Drogo jak nigdy, castingi, aukcje. Horror na rynku najmu [REPORTAŻ INTERII]

Pewna niemiecka dziennikarka postanowiła w 2016 roku spędzić urlop w Polsce. Swoje wakacje przedstawiła w obszernej relacji. Choć Melissa Ludstock pisała dla regionalnego "Donau Kurier" z Ingolstadt, o jej artykule zaczęły się rozpisywać ogólnopolskie media. Wszystko za sprawą zaskakującego porównania.

Pani Ludstock stwierdziła bowiem, że Warszawa przypomina jej Nowy Jork. Zachwyciły ją szerokie arterie, zieleń miejska, drapacze chmur. Wszystko to przypominało jej amerykańską stolicę finansjery, a opis był jak najbardziej pozytywnym obrazem polskiej stolicy.

Być może na tym etapie słusznie zadają sobie państwo pytanie, dlaczego zabieram państwa czas, opowiadając o impresjach autorki regionalnego dziennika i to w dodatku niemieckiego. Śpieszę z wyjaśnieniami.

Otóż w tym samym 2016 roku, będąc w Nowym Jorku właśnie, miałem okazję poznać pewnego jegomościa, który pracował w branży budowlanej. Spotkałem go przy wejściu na promenadę mostu Brooklińskiego od strony Manhattanu. Zatem rozmawialiśmy w zachwycającej scenerii, otoczeni najpopularniejszymi niebotykami, pamiętającymi czasy Waltera Chryslera i Johna Rockefellera. Należy tutaj nadmienić, iż budowlańcy w Stanach Zjednoczonych na zarobki skarżyć się nie mogą. Mój rozmówca narzekał jednak bez przerwy, bo choć sam mieszkał na pobliskim Brooklynie, to jak twierdził - na wynajem mieszkania wydawał trzy czwarte pensji. Ta uwaga zburzyła moje wyobrażenie o Nowym Jorku jako wspaniałym mieście, gdzie spełniają się amerykańskie sny. By spełniać sny za jedną czwartą pensji trzeba bardzo krótko spać, a to raczej nie jest zdrowe.

Wróćmy do porównania pani redaktor Ludstock. Owszem, Warszawa może przypominać Nowy Jork. Trochę niższy, skromniejszy, mniej zakorkowany, ale podobnie jak amerykańska metropolia, nasza stolica jak żadne inne miasto w Polsce przyciąga wielkie ambicje i wielkie pieniądze. Niestety ze wszystkimi tego konsekwencjami.

W redakcji poproszono mnie o napisanie artykułu o rynku wynajmu mieszkań w najgorętszym okresie - tuż przed rozpoczęciem roku akademickiego. 19 września zacząłem więc od przeglądania ofert w najpopularniejszych, internetowych serwisach z ofertami. Założyłem, że szukam lokum dla jednej osoby lub pary. Zatem ludzi młodych, samotnych albo w związkach, którzy jednak nie mogą liczyć na świadczenia socjalne przeznaczone dla rodzin.

Uznałem, że wystarczy im kawalerka, ewentualnie dwa pokoje. Po zaznaczeniu tych parametrów w serwisie, strona pokazała 1927 wyników. Przeglądałem kolejne oferty, ulegając przy tym wrażeniu, że większość z nich to około trzydziesto-czterdziestometrowe mieszkania, w różnym standardzie, za to z podobną ceną i to niekoniecznie zależną od odległości od Pałacu Kultury, a więc w myśl zasady: im dalej od centrum - tym taniej.

2800 plus czynsz 500 złotych. 3500 ze wszystkimi opłatami. 3200 plus czynsz i opłaty. Po obejrzeniu kilkudziesięciu takich propozycji stwierdziłem, że cena najmu na poziomie wyższym niż minimalna krajowa pensja to przesada i warto znaleźć coś tańszego. Uzupełniłem parametry wyszukiwarki tak, by górnym limitem ofert było 3000 złotych. Serwis pokazał 788 mieszkań.

