwo bierze na siebie spłatę całej marży banku.

Według wyliczeń analityków rynku nieruchomości łączny koszt pomysłu Platformy to około 45 mld zł (czyli więcej niż roczny koszt obsługi programu "Rodzina 500 plus"). Gdyby natomiast Platforma ograniczyła się do wspomagania kredytobiorców jedynie przez pierwszą dekadę spłaty pożyczki - tak jak ma to miejsce w rządowym programie - koszt spadłby do 22,2 mld zł.

- Będziemy proponowali politykę, która rzeczywiście spowoduje, że mieszkanie będzie prawem, a nie towarem - obiecywał podczas niedawnego spotkania z mieszkańcami Pabianic przewodniczący Platformy Donald Tusk. - Jeśli wygramy i wprowadzimy program kredyt 0 proc., to nie będzie się płaciło 4100-4200 zł za to wymarzone mieszkanie 60-65-metrowe, tylko mniej więcej 1700 zł miesięcznie i będzie to spłata kapitału, a więc nie tych niekończących się odsetek - argumentował za propozycją swojej formacji.

Tusk podkreślił też, że "uczciwa władza musi uznać, że każda polska rodzina ma prawo do mieszkania". Na dopłacie do kredytów hipotecznych się jednak nie kończy. Były premier chętnie objąłby nim także... remonty. - Bardzo chciałbym, żeby program kredyt 0 proc. dotyczył także na możliwie dużą skalę remontów mieszkań, tych, które nie nadają się do mieszkania - przyznał Tusk. Jakby tego było mało, jego formacja obiecała też coś osobom wynajmującym mieszkania, a mianowicie dopłatę w wysokości 600 zł miesięcznie do czynszu najmu.

Jak obie propozycje wyglądają w liczbach? Przyjmijmy, że w obu przypadkach mówimy o kredycie na 500 tys. zł.

Platforma podała swoje wyliczenia dla takiej właśnie kwoty i okresu spłaty 25 lat. Wynika z nich, że dzisiaj rata takiego kredytu to 4179 zł miesięcznie. W ramach proponowanego przez PO programu byłoby to ledwie 1700 zł. Z analizy partyjnych ekonomistów dowiadujemy się też, że obecnie zaciągając kredyt na pół miliona złotych na okres 25 lat, kredytobiorca musi spłacić aż 770 tys. zł odsetek (do tego dochodzi jeszcze marża banku za udzielenie kredytu). Te koszty w propozycji PO bierze na siebie państwo. Warunek - jak piszą politycy PO - to: "wystarczy, że dwie osoby zarabiające minimalna pensję będą miały zdolność kredytową (wystarczy pracować, aby mieć mieszkanie)". Przypomnijmy: od lipca 2023 roku minimalne wynagrodzenie będzie wynosić 3,6 tys. zł brutto (obecnie to 3,49 tys. zł brutto).

Jak wygląda sytuacja w przypadku oferty PiS-u? Jeszcze pod koniec grudnia policzył to dr Adam Czerniak - kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH, a także dyrektor ds. badań Polityki Insight. Dr Czerniak zrobił wyliczenia dla kilku wariantów, ale żeby możliwie dokładnie porównać obie propozycje, przedstawmy wersję dla 500 tys. zł zaciągniętych na okres 30 lat.

Pierwsza rata takiego kredytu wynosiłaby 3329 zł i malała wraz z upływem czasu. Propozycja bardzo różni się jednak w zależności od tego, jaką zdolnością kredytową wykazałby się potencjalny kredytobiorca. Przykładowo: singiel chcący pożyczyć pół miliona złotych musiałby dysponować miesięcznie dochodem rozporządzalnym (czyli już po opodatkowaniu) w wysokości 8613 zł, a do tego złożyć w banku 20 proc. wkładu własnego. W razie braku wkładu własnego kwota dochodu rozporządzalnego "musiałaby być istotnie wyższa".

Nieco biedniejszy singiel, zarabiający w 2021 roku średnią krajową, w programie PiS-u miałby zdolność kredytową na maksymalnie 187 tys. zł. To równowartość 30-metrowej kawalerki w Rzeszowie (a i to przy złożeniu 20 proc. wkładu własnego). Nieco lepiej w kalkulatorze kredytowym dla "Bezpiecznego Kredytu 2 proc." wypadają rodziny. Zarabiająca dwie średnie krajowe para z dwójką dzieci mogłaby pożyczyć od banku do 431 tys. zł. To przekładałoby się na mniej więcej 70-metrowy lokal w Rzeszowie albo 40-metrowe mieszkanie w Warszawie (w mniej prestiżowej lokalizacji albo do większego remontu).

Eksperci, których o ocenę propozycji dwóch największych formacji poprosiła Interia, nie są zachwyceni tym, co usłyszeli.

Mówi prof. Andrzej Zybała, ekspert od polityk publicznych z SGH: - Żadna z tych propozycji do mnie nie przemawia. Platforma przelicytowała PiS, mówiąc, że da Polakom jeszcze więcej kasy. Mamy kampanię wyborczą, partie licytują się do samozatracenia. Dzisiaj polscy politycy zrobią absolutnie wszystko, żeby władzę zachować albo władzę zdobyć.

W podobnym tonie o ofercie PiS-u i Platformy wypowiada się prof. Agata Twardoch. - To nie są dobre propozycje, nie rozwiązują żadnych problemów. To dolewanie oliwy do ognia i pogłębianie problemu - przekonuje w rozmowie z Interią architektka i urbanistka z Politechniki Śląskiej. Jak twierdzi, obie propozycje są bardzo niesprawiedliwe społecznie, bo zakładają sowite dopłaty państwa do prywatnych mieszkań, a nie walkę z rozwarstwieniem społecznym i zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najbardziej potrzebujących. - To, co proponuje i PiS, i Platforma nijak nie rozwiązuje problemu długoterminowego. Pomaga jedynie bankom i deweloperom - nie pozostawia złudzeń nasza rozmówczyni.

Mechanizm, który napędzają propozycje dwóch największych partii politycznych, jest bowiem prosty. Żadna z nich nie zwiększa liczby mieszkań na rynku - ani na rynku pierwotnym, ani wtórnym, ani komunalnych, ani socjalnych. Banki nie muszą luzować swojego reżimu kredytowego, bo dzięki wymiernej pomocy państwa liczba klientów i tak, w założeniu, powinna wyraźnie wzrosnąć. Deweloperzy z kolei widząc, że państwo wpompuje gigantyczne pieniądze w sektor kredytowy, będą mogli jeszcze mocniej wywindować ceny mieszkań. W końcu popyt na nie istotnie wzrośnie, a podaż mieszkań pozostanie bez zmian (kontrolować ją nadal będą prywatni deweloperzy).

Idealnie podsumował to zresztą w rozmowie z "Wprostem" Józef Wojciechowski, właściciel J.W. Construction, miliarder i jeden z największych polskich deweloperów: - Oczywiście, że jestem zaskoczony. Do głowy by mi nie przyszło, że Donald Tusk wyjdzie z takim programem. Muszę mu pogratulować. Znalazł dobry patent na kryzys w naszej branży. Może to i nawet zbyt duży ukłon w naszą stronę.