Przychodzi bank do emeryta

Odwrócona hipoteka w USA funkcjonuje już od ponad pół wieku. Dobrze ma się też w 10 krajach Unii Europejskiej, a furorę robi w Holandii. W Polsce powstał rządowy projekt ustawy, która regulowałaby jej wprowadzenie.

Mieszkania i działki, ale nie wszystkie

Zasady, na których opiera się odwrócona hipoteka, wydają się niezwykle proste. Właściciel nieruchomości zrzeka się do niej prawa po śmierci na rzecz banku. Ten ostatni w zamian za to jest zobowiązany do wypłacenia sumy - jednorazowej na początku umowy bądź miesięcznych świadczeń do końca życia kredytobiorcy w tym wypadku emeryta. - Projekt ustawy zakłada też trzecią opcję - transze wypłacane na przykład co roku - mówi Marcin Krasoń z Open Finance. Odwrócona hipoteka dotyczy emerytów, którzy ukończyli 60. rok życia, a którzy nie mają dzieci, którym zapisaliby posiadane mieszkanie. Nie muszą być to osoby samotne. - Ustawa mówi, że może to być małżeństwo. W tym przypadku, gdy jeden z małżonków umrze, umowa trwa nadal i drugi pobiera świadczenia. Nie ma więc obawy, że przy śmierci jednego z małżonków bank zabierze mieszkanie - wyjaśnia Krasoń. Rzecz zresztą nie odnosi się tylko do mieszkania. - Projekt dotyczy też na przykład działek budowlanych - dodaje ekspert Open Finance. Czy zasada ta może tak samo dotyczyć mieszkania zarówno w kamienicy w centrum Warszawy, jak i walącego się domu na peryferiach Otwocka? Oczywiście, nie. - Generalny problem polega na przekonaniu banku, by tę naszą nieruchomość chciał. Stan mieszkania i atrakcyjność jego lokalizacji to sprawa nadrzędna - przyznaje Krasoń. Zdarza się, że mieszkania w kamienicach zlokalizowanych w centrach miast są obłożone hipoteką, co wtedy? - Oczywiście niemożliwe jest, by dwa banki były na jednej hipotece. Może się jednak zdarzyć taka sytuacja, że w momencie podpisywania umowy o odwróconej hipotece, część pieniędzy z umowy idzie na spłatę starej hipoteki, pozostałe środki są wypłacane w postaci świadczeń - spekuluje Krasoń.

(Nie)uzasadnione lęki emerytów

Pytaniem, które niemalże od razu nasuwa się, jest: jaki zysk z tytułu umowy będzie miała każda ze stron: a więc zarówno emeryci, jak i banki? Doradcy Finansowi z Home Broker przy założeniach, że mieszkanie przedstawia wartość 300 tys. zł, a przeciętny emeryt żyje 18 lat, a emerytka 23 lata, oszacował, że dostaną oni odpowiednio 825 zł i 550 zł. - Emerytury są bardzo niskie, ja mam 800 zł. Takie pieniądze przydałby mi się nie na wycieczki, ale na zwykłe godne życie, na żywność czy leki - przekonuje 70-letnia Teresa Kowalkowska, właścicielka 47-metrowego mieszkania w jednej z atrakcyjnie położonych kamienic w Poznaniu. Przed przywiązywaniem się do liczb przestrzega jednak Krasoń. - Te wyliczenia są czysto teoretyczne, nie mamy gwarancji, że takie sumy będą wypłacane. Projekt ustawy mówi, póki co, jasno, że w wielu punktach banki przygotowujące ofertę będą miały dużą dowolność interpretacji. Dlatego takie konkretne sumy mogą emerytów wprowadzać w błąd - ostrzega.

Poza tym zostały one wyliczone na bazie przeciętnej długości życia w Polsce. A co, gdy dwa lata po podpisaniu umowy emeryt umrze - bank wykupi jego mieszkanie za bezcen? - Ta wartość niezwrócona przez bank na rzecz emeryta nie przepada - będzie majątkiem podlegającym normalnemu prawu spadkowemu - uspakaja Ireneusz Jabłoński, ekspert Centrum im. A. Smitha. W jaki sposób? - Prawni spadkobiercy zmarłej osoby mają pół roku na to, żeby mieszkanie wykupić, a więc spłacając pobrane przez zmarłą osobę świadczenia wraz z odsetkami - mówi Krasoń. Emeryci mają jednak inne lęki. - Boję się, że ktoś, by zarobić na moim mieszkaniu, może mnie podtruwać. Wiadomo, jacy są ludzie - nie kryje swych obaw Teresa Kowalkowska.