Jednak ja zawsze lubiłem ryzyko. Niesiony ułańską fantazją postanowiłem zaryzykować i naiwnie poleciłem stronie pokazać jedynie te oferty, których maksymalna cena to 2000 złotych. Otrzymałem 75 propozycji, a realnie mniej, bo oczywiście część z nich to lokale proponowane przez biura nieruchomości, które liczą sobie prowizję najczęściej w kwocie miesięcznego czynszu. Nie chcąc napełniać kabzy pośredników, takie oferty odrzucałem od razu. Dwa tysiące piechotą nie chodzą.

Starałem się wybierać takie lokale, żebym sam z nich był zadowolony, ale prędko doszedłem do wniosku, iż wybór jest niewielki. Chcąc nie chcąc, wróciłem do górnego limitu trzech tysięcy.

Próbowałem szukać ofert w konkretnych dzielnicach i zauważyłem przy tym, że początkowa uwaga, iż odległość od centrum nie wpływa znacząco na cenę, nie ma jednak zastosowania. Otóż w rejonie, który serwis klasyfikował jako "centrum", strona wskazała mi jedynie dwa lokalne, które spełniały wybrane parametry, z limitem 3000 złotych włącznie i nie były ofertami biur nieruchomości. Zaznaczam, że były to oferty jednego tylko serwisu. Nie oznacza to, że w warszawskim centrum zostały jedynie dwa mieszkania w tej cenie. Choć obawiam się, że jest ich niewiele więcej.

CZYTAJ TAKŻE: "Jak w takich warunkach ma żyć dorosły człowiek?". To prawdziwy problem młodych

Pierwsze, jak wywnioskowałem ze zdjęć, było wątpliwej urody. Za to w doskonałej lokalizacji. Niecałe trzydzieści metrów kwadratowych, kawalerka, 2600 złotych plus opłaty. Szybko zadzwoniłem do właściciela, który równie szybko przekazał mi, że w zasadzie to jest już dogadany, a oferta nie jest aktualna.

W przypadku drugiego mieszkania - podobny metraż za 2800 złotych ze wszystkimi opłatami i w jeszcze lepszej lokalizacji, praktycznie samo serce Warszawy, udało się umówić na spotkanie. Z właścicielem rozmawialiśmy telefonicznie koło godziny jedenastej, a oglądać lokal miałem o osiemnastej. Radość nie trwała długo, bo przed czternastą dostałem SMS-a, że mieszkanie jest już wynajęte.

Pogodziłem się z faktem, że w centrum nie zamieszkam i usunąłem ten parametr z wyszukiwarki. Tym sposobem po godzinie szesnastej wylądowałem na Pradze. Okolice alei Waszyngtona. Dokładnie z właścicielką umówiliśmy się na 16:45 i może państwa dziwić tak dokładna godzina, ale trzeba państwu wiedzieć, że tego dnia moja rozmówczyni miała umówionych pięć spotkań, na każde przeznaczała 15 minut.

Minutę przed czasem zjawiłem się na miejscu i choć przychodzenie przed czasem nie jest szczególnie eleganckie, czułem, że wydarzy się dokładnie to, co stało się chwilę później. Mianowicie spotkam moją, próbującą wynająć mieszkanie, konkurencję. W drzwiach minąłem się z parą młodych ludzi. Zaznaczę tutaj, że praktycznie wszystkie mieszkania, które odwiedziłem, były dostępne od zaraz lub od początku października. Ja natomiast zawsze mówiłem, że chciałbym wynająć lokal od listopada - tak by z jednej strony nie wychodzić z roli najemcy, a z drugiej, żeby właściciele za bardzo się mną nie przejmowali. W istocie przecież nie chciałem nic wynająć, a jedynie zabierałem im niewiele, ale jednak, cennego czasu.

Właścicielka grzecznie mnie przywitała i powiedziała, że państwo przede mną się zdecydowali, czym dała mi do zrozumienia, że nie mamy o czym rozmawiać. Ucięliśmy sobie jednak miłą pogawędkę o tym, że dziś znaleźć najemców nie jest trudno. Oferta, którą proponowała, w serwisie z mieszkaniami została zamieszczona dzień wcześniej i oto właśnie lokal został wynajęty. W czasie naszej rozmowy miałem okazję przyjrzeć się temu, co straciłem.

