Reklama

Reklama

"Przegląd": Złote żniwa deweloperów

Z metra kwadratowego trzeba wycisnąć jak najwięcej. Liczy się tylko zysk.

W gigantycznym bloku Bliska Wola Tower, który liczy 27 pięter, mieścić się będzie 1 tys. mieszkań. Docelowo na całym osiedlu ma zamieszkać 10 tys. osób. Ta inwestycja, powstająca na niewielkim kwartale, już zyskała miano warszawskiego Hongkongu. Maksymalne dogęszczenie ma zmaksymalizować zysk dewelopera. To, że wielu lokatorów raczej nie zobaczy w swoich mieszkaniach światła słonecznego, dla inwestora jest bez znaczenia.

W Milanówku deweloper wykarczował wszystkie drzewa na terenie leśnym. Będzie budował, a za wycinkę zapłaci karę. Inwestycja i tak mu się opłaci.

Reklama

W Poznaniu deweloper nie zastosował się do zaleceń konserwatora i wyburzył zabytkowy budynek, choć miał on być wkomponowany w nowy obiekt. Sprawa trafi do sądu, deweloper zapłaci karę.

Nowo budowane osiedla powstają w szczerym polu. Nie można do nich dojechać inaczej niż autem terenowym. Kiedy ludzie pytają, kiedy będą drogi, słyszą, że szansa, owszem, jest, ale wyłącznie w programie inicjatyw lokalnych. A to oznacza, że mieszkańcy 10% kosztów inwestycji muszą wyłożyć z własnej kieszeni - ok. 10 tys. zł od osoby. Deweloper we Wrocławiu budynki oddał i umył ręce, bo drogi to nie jego problem.

Takich przykładów są w Polsce tysiące.

Plomby i "makabryły"

- Deweloperzy zachowują się agresywnie. Kupują grunty, karczują drzewa, budują bloki bez żadnego poszanowania dla przestrzeni. Przy czym nie partycypują w kosztach społecznych - branża, która jest jedną z najbardziej lukratywnych, korzysta z wygodnych dla niej przepisów. To szokujące, bo zamiast tworzyć prawo, które zmusiłoby deweloperów do poszanowania przestrzeni miejskiej, daje im się prezenty w postaci takich ustaw jak lex Szyszko czy lex deweloper - mówi Jan Mencwel ze stowarzyszenia Miasto Jest Nasze, aktywista i autor "Betonozy".

Pierwsza z tych ustaw, obowiązująca od stycznia do czerwca 2017 r., pozwoliła na wycinanie drzew na prywatnych posesjach, przy okazji dając gminom dużą swobodę w ustalaniu kryteriów dopuszczalnej wycinki. Zwalniała osoby fizyczne z konieczności uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z badań naukowców z Uniwersytetu Łódzkiego wynika, że w ich mieście w ciągu dekady wycięto 20,7 tys. drzew, z czego 40% właśnie w trakcie obowiązywania lex Szyszko. Z kolei lex deweloper, czyli specustawa mieszkaniowa, która weszła w życie w sierpniu 2019 r., pozwala m.in. na inwestycje "niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu przestrzennego", co znaczy po prostu, że deweloper może owe plany ignorować.

Aktywiści oprotestowali ustawę i nazwali ją "historyczną chwilą dla lobby deweloperskiego", któremu "udało się przepchnąć bubel prawny". Autorzy z kolei podkreślali, że ustawa ma przyśpieszyć budowanie mieszkań i rozwiązać problem ich braku.

To nie tak, że Mencwel nie lubi deweloperów. Chciałby tylko, żeby przyświecało im coś więcej niż zysk: - W tej chwili wszystko jest robione pod kątem zysku ze sprzedaży metra kwadratowego mieszkania. Niech budują, ale dlaczego te mieszkania, które oferują, i bloki przypominają klatki na fermach drobiu?

Absurdy i patologie polskiego rynku deweloperskiego - mikroskopijne mieszkania, odgradzanie budynków od otoczenia, wciskanie plomb i "makabrył" w harmonijne otoczenie, brak dróg dojazdowych czy ogródki o powierzchni 2 m kw. - opisują facebookowe fanpage’e. Najpopularniejsze są Patodeweloperka i Polskie Obozy Mieszkaniowe. Ich nazwy świetnie oddają problemy z polską branżą deweloperską.