Bank stratny nie będzie

Krzywdy nie da zrobić sobie na pewno bank. Choćby wówczas, gdyby miał płacić świadczenia dłużej, niż to wynika ze średniej długości życia emerytów w Polsce. - Jeśli policzymy wartość, którą dostaniemy za mieszkanie i przemnożymy przez średni wiek, którego dożywają emeryci, to wyjdzie nam, że bank będzie płacił do 50 proc. wartości nieruchomości. Nawet gdy emeryt pożyje 10 lat dłużej niż wynosi średnia krajowa, to i tak bankowi się to opłaci, tyle że jego zysk będzie mniejszy - tłumaczy Marcin Krasoń. Projekt zabezpiecza też banki przed stratą zaznaczając, że emeryt podpisując umowę odwróconej hipoteki, zobowiązuje się do regularnego płacenia czynszu, ubezpieczania mieszkania oraz remontów, które sprawią, że wartość mieszkania z momentu zawarcia umowy nie pogorszy się.

A co, gdy pogorszy się stan zdrowia właściciela, przez co też uszczuplą się finanse i starsza osoba nie będzie w stanie dokonywać niezbędnych remontów? - W tym wypadku banki mogą na przykład przejąć część obowiązków na siebie. Podpisując umowę, mogą dać emerytom wybór; "dostanie pan 700 zł co miesiąc, ale remonty i ubezpieczenie to pańskie zobowiązania albo dostaje pan 200 zł mniej, ale to my dbamy o ubezpieczenie i niezbędne remonty" - wyjaśnia obrazowo ekspert Open Finance. Kontrowersje jednak budzi stwierdzenie "utrzymanie mieszkania w należytym stanie", bo dla jednych sufit z grzybem to należyty stan, dla innych to konieczność prac remontowych. - Wszystko może "rozbijać się" o rzeczoznawców, którzy mogą być mniej lub bardziej niezależni - przestrzega Krasoń.

Alternatywa dla OFE

Odwróconą hipotekę na polskim rynku chwali Ireneusz Jabłoński z Centrum im. A. Smitha. - To jedna z ciekawych form oszczędzania na emerytury czy na dodatkowe środki w wieku emerytalnym, bo oszczędzanie polega na zakupie możliwie dużej nieruchomości zgodnej z naszymi możliwościami finansowymi w okresie naszej aktywności zawodowej, by po przejściu na emeryturę odsprzedawać ją w częściach, tym samym realizując oszczędności skumulowane w tej nieruchomości. To pokazuje, że możemy mieć dobrą alternatywę oszczędzania na starość wobec ryzykownych z naszego punktu widzenia funduszy inwestycyjnych - mówi, dodając, że aby stworzyć taki instrument, nie potrzebny jest żaden projekt rządowy, bo dzisiejsze prawo jest wystarczające.

Choć będzie to nowy instrument finansowy na rynku, Jabłoński przypomina, że podobny już istnieje. - Rolnicy, którzy są w systemie KRUS, a oddali swoje gospodarstwa na rzecz skarbu państwa, dostali z tego tytułu świadczenia. To jest nic innego, jak quasi-odwrócona hipoteka, tyle że płacona przez państwowy system zaopatrzenia społecznego, a nie komercyjne przedsiębiorstwa - wyjaśnia.

Generalnie tak, ale...

Banki, póki co, nie podzielają optymizmu eksperta. - Być może jest to zasłona dymna, bo po co chwalić się przed konkurencją, że pracujemy nad czymś takim? - pyta retorycznie Krasoń. Zasłonę dymną jednak lekko rozrzedza BZWBK, który w ankiecie Home Borker Doradcy Finansowi jako jedyny przyznał się do dużego zainteresowania odwróconą hipoteką. - Do tego produktu koncepcyjnie jesteśmy przygotowani już od jakiegoś czasu. Jesteśmy na bieżąco w kontakcie z Ministerstwem Finansów i wciąż interesujemy się tą sprawą - zapewnia Piotr Gajdziński, rzecznik BZWBK. - Wykluwa się jakiś projekt ustawy, ale dla nas najistotniejsze będą późniejsze przepisy wykonawcze. Po ich wydaniu dopracujemy ofertę, bo w naszej ocenie będzie dość spore zainteresowanie tym produktem - uważa. Skąd ten optymizm? - Obok tych emerytów, którzy zgodnie z tradycją przekazują swoje domy następnym pokoleniom, od kilku lat zauważamy emerytów dużo bardziej aktywnych, którzy chcą jeszcze korzystać z życia. Poza tym obserwujemy boom na rynku kredytów hipotecznych. Krótko mówiąc, młodzi chcą mieć raczej nowy dom i zaczyna ich być na to stać - tłumaczy Gajdziński.

Choć każda ze stron; emeryci, banki, eksperci są zdania, że odwrócona hipoteka to ciekawy pomysł, brak doprecyzowanych regulacji, możliwości oszacowania wciąż powiększającego się odsetka ludzi starszych w społeczeństwie, a także wciąż słaba zamożność polskiego emeryta i bariery psychologiczne siedzące w jego głowie, pozostawiają bez odpowiedzi pytanie: na jaką skalę ta oferta znajdzie uznanie w Polsce?

Michał Bondyra