Nie chciałbym nikogo urazić, ale jeżeli za bazę przyjmiemy termin "luksusowe", to ów mieszkanie było na drugim biegunie wrażeń estetycznych. Dwudziestometrowa kawalerka na pierwszym piętrze starej kamienicy z klatką schodową, w której panował okropny zaduch. W mieszkaniu dwa stare stoliki, dwie jeszcze starsze szafy i rozkładana wersalka nakryta szarą narzutą. Jedna z szaf - większa i trzydrzwiowa, była otwarta, właścicielka zdaje się prezentowała najemcom pościel będącą częścią oferty. Nie jestem pewien czy słusznie, bo pościel była pożółkła i wyglądała jakby pamiętała czasy nieboszczki Polski Ludowej. Moje największe zdziwienie wywołała jednak kuchnia, a raczej fragment przedpokoju zagospodarowany na kuchnię. Były to dwie niewielkie szafki szerokie na około 40-50 centymetrów, znajdujące się na wolnych fragmentach przeciwległych ścian. Pierwsza z nich mieściła zlew, druga zaś starą kuchenkę elektryczną z dwoma palnikami. O ile w tych warunkach jedzenie można podgrzać, a następnie umyć naczynia, to gdzie powstawałby posiłek - nie mam pojęcia. Ludzie jednak są pomysłowi, szczególnie młodzi. W łazience było równie ciekawie. Znajdowała się tam nie najnowsza, ale i nie najstarsza pralka oraz prysznic otoczony firanką w kolorowe wzory, z gatunku tych firanek, które mokre przylepiają się do skóry.

Czas na najważniejszą informację. Cena najmu tego lokum to 2600 złotych polskich, do których należało doliczyć jeszcze miesięczną opłatę za prąd. Po krótkiej rozmowie z właścicielką, której ciepły i serdeczny uśmiech był najprzyjemniejszym elementem krajobrazu mieszkania, zbiegłem po schodach, ponieważ bardzo chciałem porozmawiać ze świeżo upieczonymi najemcami. Szczęśliwie nie zdążyli odejść daleko i udało nam się wymienić uwagi na temat rynku najmu. Wyjaśniłem kim jestem i dlaczego ich wypytuję. Dowiedziałem się, że są studentami, a mieszkania szukali przez dwa tygodnie.

- I dlaczego wybraliście to mieszkanie? - pytam.

- Lokalizacja jest w miarę dobra, a cena wszędzie taka sama - odpowiedziała dziewczyna, już wyraźnie spokojna, że będzie miała gdzie mieszkać w październiku.

- Trudno jest teraz wynająć? - dopytuję, a oni kiwają głowami na potwierdzenie.Słyszałem o sytuacjach, kiedy ludzie musieli uczestniczyć w czymś w rodzaju castingu na najemcę. Pytam, czy zdarzyła im się taka sytuacja. Kiwają głowami zdecydowanie energiczniej. Jak wygląda taki casting?

- No, wchodzi do mieszkania kilka osób, właściciel rozmawia ze wszystkimi i decyduje komu wynajmie - mówi dziewczyna i dodaje, że to i tak nie najgorzej, bo zdarzają się aukcje.

- Aukcje?

- No, tak. Jak mieszkanie jest dobre, to ludzie przebijają oferty i jest taka aukcja. Kto da więcej.

- Ile razy widzieliście taką sytuację?

- Raz.

- A w jakiej dzielnicy?

- Na Woli.

Na dłuższą rozmowę niestety nie miałem czasu, bo zostało mi go niewiele przed kolejnym spotkaniem w sprawie wynajmu. Również na Pradze. Tym razem dwa pokoje, w nowym bloku, całkiem przytulne, w pełni wyposażone w nowoczesne sprzęty. Na parterze, za to z niewielkim balkonem, który na ów parterze przypominał raczej ogródek. Osiedle spokojne, zabezpieczone płotem z bramką i domofonem. Równe pięćdziesiąt metrów kwadratowych. Lokal miał jednak jedną wadę - cenę. Najem, plus czynsz, plus opłaty w sumie odchudzałyby moje konto o 3500 złotych miesięcznie. Oczywiście serwis internetowy mieszkanie klasyfikował w moich parametrach, bo bez czynszu i opłat cena była poniżej trzech tysięcy. Szybko powiedziałem właścicielowi, że chciałbym wynająć od listopada. On zmarkotniał, ale nie na długo, bo kiedy mnie odprowadzał, witał już kolejnych potencjalnych najemców.

