Jak rozliczyć najem prywatnego mieszkania? Tak rozliczysz się z urzędem skarbowym

W 2023 roku w podatkach nastąpiła niemała rewolucja. Przełomem była zmiana w rozliczeniu najmu prywatnego, w którym można wybrać tylko ryczałt. Ten podatek odprowadzany jest od przychodu. W 2024 roku wynajem mieszkania to również tylko jedna możliwość rozliczenia, właśnie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz, który płaci najemca. Podatek ryczałtowy od wynajmu mieszkania ma wady takie jak brak możliwości odliczenia kosztów i niemożność skorzystania z kwoty wolnej od podatku. Nie można na przykład odliczyć kosztów związanych z remontem mieszkania przed wynajęciem nowym lokatorom.

Podatek od wynajmu mieszkania płaci się w rozliczeniu miesięcznym lub kwartalnym. Chociaż podatnik nie musi informować urzędu skarbowego, który sposób wybrał, to należy w rocznym rozliczeniu PIT zaznaczyć, z jaką częstotliwością były opłacane zaliczki na podatek.

Istotne przy obliczaniu ryczałtu jest to, że ponoszone przez najemcę wydatki nie są przedmiotem najmu. Jeżeli z umowy wynika, że najemca uiszcza czynsz w spółdzielni mieszkaniowej, płaci za istniejące w lokalu media, energię elektryczną, wodę, czy gaz, to ich suma nie wlicza się do przychodu. Dla przykładu załóżmy, że właściciel pobiera od najemcy 2500 zł i sam opłaca rachunki. Wtedy rozliczenie najmu prywatnego liczy się od kwoty 2500 zł. Jeżeli w umowie właściciel zawrze, że to najemca płaci 500 zł za media i rachunki oraz robi przelewy lub właściciel tylko pośredniczy w tych transakcjach, to właściciel ryczałt od wynajmu zapłaci od kwoty 2000 zł.

Wysokość podatku od najmu prywatnego to dwie stawki, których wysokość determinuje wielkość przychodów. Wysokość podatku od najmu w 2024 wynosi:

• 8,5 proc., jeżeli przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. zł rocznie;
• 12,5 proc., jeżeli przychody z najmu są wyższe niż 100 tys. zł rocznie.

Warto wiedzieć, że w polskim prawie podatkowym istnieje małżeński najem prywatny. To preferencyjne zasady opodatkowania, które obejmują małżonków. Ci bowiem mogą skorzystać ze stawki 8,5 proc. względem 200 tys. zł przychodu z najmu prywatnego. Niższa stawka będzie mieć miejsce pod warunkiem złożenia oświadczenia do właściwego urzędu skarbowego. Do tego należy zadeklarować, że przychód z tego tytułu będzie rozliczany tylko przez jednego ze współmałżonków.

Warto jeszcze pamiętać, że ryczałt od najmu 2023 zgodnie ze stawką 12,5 proc. płaci się od nadwyżki ponad 100 tys. zł. W praktyce oznacza to, że jeżeli nasz przychód wyniósł 160 tys. zł, to podatek ryczałtowy do kwoty 100 tys. zł opłacany jest według stawki 8,5 proc., a 60 tys. zł według 12,5 proc. Wyliczenie ryczałtu jest proste i wystarczy pomnożyć miesięczny przychód przez obowiązującą nas stawkę ryczałtu.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oblicza się i wpłaca co miesiąc lub co kwartał do urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca lub do 20. następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony. Z kolei za grudzień, ostatni kwartał roku podatkowego, w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Podatek wpłaca się na swój mikrorachunek podatkowy.

Podatnicy, którzy w 2023 r. uzyskiwali przychody z najmu prywatnego do 30 kwietnia 2024 roku muszą złożyć fiskusowi PIT-28. Ten służy do rozliczania zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów ewidencjonowanych. Zeznanie można złożyć w formie papierowej w urzędzie skarbowym. PIT 28 można także przesłać do urzędu pocztą, najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Co bardzo ważne, zeznanie powinno być nadane w placówce pocztowej Poczty Polskiej przed upływem terminu na złożenie zeznania.

Jak rozliczyć najem mieszkania? PIT 28 można również złożyć drogą elektroniczną, poprzez e-Deklaracje lub w usłudze Twój e-PIT dostępnej w serwisie e-Urząd Skarbowy. Zeznania składane online przez formularz interaktywny w systemie e-Deklaracje można podpisać za pomocą kwalifikowanego podpisu elektronicznego lub danych autoryzujących.

Zeznanie PIT 28 poprzez usługę Twój e-PIT wymaga zalogowania poprzez profil zaufany, e-dowód lub bankowość elektroniczną. Pomocną może okazać się również zainstalowana na telefonie aplikacja mObywatel.