Rekordowe ceny mieszkań w Niemczech. Rynek grozi przegrzaniem

Sytuacja makroekonomiczna powoduje, że Niemcy kupują nieruchomości, ale ich ceny osiągają rekordowy poziom. Bundesbank ostrzegł, że rynek może być przeszacowany nawet o 30 proc.

Frankfurt, nazywany przez miejscowych Manhattanem, co jest ukłonem w stronę drapaczy chmur i położenia miasta nad rzeką Men. Choć to niemieckie centrum finansowe może odbiegać od Nowego Jorku pod względem życia nocnego, kultury i bankowości, to pobiło go na głowę w przypadku indeksu cen rynku nieruchomości z 2021 roku. Trzypokojowe mieszkanie na 47. piętrze, w wieżowcu zlokalizowanym w niczym niewyróżniającej się biurowej dzielnicy może kosztować tam 9 mln euro.

Niemcy długo unikali posiadania nieruchomości, ale rosnące czynsze, niskie koszty pożyczek i w niektórych przypadkach opłaty za trzymanie pieniędzy w banku, przekonały prawie jednego na dwóch Niemców do zakupu domu lub mieszkania.

Wynikająca z tego gorączka na rynku nieruchomości sprawiła, że we Frankfurcie pojawiło się 18 nowych wieżowców. Szał budowlany powtórzył się w całych Niemczech, gdzie ceny osiągnęły rekordowy poziom, a koszt nieruchomości wzrósł o około 50 proc. od połowy 2016 roku.

Frankfurt, zajmując pierwsze miejsce, pokonał Hong Kong, Toronto i Nowy Jork w globalnym rankingu bańki na rynku nieruchomości z 2021, publikowanym przez UBS (UBS Global Real Estate Bubble Index), a pobliskie Monachium znalazło się na czwartym miejscu.

Od połowy 2019 roku wzrost cen nieruchomości w Niemczech wyprzedził znaczną część reszty Europy, w tym Francję i Wielką Brytanię. W drugim kwartale 2021 roku ceny domów skoczyły o ponad 10 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, a jak wynika z danych Federalnego Urzędu Statystycznego w Wiesbaden, w trzecim kwartale tego roku ceny nieruchomości wzrosły średnio o 12 proc. w porównaniu z tym samym kwartałem w 2020 roku.

Popyt podkreślają ruchy sektora finansowego. Niemiecki ubezpieczyciel i fundusz emerytalny Allianz zapłacił w tym roku 1,4 mld euro za jeden z czterech nowych drapaczy chmur powstających we Frankfurcie.

Projekt, znany jako FOUR, obejmuje biura oraz dwupokojowe apartamenty w cenie około 3 mln euro. - Celujemy w okolice Frankfurtu - powiedzieli deweloperzy stojący za projektem. Miasto jest jednym z najbogatszych w Niemczech. - Popyt potwierdził, że było to właściwe podejście. Nie widzimy ryzyka bańki.

Podczas gdy zainteresowanie stale rosło, koronawirus jeszcze tylko wzmocnił inwestycje w nieruchomości, ponieważ tradycyjnie oszczędzający Niemcy mieli jeszcze więcej pieniędzy do odłożenia, a depozyty zostały uderzone przez ujemne stopy procentowe.

Mniej niż 42 proc. Niemców posiadało swój własny dom w 2006 roku, ale ta liczba wzrosła w czasie kryzysu finansowego do prawie 47 proc. w 2018 roku.

Według najnowszych danych niemieckiego Bundesbanku korzystanie z kredytów na zakup nieruchomości nabrało tempa podczas pandemii. Suma kredytów mieszkaniowych osiągnęła 1,45 bln euro na koniec 2020 roku, około 6 proc. więcej niż rok wcześniej, a dane za ten rok pokazują, że zjawisko zapożyczania się nadal rośnie.

Podczas gdy trwająca pandemia ogranicza imigrację i wzmacnia ochronę lokatorów, a starzejąca się populacja Niemiec kurczy się coraz szybciej, niektórzy obserwatorzy twierdzą, że zostały zasiane ziarna, które mogą doprowadzić do spadku cen nieruchomości.

Bundesbank ostrzegł w listopadzie przed ryzykiem przegrzania rynku nieruchomości, twierdząc, że może on być przeszacowany nawet o 30 proc.

- Potrzebujemy imigracji na poziomie około 220 tys. osób, aby utrzymać populację i popyt na nieruchomości na stabilnym poziomie. Ale imigracja ucierpiała z powodu koronawirusa - powiedział Jochen Moebert, ekonomista Deutsche Bank Research, dodając, że imigracja netto spadła z 400 tys. przed pandemią do 220 tys. w zeszłym roku.

Moebert prognozuje, że to, w połączeniu z bardziej rygorystycznymi przepisami, aby domy były energooszczędne i kontrolą czynszów, oznacza, że na rynku nieruchomości może dojść do zwrotu w 2024 roku. - Dochodzimy do szczytu - powiedział.

Barbara Steenbergen z Międzynarodowego Związku Lokatorów powiedziała, że pandemia zaostrzyła kontrolę nad europejskimi inwestorami, ograniczając zagranicznym nabywcom możliwość kupowania zwykłych domów w Amsterdamie i innych miejscach. - Rynki dla inwestorów stają się bardziej regulowane w całej Europie - powiedziała.

We Frankfurcie pojawiły się pierwsze oznaki zwrotu. Zarzucono plany budowy designerskiego apartamentowca marki Porsche. Lokalni urzędnicy zgadzają się, że szczyt został już osiągnięty. - Niebo nie jest granicą dla cen nieruchomości - powiedział rzecznik frankfurckiego wydziału planowania. - Mamy wystarczająco dużo innych luksusowych apartamentowców.

Redakcja Polska Deutsche Welle