Jeżeli wytrwali państwo do tego momentu tekstu, szczerze gratuluję. Obiecuję, że nie będą zanudzał opisem każdego odwiedzonego mieszkania. Wspomnę jeszcze jedynie o ciekawej praktyce - mianowicie najmie okazjonalnym. Pojawia się to w ofertach dosyć często i jak powiedział mi przez telefon jeden z wynajmujących - jest to dla mnie "wygodne rozwiązanie". Serdecznie mnie tym rozbawił, bo owszem, jest to rozwiązanie wygodne, ale przede wszystkim dla niego. W dużym uproszczeniu najem okazjonalny zobowiązuje najemców do dobrowolnego poddania się eksmisyjnej egzekucji, kiedy umowa najmu wygaśnie lub zostanie rozwiązana. Właściciel może bez przeszkód rozpocząć postępowania egzekucyjne i nie musi czekać aż gmina zapewni lokal zastępczy najemcy, który na przykład nie płaci ustalonej kwoty. W najmie okazjonalnym konieczne jest sporządzenie umowy notarialnej, w której najemca wskazuje adres, pod którym będzie mógł zamieszkać po wygaśnięciu dokumentu.

Uczciwie trzeba dodać, że takie postępowanie nie wynika jedynie z bezwzględności tak zwanych landlordów. Nie ulega wątpliwości, że nieuczciwi najemcy też się zdarzają, a kiedy gmina nie ma lokalu zastępczego, wynajmujący przez miesiące może tracić pieniądze. Podobnie wygląda kwestia cen. Owszem, jest drogo. Z pewnością są tacy właściciele, którzy chcą zarobić na najemcach jak najwięcej, ale jest też wielu takich, którzy podnoszą ceny ze względu na podwyżkę czynszu czy cen prądu. Wiele mieszkań spłaca też kredyty hipoteczne właścicieli na te lokale, a ich raty w ostatnim czasie diametralnie wzrosły przez podniesienie stóp procentowych. To naturalne, że nie chcą dokładać do interesu. Mają mieszkania i chcą zarabiać jak do tej pory. Nie można winić kogoś za to, że stara się radzić sobie w życiu i jeżeli ma takie możliwości, zabezpiecza swoją przyszłość.

Jednak ceny najmu mieszkań nie są wysokie jedynie ze względu na stopy procentowe i koszty energii. Postaram się wyjaśnić, co jeszcze wpływa na taką sytuację.

- Zgodzi się pan z tezą, że wynajem trzydziesto-czterdziestometrowego mieszkania za minimalną krajową pensję to przesada? - brzmiało pierwsze pytanie, które zadałem przewodniczącemu klubu Lewicy.

- Tak, zgadzam się - odparł Krzysztof Gawkowski. - Lewica wielokrotnie mówiła, że państwo, stwarzając warunki dla samorządów, powinno postawić na budowę mieszkań na wynajem, bo wtedy sam najem będzie dużo tańszy - dodał od razu. W czerwcu Nowa Lewica przedstawiła swój Narodowy Program Mieszkaniowy, który zakłada, że w ciągu pięciu lat, między 2024 a 2029 rokiem powstanie trzysta tysięcy mieszkań na wynajem. - Byłoby to rocznie około dwudziestu miliardów, z czego część oczywiście pokryją fundusze europejskie, swoją rolę miałby tutaj też Bank Gospodarstwa Krajowego - zaznacza Gawkowski.

Podkreślił, że w ramach tej propozycji nie będzie możliwości zakupu. - Wynajem jest dopóki płacimy. Po to jest zasób gminy, żeby mogła nim dysponować. Jeżeli potrzebujesz taniego mieszkania, to wynajmujesz je od gminy. Nie chodzi o to, by je wykupywać i pozbywać się tego zasobu - mówił.

Chciałem porozmawiać z Gawkowskim z dwóch powodów. Po pierwsze ze względów historycznych, choć niestety nie o historię Polski tutaj chodzi. Do tego wrócę za chwilę. Po drugie dlatego, że jak sądzę, to Lewica najgłośniej i przy każdej okazji podnosi sprawę problemów mieszkaniowych i jest to nie tyle zasługą, co zobowiązaniem. Postulat budowy mieszkań na wynajem stał się dla nich na tyle istotny, że półtora roku temu, na przekór reszcie opozycji, byli gotowi dogadać się z Prawem i Sprawiedliwością w kwestii Krajowego Planu Odbudowy. Zgodnie z jego założeniami miało powstać 75 tysięcy lokali na wynajem. Problem polega na tym, że do tej pory nie ma ani KPO, ani mieszkań.

- No, nie ma dlatego, że PiS nie dotrzymał obietnicy słowa w podstawowej kwestii - odpowiada Gawkowski. - To znaczy nie zgodził się na warunki Unii Europejskiej dotyczące między innymi zlikwidowania Izby Dyscyplinarnej. Gdyby pieniądze z KPO były, to pewnie zaczęlibyśmy budować. Na początek 12, później 24 tysiące w pierwszych trzech latach. Potem kolejne kroki. Ale nie ma tego wszystkiego, bo nie ma pieniędzy - przyznaje.

- Panie pośle, to daliście się PiS-owi ograć?

- Wie pan co, nie sądzę. Ogranie oznaczałoby, że to nigdy nie będzie realizowane. Ja podchodzę do tego tak, że jak opozycja wygra wybory, a wygra, jestem przekonany, pieniądze z Funduszu Odbudowy przyjdą i wtedy to, co jest zapisane w KPO będzie realizowane - mówi Gawkowski.

Nawet gdyby uwierzyć w intencje polityków Lewicy, budowa mieszkań została de facto przesunięta. Ich powstanie w ramach jakiejkolwiek narodowej strategii zajmie długie lata, a kolejne pokolenia Polaków są skazane albo na wysokie opłaty, albo na wieloletnie spłacanie kredytów hipotecznych. Ktoś mógłby powiedzieć, że tak jest wszędzie na świecie, tak funkcjonuje wolny rynek i trzeba się z tym pogodzić. Otóż ktoś taki byłby w poważnym błędzie.

O najlepszych przykładach europejskiej polityki mieszkaniowej opowiada mi Kosma Nykiel - urbanista i ekspert do spraw polityki mieszkaniowej związany z Klubem Jagiellońskim. - To co się dzieje w Wiedniu, to program bardzo długotrwały. Mieszkania komunalne zaczęto budować jeszcze w latach dwudziestych, więc praktycznie od stu lat prowadzi się tam systemową politykę mieszkaniową - podkreśla.

Przez te sto lat w Austrii, z przerwą na faszystów w latach trzydziestych i II wojnę światową, wybory wygrywali albo ludowcy, albo socjaldemokraci. - Wiadomo, że ich profil ideowy nieco się zmienił - tak jak w przypadku całej zachodnioeuropejskiej lewicy, ale to, co zostało, to dostępne mieszkania. Wszystkie wielkie, europejskie miasta borykały się po wojnie z ich brakiem. Problemy dostrzeżono też wcześniej, również w Polsce. W czasach wielkiego kryzysu w Łodzi powstało słynne osiedle im. Józefa Montwiłła-Mireckiego, a w Warszawie Żoliborz. Były próby budowy mieszkań komunalnych, ale to plany nie tak szeroko zakrojone jak w Wiedniu, w którym dzisiaj tanie mieszkania na wynajem mają znaczny udział w rynku. Dzisiaj mieszkania funkcjonują na różnych zasadach. Są komunalne - zarządzane przez miasto, bardzo duży jest też udział różnych kooperatyw spółdzielni. Oprócz tego jest też zwykły najem rynkowy, ale bardzo silnie regulowany. Istnieją ograniczenia co do podwyższania czynszu. Umowy najmu są dożywotnie, ba, nawet dziedziczne. W Wiedniu nikogo nie dziwi, że w tym samym lokalu od czterech pokoleń mieszka jedna rodzina - mówi Nykiel.

Austria jest państwem federalnym, więc Wiedeń jako de facto kraj związkowy może ustanawiać własne prawodawstwo. - I co najważniejsze, mieszkań komunalnych zbudowano tam bardzo dużo. W latach dziewięćdziesiątych było nawet przesycenie rynku. A im więcej zbuduje się mieszkań komunalnych na wynajem, tym czynsze będą niższe. Teraz nawet przy nowym budownictwie to jest około ośmiu euro za metr kwadratowy. W mieszkaniach spółdzielczych niewiele więcej - około dziesięciu euro. Na dobrą sprawę prywatni właściciele nie mogą za bardzo podwyższać czynszu, bo po prostu nie znajdą najemców - podkreśla ekspert.

- Wiedeń jest przykładem, gdzie faktycznie podziałała konsekwentna i długofalowa polityka wspierania najmu, przy jednoczesnych inwestycjach miasta, regulacjach prawnych oraz mocnym wspieraniu spółdzielni. W tym momencie, jeśli chodzi o stolice zachodnioeuropejskie, Wiedeń ma najniższe czynsze. I w przeciwieństwie do Salzburga czy Innsbrucka nie dokonało się tam to, co spotkało też polski rynek po 1990 roku, czyli masowa sprzedaż mieszkań komunalnych. Konsekwencją prywatyzacji był znaczny wzrost cen - mówi dalej i jako przykład dobrze zrealizowanych wiedeńskich projektów podaje osiedle Wohnpark Alterlaa.

- Osiedle to kompletny projekt, gdzie jest cała potrzebna infrastruktura, stacja metra, wszelkie sklepy, kafejki, kościoły, sale sportowe. Na dachach budynków baseny. Za około dziesięć euro za metr kwadratowy. To jest coś nieporównywalnego na przykład z Warszawą. W przypadku tych mieszkań nie ma też czegoś takiego jak możliwość wykupu. Przyczyna jest prosta. Wówczas uszczupliłby się zasób lokali na wynajem, a to duża dostępność mieszkań pozwala obniżać ceny najmu. Jeżeli lokale byłyby na sprzedaż, to mogłyby pełnić funkcje spekulacyjne - wyjaśnia.

W naprawie rynku najmu mieszkań Polsce może pomóc przykład Wielkiej Brytanii. A konkretnie popełnione tam błędy. - Wielka Brytania, jako państwo, budowała olbrzymią liczbę mieszkań po II wojnie światowej. Robiła to i Partia Pracy, i Partia Konserwatywna - opowiada Nykiel. - Zatrzymała to dopiero Margaret Thatcher. Rozpoczęła proces, który znamy w z późniejszych lat w Polsce, czyli wyprzedawanie zasobów. W konsekwencji doprowadziło to do zubożenia gmin. Wyprzedawały się najlepsze mieszkania i pozostawały te gorsze, gdzie mieszkali biedniejsi. Nieświadomie stworzono getta, szczególnie że Wielka Brytania zawsze była państwem dość podzielonym, klasowym - tłumaczy.

Ceny mieszkań wzrosły dramatycznie właśnie dlatego, że postawiono na własność. Przy okazji Wielka Brytania stała się bardzo atrakcyjnym miejscem lokaty kapitału i spekulacji. Doszło do tego, że kiedy budowano nowe mieszkania w Londynie, najpierw były reklamowane w Szanghaju. To dość absurdalne, ale tak wyglądała rzeczywistość. W 1990 roku uświadomiono sobie, że mieszkania komunalne już praktycznie nie powstają i wówczas rząd konserwatywny doszedł do wniosku, że potrzebna jest zmiana polityki - dodaje.

