Kiedy nie zapłacisz podatku od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19 % dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami zakupu i utrzymania nieruchomości. Do kosztów tych zalicza się m.in.:

• cenę nabycia nieruchomości,
• opłaty notarialne,
• prowizje pośredników,
• koszty remontów zwiększających wartość lokalu.

Przykład: mieszkanie kupione za 300 000 zł i sprzedane za 500 000 zł daje dochód 200 000 zł, więc podatek wyniesie 38 000 zł (19% z 200 000 zł).

Aby uniknąć podatku, można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, wydając uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży. Obejmuje to m.in.:

• zakup innego mieszkania lub domu,
• nabycie działki pod budowę,
• budowę lub remont własnej nieruchomości,
• spłatę kredytu hipotecznego.

Warunkiem skorzystania z ulgi jest złożenie PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży i wykazanie, że dochód zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe. Wartość nieruchomości zbytej i zakupionej ma oczywiście decydujące znaczenie do obliczenia podatku i kwoty zapłaty podatku dochodowego.

Przepisy nie zakazują wynajmu lokalu kupionego w ramach ulgi, ale fiskus często kwestionuje prawo do zwolnienia w takich przypadkach. Kluczowe jest udowodnienie, że nieruchomość faktycznie służy własnym celom mieszkaniowym sprzedającego. Trzeba jednak pamiętać o tym, że Urząd Skarbowy może przy naliczeniu opodatkowania sięgnąć do wartości rynkowej nieruchomości, aby obliczyć rzeczywistą wysokość podatku. W przypadku obowiązku zapłaty będzie się liczyła kwota obliczona przez Urząd.

Osoby dziedziczące nieruchomość mogą uniknąć podatku, jeśli spadkodawca posiadał ją przez co najmniej pięć lat przed śmiercią, więc w przypadku sprzedaży nieruchomości w 2024 roku po śmierci spadkodawcy w tym samym roku, unikniemy obowiązku zapłaty podatku, jeśli spadkodawca był właścicielem nie później, niż od początku 2019 roku.

Pieniądze ze sprzedaży mieszkania w Polsce można przeznaczyć na zakup nieruchomości w innym kraju UE i nadal skorzystać ze zwolnienia podatkowego, o ile nieruchomość będzie służyć własnym celom mieszkaniowym. Wówczas dochód ze sprzedaży nieruchomości, bez względu na to, czy chodzi o sprzedaż domu lub mieszkania, liczony jest tak samo, jak na krajowym rynku. Podobnie rzecz wygląda w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości.

Przypadek odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat należy zgłosić w PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży. W deklaracji należy wykazać:

• przychód ze sprzedaży,
• koszty uzyskania przychodu,
• dochód podlegający opodatkowaniu,
• ewentualne zwolnienie (ulga mieszkaniowa).

Jeśli zadeklarowane środki nie zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, konieczna będzie korekta PIT-39 i zapłata podatku wraz z odsetkami. Podatek w wysokości 19 % dotyczy każdego, kto według rozumienia prawa zbył lub zakupił nieruchomość w celu zarobkowym. Aby uniknąć zapłaty podatku trzeba wykazać, że zakup nieruchomości dotyczy własnych celów mieszkaniowych. Jeśli dochowamy terminu pięciu lat, ominiemy podatek PIT.

Fiskus może odmówić zwolnienia z podatku, jeśli:

• środki przeznaczono na cele niekwalifikujące się jako własne cele mieszkaniowe,
• zakupione mieszkanie zostało przeznaczone na wynajem.

Aby uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania, najlepiej odczekać pięć lat od zakupu. Można też skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przeznaczając środki na zakup innej nieruchomości lub jej remont. Kluczowe jest przestrzeganie terminów i prawidłowe rozliczenie transakcji, by uniknąć problemów z fiskusem.