Autorzy Patodeweloperki opisują np. taką sytuację: w nowej inwestycji na Mokotowie deweloper zdołał zmieścić 49 mieszkań na dwóch piętrach. Zdumienie budzi oferta sprzedaży "nowego mieszkania, jednego pokoju" o powierzchni 6,7 m kw. Cena: nieco ponad 120 tys. zł. Czyli 18 tys. zł za metr kwadratowy.

Z przepisów wynika wprawdzie, że w Polsce mieszkanie powinno mieć minimum 25 m kw., ale na rynku przybywa tego rodzaju ofert sprzedaży mikroapartamentów. Deweloperzy znaleźli sposób na obejście prawa - sprzedają je jako lokale użytkowe.

To zresztą niejedyny ich kreatywny pomysł. Z mieszkańcami nie liczą się, także jeśli chodzi o miejsca parkingowe - a w Polsce prawie 90% gospodarstw domowych ma przynajmniej jeden samochód.

Deweloper musi więc zapewnić odpowiednią liczbę miejsc parkingowych, choć nie jest ona jasno określona. W Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znajduje się tylko taki zapis: "Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo".

Liczba stanowisk nie jest określona, wiadomo jedynie, że trzeba ją dostosować do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że w jednej inwestycji na jedno mieszkanie może przypadać 1,2 miejsca parkingowego, a w drugiej - 0,5. To m.in. dlatego w modnej warszawskiej dzielnicy Wilanów nie ma gdzie zaparkować.

Patodeweloperka opisuje też sprawę z Katowic. Deweloper chciał wyciąć drzewa - ponadstuletnie kasztanowce. Miasto wyraziło zgodę, jednak po protestach mieszkańców i lokalnych mediów ją wycofało. Drzewa miały zostać. Rok później ruszyły prace odkrywkowe "mające na celu optymalizację kosztów związanych z technologią zabezpieczenia wykopu".

I dalej: "Drugiego dnia prac doszło jednak do zbyt dużego mechanicznego uszkodzenia korzeni kasztanowców przechodzących pod granicą na teren działki Inwestora, co spowodowało zachwianie statyki drzew i nadmierną utratę ich stabilności. Na miejscu potwierdził to specjalista z zakresu dendrologii, który kontrolował stan drzew w trakcie prowadzenia robót ziemnych w ich pobliżu. W wyniku tego zdarzenia zaistniała sytuacja nagłego zagrożenia dla życia, zdrowia i mienia w postaci ryzyka niekontrolowanego powalenia drzew na drogę publiczną ul. Raciborską, wobec czego zlecone zostało ich natychmiastowe usunięcie".

Prześmiewcze fanpage’e punktują absurdy polskiego rynku deweloperskiego: pogardę dla przyrody i otoczenia, pazerność połączoną z brakiem dbałości o potrzeby mieszkańców i balansowanie na granicy jakichkolwiek standardów architektonicznych. A choć to branża z kiepską prasą, radzi sobie świetnie, przy czym odporna jest na kolejne kryzysy, także ten związany z lockdownem.

Jak wynika z analizy HRE Investments, styczeń był najbardziej pracowitym miesiącem polskiej deweloperki. Deweloperzy rozpoczęli budowę aż 12,4 tys. mieszkań, o 24% więcej niż rok wcześniej. Eksperci podkreślają, że pod względem liczby rozpoczętych inwestycji był to najlepszy styczeń w historii. Wydano też o 30% więcej pozwoleń na budowę w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Zarządzanie na wuzetkach

Deweloperzy budują, ludzie kupują. A kupują, bo nie mają wyjścia - oferta deweloperska, zamiast być jednym z elementów oferty mieszkaniowej, jest de facto jedyną. Mieszkalnictwo komunalne nie istnieje, konkurencji publicznej nie ma.

Podstawowy problem polskiej rzeczywistości mieszkaniowej to brak planów miejscowych. Nie są one uchwalane lub powstają w ślamazarnym tempie, z rekordzistami liczącymi po dwie dekady.  - Jak się buduje poza planem, to można zbudować prawie wszystko. Na wuzetkach (warunkach zabudowy) nie da się zaprojektować miasta - mówi Jan Mencwel.