Wprowadzono taką możliwość, by gminy wymagały od deweloperów z jednej strony dokładania się do infrastruktury publicznej, a z drugiej by deweloperzy budowali mieszkania komunalne. Takie lokale przechodzą pod zarząd odpowiednika naszych TBS-ów lub spółdzielni. Zwykle są to firmy non-profit, często o korzeniach historycznych. Powstawały jeszcze w XIX wieku, kiedy budowały tanie mieszkania na przykład dla robotników. Firmy te bardzo blisko współpracują z gminami, które mają własne listy oczekiwań na mieszkania komunalne. Na podstawie średniej rentowności inwestycji wprowadza się cel jaki procent zbudowanych lokali mają stanowić te społeczne. Na przykład dla Londynu jest to 40 procent - mówi dalej Nykiel.

To jeden z elementów odwracania polityki wyprzedawania zasobów. - Jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy w Wielkiej Brytanii, to jest tam bardzo dużo negatywów, natomiast faktycznie podjęto próbę, zresztą całkiem skuteczną, budowy dużej liczby mieszkań komunalnych wspólnie z deweloperami. Tutaj warto wspomnieć, że obniża im się marżę, mniej więcej do poziomu 15 procent. Jeśli przekraczają ten próg, muszą budować więcej mieszkań komunalnych - zaznacza ekspert.

Następnie funkcjonują dwa zasadnicze rodzaje prawa do mieszkania przystępnego cenowo. Pierwszy to social rent, rozumiany nie jako socjalny, a bardziej komunalny. Podstawą jest dość niski czynsz. W Londynie funkcjonuje London Affordable Rent, czyli odgórnie wyznaczona stawka, ile tygodniowo może kosztować najem mieszkania. Na taki social rent jest oczywiście kwalifikacja finansowa, nie można zarabiać więcej niż wyznaczony próg dochodów. Każda gmina ma swój, z reguły jest bardzo niski, więc na to nie "łapie się" nawet klasa średnia.

"Łapie się" natomiast na inny model - Shared Ownership. To taki dziwne rozwiązanie, coś pomiędzy najmem, a własnością. Zasadniczo kupuje się na kredyt 25 procent udziałów w lokalu, a czynsz płaci się za pozostałe 75 procent. To jest o tyle dobre, że z jednej strony ma się jakiś rodzaj własności, z drugiej płacimy niższy czynsz niż rynkowy. Minusem jest to, że współwłaściciel lokalu godzi się na rozmaite regulaminy wspólnot, które dotyczą na przykład zakazu posiadania zwierząt. Można też wykupić kolejne udziały i wówczas spada kwota czynszu. Tylko, że to się zasadniczo nie opłaca, bo rozwiązanie: 25 procent kredytu i 75 procent czynszu jest najbardziej korzystne finansowo. Paradoksalnie łatwiej też sprzedaż mniejsze udziały - opowiada Nykiel.

Zaczynając od programu "Rodzina na swoim", w którym państwo spłacało odsetki kredytów hipotecznych, przez "Mieszkanie dla Młodych", gdzie funkcjonowało dofinansowanie wkładu własnego i za prawie trzy miliardy złotych przyjęto około 110 tysięcy wniosków, po "Mieszkanie Plus", od piętnastu lat Platforma Obywatelska oraz Prawo i Sprawiedliwość próbują wspierać obywateli na rynku mieszkaniowym. Tyle, że niewiele zrobiono by naprawić rynek samego najmu, a właściwie sytuacja stała się jeszcze gorsza.

- Większość z tych programów, za wyjątkiem tak naprawdę jednego, to były programy propopytowe. Nakręcały popyt na istniejące mieszkania. Jeszcze nigdy w historii, mogę powiedzieć świata, sytuacji nie poprawił propopytowy program mieszkaniowy. To się nie ma prawa udać - uważa Kosma Nykiel. - Problemem w kryzysie mieszkaniowym nie jest popyt, a podaż. Tak więc to, co pomaga naprawić sytuację i tak się dzieje w przypadku Wiednia, to programy propodażowe, czyli kiedy państwo zamiast fundować deweloperów, samo z tych pieniędzy buduje mieszkania. One będą tańsze, bo sektor publiczny nie ma kosztów deweloperów, dysponuje ziemią, nie musi przejmować się marketingiem i nie musi mieć, tak jak często deweloperzy, 30-procentowej marży - wyjaśnia.

