Akt notarialny. O czym trzeba pamiętać przy sporządzaniu dokumentu?
Rodzina Andrearczyków została oszukana przez mafię mieszkaniową i współpracujących z nią notariuszy. Za nieruchomości warte kilka milionów złotych otrzymali ułamek realnej ceny. Dokumenty pozwalające przejąć budynki miał podpisać mężczyzna, który od lat, po udarze, nie jest w stanie się komunikować. Sprawą zajęli się reporterzy "Państwa w Państwie", a ekspert i dziennikarz tego programu wyjaśnia, o czym należy pamiętać przy sporządzaniu aktu notarialnego.
"Notariusz to ceniony zawód zaufania publicznego. Notariusze są bowiem zobowiązani do czuwania nad legalnością i bezpieczeństwem obrotu dokumentów w systemie prawnym. Sporządzane przez nich akty mają moc dokumentów urzędowych i wywołują istotne skutki prawne dla wszystkich zainteresowanych stron danej czynności. Nic więc dziwnego, że od przedstawicieli tego zawodu wymaga się pełnej odpowiedzialności i działania zgodnie z literą prawa.
Często zapomina się jednak, że notariusz nie jest urzędnikiem państwowym, stąd ciążący nad nim obowiązek weryfikacji stanu faktycznego, nie jest tak szeroki, jak w przypadku pracowników instytucji publicznych. Oznacza to, że notariusze nie są zobligowani do weryfikacji np. ceny nieruchomości, której sprzedaż potwierdzają sporządzeniem odpowiedniego aktu. Zdarzają się bowiem sytuacje, w których jedna ze stron czynności, staje się następczo niezadowolona z ceny domu czy mieszkania. Zdarza się wówczas, że odpowiedzialnością za zawyżenie lub obniżenie rzeczywistej wartości zostaje obarczony właśnie rejent.
Zgodnie z art. 80 § 1 ustawy prawo o notariacie, akty i dokumenty powinny być sporządzane w sposób zrozumiały i przejrzysty. Dodatkowo, przy wykonywaniu czynności notariusz obowiązany jest czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta powodować może skutki prawne, a ponadto powinni udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności. Należyta staranność nie może być jednak rozumiana jako nieograniczona przezorność notariusza. Nie ma bowiem żadnych przepisów nakładających na notariuszy obowiązku samodzielnego dociekliwego zbadania dostarczonych przez strony dokumentów czy ustalania stanu prawnego lub ceny nieruchomości, której czynność ma dotyczyć. Nie można także wymagać, aby rejenci każdorazowo badali autentyczność przedstawionych dokumentów i prawidłowość uprzednich czynności prawnych. Nie oznacza to jednak, że notariusz uniknie wszelkich konsekwencji związanych z własną działalnością. Za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności, notariusz ponosi odpowiedzialność osobistą - zgodnie z art. 19 a prawa o notariacie, podlega on obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przy wykonywaniu czynności. Zakres ubezpieczenia jest dość szeroki i obejmuje szkody wyrządzone czynem niedozwolonym oraz te, które wyniknęły z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (czynności notarialnej), w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej (art. 49 ustawy o notariacie). Przedmiotowy zakres odpowiedzialności obejmuje także wszelkie zdarzenia mające miejsce w związku z czynnościami - np. niezachowanie tajemnicy notarialnej czy niedopełnienie obowiązku informacyjnego.
Notariusze podlegają również odpowiedzialności karnej. Po szczegółowe informacje należy zajrzeć do art. 231 kodeksu karnego, zgodnie z którym, funkcjonariusz publiczny, który, przekraczając swoje uprawnienia lub nie dopełniając obowiązków, działa na szkodę interesu publicznego lub prywatnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. Natomiast, jeżeli sprawca dopuszcza się tego czynu w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej, podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10. Fakt, że notariusz został przez Ustawodawcę uznany za funkcjonariusza publicznego, pociąga za sobą możliwość powstania odpowiedzialności karnej z tytułu naruszenia tajemnicy służbowej. Tu z kolei przydaje się art. 266 kk, zgodnie z którym osoba, która wbrew przepisom ustawy lub przyjętemu na siebie zobowiązaniu, ujawnia lub wykorzystuje informację, z którą zapoznała się w związku z pełnioną funkcją, wykonywaną pracą, działalnością publiczną, społeczną, gospodarczą lub naukową podlega maksymalnej nawet do dwóch lat pozbawienia wolności. Z kolei funkcjonariusz publiczny, który ujawnia osobie nieuprawnionej informację niejawną o klauzuli "zastrzeżone" lub "poufne" lub informację, którą uzyskał w związku z wykonywaniem czynności służbowych, a której ujawnienie może narazić na szkodę prawnie chroniony interes, powinien się liczyć z możliwością spędzenia 3 lata za kratkami.
Warto w tym miejscu przyjrzeć się również art. 86 ustawy o notariacie. Zgodnie z jego treścią notariuszowi nie wolno dokonywać czynności notarialnej, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona czynności notarialnej ma zdolność do czynności prawnych. Kodeks cywilny stanowi się, że nie mają zdolności do czynności prawnych osoby, które nie ukończyły lat trzynastu, oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie. Ograniczona zdolność do czynności prawnych odnosi się do małoletnich, którzy ukończyli lat trzynaście, oraz osób ubezwłasnowolnionych częściowo. Doktryna uznaje redakcję tego przepisu za niewłaściwą, gdyż sfera prawna do której odnosi się pojęcie "powzięcia wątpliwości" jest znacznie szersza, niż mogłoby się pierwotnie wydawać. W istocie przepis ten zakazuje notariuszowi dokonania czynności prawnej, jeżeli podejrzewa, że strona składająca oświadczenie woli znajduje się w stanie wyłączającym świadome lub swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli. Może to dotyczyć zwłaszcza osób starszych, których możliwości poznawcze są już znacząco zaniżone. Notariusze, powinni zatem ocenić, czy zachowanie strony może wskazywać na pewne ułomności, które świadczą o tzw. naturalnej niezdolności do czynności prawnych. Przejawiającej się ona zazwyczaj nieadekwatnymi reakcjami w kontekście danej sytuacji, jak również brakiem komunikatywności w rozmowie, co z kolei sygnalizuje zaburzenia czynności psychicznych".
Paweł Kowalewicz, prawnik, dziennikarz "Państwa w Państwie"
