Jak zabezpieczyć płatność przy sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym?
Przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego. Przepisy Kodeksu Cywilnego, które o tym stanowią, mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Strony nie mogą zatem umówić się, że nastąpi to dopiero z chwilą dokonania przez kupującego płatności. Sprzedający może zatem znaleźć się w takiej sytuacji, że przez jakiś czas nie będzie już właścicielem nieruchomości a jednocześnie będzie musiał oczekiwać na zapłatę. Co może zrobić, żeby zabezpieczyć swój interes? Istnieją na to trzy podstawowe sposoby, które omówimy poniżej.
Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym
Najczęściej stosowanym zabezpieczeniem interesu sprzedającego jest poddanie się przez kupującego egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Stosowna klauzula umieszczana jest w akcie notarialnym. Musi ona zostać wyraźnie oznaczona i zaakceptowana przez strony. W przypadku niewywiązania się przez kupującego z obowiązku płatności sprzedający będzie mógł wystąpić do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji bez potrzeby prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego. Takie rozwiązanie nie zabezpiecza jednak całkowicie interesu właściciela. Szybkie przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego zwiększa wprawdzie szansę na wyegzekwowanie należności, ale nie daje na to stuprocentowej gwarancji. Bardziej skutecznymi sposobami będą depozyt notarialny oraz założenie przez obie strony konta w tym samym banku.
Depozyt notarialny
Rekomendowanym przez nasze warszawskie biuro nieruchomości sposobem zabezpieczenia płatności za nieruchomość jest depozyt notarialny. Polega on na tym, że przed zawarciem umowy przenoszącej własność kupujący przekazuje środki na rachunek depozytowy notariusza. Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz przekazuje je z kolei sprzedającemu. Depozyt notarialny jest bezpiecznym sposobem zabezpieczenia transakcji, ponieważ za dokonanie płatności odpowiada funkcjonariusz publiczny, jakim jest notariusz. Wadą takiego rozwiązania jest jego koszt. Takie zabezpieczenie stanowi bowiem odrębną czynność notarialną, za którą pobierana jest osobna taksa. Jej wysokość została określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 11 sierpnia 2020 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przepisy nie regulują tego kto ponosi taki wydatek. Zwyczajowo uznaje się, że skoro depozyt zabezpiecza interes zbywającego nieruchomość to właśnie on za niego płaci. Warto mieć na uwadze, że rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa tylko maksymalne stawki taksy notarialnej. Jej ostateczna wysokość może zatem podlegać negocjacjom.
Założenie przez obie strony konta w tym samym banku
Sposobem na zabezpieczenie płatności za nieruchomość jest założenie przez obie strony rachunków bankowych w tym samym banku. Umożliwia to dokonanie zapłaty bezpośrednio po podpisaniu aktu notarialnego, czyli jeszcze przed wyjściem z kancelarii. Innym rozwiązaniem może być dokonanie przelewu typu eliksir. Jego realizacja kosztuje wprawdzie kilkadziesiąt złotych, ale umożliwia przekazanie środków w ciągu kilkunastu minut, a więc jeszcze przed opuszczeniem kancelarii notarialnej. Trzeba mieć jednak na uwadze, że w niektórych bankach przelew typu eliksir może zostać zlecony tylko do określonej godziny. W innych obowiązują natomiast ograniczenia kwotowe. Dlatego pewniejszym rozwiązaniem jest założenie przez obie strony rachunków bankowych w tych samym banku. Dla dokonania przelewu konieczne będzie oczywiście zabranie przez kupującego swojego laptopa, z którego będzie mógł dokonać przelewu.
Artykuł sponsorowany