- Jedyny program, który jak na polskie standardy miał naprawdę bardzo dobre założenia, to było "Mieszkanie Plus". Niestety początkowo opierał się na dość nierealnych założeniach, szczególnie jeśli chodzi o koszty budowy metra kwadratowego. Powstało jednak kilka ciekawych projektów, z który najważniejszym jest Nowy Nikiszowiec w Katowicach - dodaje.

Jak wynika z raportu Najwyższej Izby Kontroli z marca 2022 roku: "rząd deklarował, że do końca 2019 roku wybuduje 100 tysięcy mieszkań - jednak do użytku oddano nieco ponad 15 tys. mieszkań, a 20,5 tys. znajdowało się w budowie (stan na koniec października 2021 r.). Głównymi przyczynami zmniejszającymi efektywność programu 'Mieszkanie Plus' były: brak skutecznych i spójnych ze sobą rozwiązań prawnych, a także opieszałość we wdrażaniu aktów wykonawczych".

- Uważam, że niestety w Polsce nie sprawdza się taki centralny program - mówi Nykiel. - Centralizacja była dla "Mieszkania Plus" gwoździem do trumny. Też samorządy nie do końca potrafią współpracować z różnymi formami sektora publicznego, które miały zapewniać grunty. I współpraca pomiędzy samorządami, a rządem, no cóż, jest jaka jest - tłumaczy.

Na początku września Jarosław Kaczyński mówił o nowej propozycji, by "młode rodziny mogły dostawać kredyt na mieszkanie na 2 procent, czyli bardzo niskie oprocentowanie". Wracamy do propopytowych propozycji? - pytam.

- Dokładnie tak. To niczego nie zmienia. Natomiast z dobrych propozycji w ostatnim czasie, jest jeszcze ustawa o SIM-ach - zauważa Nykiel. Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa powstała niejako w miejsce TBS-ów, pozwala na ograniczoną do 30 procent partycypację najemców w inwestycji, preferencyjne kredyty BGK na ich realizację oraz wsparcie finansowe dla samorządów. To ostatnie jest kluczowe, bo sprowadza program do roli regionalnej i zależy od determinacji lokalnych liderów. Nie zmienia sytuacji w całym kraju lub robi to nierównomiernie.

- Ustawa o SIM-ach wprowadza spore dofinansowanie i na przykład w 17-tysięcznym Pleszewie powstaje 150 mieszkań. To bardzo pomaga małym samorządom w zaspokojeniu głodu mieszkaniowego. Inny przykład, o którym warto wspomnieć, to niewielkie Karlino na Pomorzu Zachodnim. Tam prowadzona jest długofalowa polityka i TBS-y powstają konsekwentnie od lat dziewięćdziesiątych. To pomaga walczyć z wyludnianiem się mniejszych miejscowości - podkreśla mój rozmówca.

Na koniec rozmawiamy o przyszłości rynku najmu. - Uważam, że dojście do własności nie jest wyjściem. Z mieszkaniami stanie się to, co z komunalnymi, zostaną sprywatyzowane i będą wynajmowane za czynsz rynkowy. Wiem, że Polacy są bardzo przywiązani do własności, to jest uwarunkowanie kulturowe i też trzeba je uwzględniać, Natomiast myślę, że trzeba oswoić najem w Polsce. Nie ma innej opcji. Tylko to też wymaga szerszej, merytorycznej debaty o prawach najemców i wynajmujących. Od tego nie uciekniemy. Małe samorządy widzą, że budowa mieszkań na wynajem, szczególnie przy preferencyjnych warunkach jakie daje ustawa o SIM-ach, to może być plan na wyjście z marazmu. Bardzo trzymam za to kciuki. Myślę też, że zamiast oferować kredyty na 2 procent, co w ogóle nie jest wyjście z sytuacji, bo nadal wpędza Polaków w kredyty na 30 lat, powinno się inwestować w mieszkania na wynajem. To sprawdzony model - mówił w rozmowie z Interią Kosma Nykiel.