Zupełnie inaczej wygląda to w brytyjskich czy niemieckich miastach. - Weźmy przykład Wielkiej Brytanii - mówi historyczka i krytyczka architektury Anna Cymer.  -  Tam przepisy są bardzo restrykcyjne dla deweloperów. Już na etapie kupowania działki inwestor dostaje bardzo precyzyjne wytyczne, które określają, ile mieszkań może zbudować, ile obiektów społecznych i publicznych ma powstać, ile dróg czy skwerów. To wszystko dzieje się na etapie przystępowania do rozmów o inwestycji.

Relacja samorząd-deweloper jest zupełnie inna, u nas samorząd całuje dewelopera po rękach i pozwala mu na wszystko. I nie zobowiązuje do wybudowania szkoły, przedszkola, przestrzeni dla mieszkańców. A nie zobowiązuje, bo takich przepisów po prostu nie ma. Czy naprawdę deweloper nie powinien wnosić do miejskiej kasy odpowiedniej opłaty na budynki tzw. infrastruktury społecznej: szkoły, przedszkola, przychodnie?

Choć wśród samorządowców bywają też wyjątki. Grzegorz Pietruczuk, burmistrz warszawskiej dzielnicy Bielany, do deweloperów ma krytyczny stosunek. Ocalił park Olszyna przed zapędami deweloperów, a we wrześniu ub.r. aktywnie wspierał protesty przeciwko kolejnym próbom zabudowy Lasu Bemowskiego. Teren, z którego mieszkańcy korzystali w celach rekreacyjnych, został ogrodzony. Wycinano drzewa, niszczono siedliska bobrów.

"Wobec niechlujstwa legislacyjnego i tworzenia aktów prawnych na kolanie, bez refleksji i konsultacji, oraz wobec bierności państwa, obowiązkiem wszystkich samorządowców jest wsparcie dla wójta Starych Babic Sławomira Sumki" - pisał Pietruczuk na Facebooku. Sprawą inwestycji w parku zajmują się już prokurator i nadzór budowlany.

W Warszawie, gdzie buduje się najwięcej i najszybciej, do 31 grudnia 2020 r. uchwalono 303 plany miejscowe, obejmujące obszar prawie 21 tys. ha. To 40% powierzchni miasta.

Drzewa wycinać, plany ignorować

Anna Cymer podkreśla, że daleko jej do tego, by deweloperów bronić, ale ich posunięcia są zazwyczaj całkowicie legalne. - Nie dokonują zamachu na praworządność, tylko działają w ramach obowiązujących przepisów. To przepisy są złe i dopuszczają do tego, że deweloper może, na zasadach warunków zabudowy, tych nieszczęsnych wuzetek, które zostały wymyślone pod koniec lat 90., zarządzać polską przestrzenią. Od dawna wiemy, że to fatalne, ale nieudolność w zmianie przepisów powoduje, że ten stan trwa. Deweloperzy po prostu korzystają z tego, jakie przepisy zostały im podarowane - mówi badaczka architektury. Korzystali więc zarówno z lex Szyszko, jak i lex deweloper.

Wykorzystali też przepisy antykryzysowe, które wprowadziła specustawa covidowa. Chodzi o art. 12 specustawy, który przewiduje, że do projektowania, budowy, przebudowy czy zmiany sposobu użytkowania w związku z przeciwdziałaniem epidemii koronawirusa nie stosuje się kilku aktów prawnych, m.in. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na tej podstawie deweloperzy wciskają inwestycje tam, gdzie do tej pory nie było to możliwe - choćby w otulinie rezerwatu przyrody. To właśnie oprotestowana budowa ze Starych Babic. Ale podobnie jest w Krakowie, Białymstoku czy w Tarnowskich Górach.

A to zaledwie fragment rzeczywistości prawnej, w której funkcjonują deweloperzy. Problem jest wielopoziomowy i narasta od transformacji. Działania deweloperów reguluje bardzo niewiele przepisów, w dodatku bardzo korzystnych dla nich, bo nie dla społeczności miast i przestrzeni urbanistycznej. Ale to nie jest kwestia ostatnich lat, tylko efekt zlikwidowania w 1994 r. planów miejscowych i napędzania rynku deweloperskiego kolejnymi ustawami. Deweloper nie myśli o tym, żeby szanować przestrzeń i tworzyć przyjazne mieszkańcom otoczenie, liczy się tabelka w Excelu, w której zysk musi się zgadzać. W efekcie polskie miasta padają ofiarą wuzetek i PUM-ów.

