Rząd szykuje mieszkaniową rewolucję. W nowych przepisach są "pułapki"
Na zmianę tych przepisów od dawna czekają mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowych. Chodzi o uregulowanie statusu gruntów o niepewnej sytuacji prawnej. Bez tego wielu osobom trudno jest dysponować lokalami, które zamieszkują. Co obejmą zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych i kto na tym zyska?
Ten problem od dekad nie mógł się doczekać rozwiązania. Dotyczy on spółdzielni, które nie mają uregulowanego tytułu prawnego do gruntu, na którym stoją ich budynki. Bez tego nie można ustanowić spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ani założyć księgi wieczystej. Wpływa to fatalnie na możliwość sprzedaży takich mieszkań i ich wartość rynkową.
Rewolucja w spółdzielniach mieszkaniowych: Propozycja rządu
Rząd przygotował projekt ustawy, która ma uregulować własność gruntów pod budynkami spółdzielczymi. Mówił o tym wiceminister rozwoju i technologii w wywiadzie dla "Rzeczpospolitej".
„Chcemy przywrócić spółdzielniom prawo do wystąpienia o ustanowienie użytkowania wieczystego w trybie administracyjnym oraz wprowadzić wyjątek dekretowy, który pozwoli stolicy te wnioski zrealizować.”
W Warszawie ten problem jest najbardziej odczuwalny. W PRL-u dla stolicy wprowadzono tzw. dekret Bieruta pozwalający spółdzielniom użytkować grunty, które nie były ich własnością. Taki stan skomplikował w 2013 roku Sąd Najwyższy, orzekając, że jeśli spółdzielnia nie ma prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu, nie może ustanowić własnościowego prawa do lokalu. Nowy projekt rząd skonsultował już ze spółdzielcami i władzami Warszawy.
Jak mają wyglądać nowe procedury?
Nowe prawo przenosi ciężar zmiany statusu gruntów z sądów na administrację. Spółdzielnia mieszkaniowa będzie mogła złożyć wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego do odpowiedniego organu. W zależności od własności gruntu może to być starosta w przypadku gruntów Skarbu Państwa, burmistrz lub prezydent miasta, gdy grunty należą do samorządu.
Po uznaniu wniosku przez organ administracyjny zostanie wydana decyzja, na podstawie której zawarta zostanie umowa użytkowania wieczystego.
Równocześnie nastąpi przeniesienie własności budynku. Rządowy projekt przewiduje w ramach takiego procesu opłatę wstępną oraz roczne opłaty za użytkowanie wieczyste. Z drugiej strony mowa jest o możliwych bonifikatach od pierwszej opłaty, które mają ograniczyć koszty dla spółdzielni.
W tym rozwiązaniu jest jeden warunek: spółdzielnie, które uregulują status prawny swoich działek, będą mogły na nich budować tylko budynki z lokalami lokatorskimi. Ma to rozwiązać problem braku tanich mieszkań w stolicy. Nie będzie więc mowy o sprzedaży gruntów deweloperom czy innym podmiotom komercyjnym.
Które spółdzielnie skorzystają ze zmian? Nie wszystkie
Rządowy projekt zakłada, że na zmianę statusu gruntów w trybie administracyjnym spółdzielnie będą miały określony czas od wejścia w życie nowych przepisów. Wcześniejsze propozycje mówiły o 12 miesiącach, kolejne o pół roku, ostateczny termin zostanie zapisany w ustawie.
Nie będą mogły jednak z tego skorzystać te spółdzielnie, które złożyły w tej sprawie pozew do sądu. Warunkiem przystąpienia do programu będzie jego wycofanie.
To budzi sprzeciw spółdzielców, których sprawy są już w toku. Dotyczy to większości z nich. Obawiają się, że jeśli z jakichś przyczyn nowe przepisy nie zapewnią im prawa do użytkowania wieczystego gruntów, to będą mieli zamkniętą drogę sądową. Ich sprawy w świetle prawa się wtedy przedawnią i zostaną z niczym.
Wszystkie te wątpliwości oznaczają, że rządowy projekt może być procedowany jeszcze bardzo długo. Są jednak szanse na to, że nowe przepisy wejdą w życie w 2026 roku.
Źródła: gov.pl, rp.pl, wykaz prac legislacyjnych rządu (UD335)