Główny Urząd Statystyczny określa PUM, czyli powierzchnię użytkową mieszkania, jako "sumę powierzchni wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu lub budynku mieszkalnym, w którym znajduje się tylko jedno mieszkanie, tj. pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek, ubikacji, obudowanej werandy, ganku, garderoby oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom mieszkańców bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania". PUM ma kluczowe znaczenie przy wycenie nieruchomości, bo deweloper przelicza zapłaconą za grunt cenę na metry kwadratowe powierzchni użytkowej, którą będzie mógł tam wybudować. I z tej powierzchni użytkowej mieszkania musi wycisnąć jak najwięcej.

Neoliberalne spustoszenie

To dlatego wieżowiec Bliska Wola Tower powstaje w kwartale o obwodzie zaledwie 500 m. Chętnych na zakup nie brakuje. Anna Cymer wyjaśnia, dlaczego: - W pewnym sensie transformacja poczyniła w naszej mentalności spustoszenie, wprowadzając do niej neoliberalny sposób myślenia, także w aspekcie gospodarczym oraz zarządzania przestrzenią. To jedna z głównych przyczyn, dla których trudno będzie sobie z tą patologiczną sytuacją na rynku deweloperskim poradzić.

Dlatego mieszkania na ogrodzonych, betonowych pustyniach sprzedają się jak świeże bułeczki - mnóstwo ludzi jest przekonanych, że mieszkanie od dewelopera to szczyt marzeń. W 2020 r. oddano do użytkowania najwięcej domów i mieszkań od 40 lat.

Pokutuje przekonanie, że nowe  zamknięte osiedle jest świetnym miernikiem jakości życia i miejscem, gdzie będzie się dobrze żyło. Zamknięci w apartamentowcach i odseparowani od otoczenia mieszkańcy z przerażeniem myślą o tym, że gdzieś w ich sąsiedztwie miałby powstać budynek komunalny. Tymczasem Wiedeń, w którym dwie trzecie mieszkańców korzysta z mieszkań komunalnych, zajmuje pierwsze miejsce na liście Global Liveability Index (Globalnego Indeksu Jakości Życia). Warszawa jest o 64 pozycje niżej.

- Deweloperzy nie spadli z księżyca. Są również członkami społeczeństwa, które nie ma zbyt wielkich zasobów kapitału społecznego. Oni robią biznes, a biznes się kręci, bo ludzie chętnie kupują mieszkania w maksymalnie dogęszczonych, ogrodzonych osiedlach bez dojazdu i infrastruktury, sądząc, że jak się pozamykają w tych nowych, ładnych mieszkaniach, to znajdą szczęście. Przecież nie będą mieszkać na blokowisku, gdzie można mieć za sąsiada jakąś patologię, w dodatku może przyjść ktoś obcy i wyprowadzić psa na ich trawnik. Taką mamy mentalność - mówi Anna Cymer. I konkluduje: - Zgubiliśmy gdzieś myślenie o wspólnocie.

Ale, dodaje, jest nadzieja. Po pierwsze, mimo wielu przykładów skrajnie antyurbanistycznego myślenia, w którym mieszkańcy i ich potrzeby są na ostatnim miejscu, pojawiają się projekty wpisane w przestrzeń. Niewydzierające jej miastu, ale tworzące ją. Chociażby obsypane nagrodami osiedle RiverView w Gdańsku, harmonijnie wpisane w gdańską starówkę.

Po drugie, działania aktywistów miejskich przynoszą efekty. Nie tylko te widoczne tu i teraz, jak zdejmowanie wielkoformatowych reklam, ale także w szerszej perspektywie. Walczą o zmianę wrażliwości społecznej, o uważanie na siebie nawzajem, o dbałość o wspólną przestrzeń. Od tych zmian zacznie się zmiana na rynku deweloperskim. Bo potencjalni klienci, zamiast żądać grodzonych osiedli, będą chcieli - w końcu - raczej takich, na których rosną drzewa, są place zabaw dla dzieci i ławka, na której można pogadać z sąsiadem.

Anna Stachowiak

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama